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17日午前から20日午前にかけて、サーバーに繋がりにくい状況が頻発しておりました。
サーバーの状況に気づくのが遅くなりまして、復旧まで大変時間が掛かってしまいました。
ご利用の方々にご不便・ご迷惑をお掛けしましたことを、心からお詫び申し上げます。
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ポイントのみの比較
【賃貸借（民法）】
①適用関係
全ての物の賃貸借
②存続期間
最長：20年 最短：制限なし
③期間を定めない場合
いつでも解約申入れでき、土地1年、建物3カ月後に終了
④法定更新
使用継続により更新が「推定」される
⑤更新拒絶
正当事由は不要
⑥契約終了時
目的物の明渡し・返還
⑦対抗要件
賃借権「登記」
⑧無断譲渡
原則として解除される
【借地関係】
①適用関係
建物所有目的の土地賃貸借・地上権
②存続期間
最長：制限なし 最短：30年（更新後は1回目：20年、以降10年）
③期間を定めない場合
法定期間が適用される
④法定更新
請求更新。使用継続による更新（建物存在が適用要件）
⑤更新拒絶
貸主は正当事由が必要
⑥契約終了時
借主に建物買取請求権
⑦対抗要件
借地上の建物登記（自己名義）も可
※滅失→掲示すれば2年間持続（明認方法）
⑧無断譲渡
原則として解除されるが、借主は裁判所の許可申立をすることができる
※競売された場合、借地権設定者が譲渡を承諾しないとき、競落人は代金支払い後2か月以内に裁判所に許可申立をすることができる
【借家関係】
①適用関係
建物賃貸借（一時使用目的を除く）
②存続期間
最長：制限なし 最短：1年（1年未満は期間の定めなしとなる）
③期間を定めない場合
いつでも解約申入れでき、賃貸人からの場合は6カ月後、賃借人からの場合は3カ月後に契約終了
④法定更新
使用継続により更新と「みなされる」※（推定ではない）
⑤更新拒絶
貸主は正当事由が必要
⑥契約終了時
借主に造作買取請求権（排除特約は有効）
⑦対抗要件
建物の引渡しも可
⑧無断譲渡
原則として解除される
各項目の内容の肉付けは各自にてお願いします。
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
宅建試験によくでる内容で主なもの
【同時履行の抗弁権が肯定される事例】
①解除・取消し後の原状回復義務
②建物買取請求権と土地の明け渡し
③請負契約における目的物引渡債務と報酬支払債務
【同時履行の抗弁権が否定される事例】
①賃借家屋の明渡しと敷金の返還
②造作買取請求権と建物の明渡し
③弁済と抵当権設定登記の抹消登記手続
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
≪確定期限付きの債務≫（例：4月1日に引き渡す）
【履行遅滞】
期限が「到来した時」から履行遅滞となる
（4月1日から）
【消滅時効の進行の起算日】
期限が「到来した時」から進行する
（4月1日から）
≪不確定期限付きの債務≫（例：Bの父親が死んだら引き渡す）
【履行遅滞】
期限が到来したことを債務者が「知った時」から履行遅滞となる
（Bの父親が死んだことをAが知った時から）
【消滅時効の進行の起算日】
期限が「到来した時」から進行する
（Bの父親が死んだ時から進行する）※知らなくても進行する。
≪条件付きの債務≫（例：Bが試験に受かったら引き渡す）
【履行遅滞】
条件が成就したことを債務者が「知った時」から履行遅滞になる
（Bが試験に受かったことをAが知った時から）
【消滅時効の進行の起算日】
条件が「成就した時」から進行する
（Bが試験に受かった時から進行する）※知らなくても進行する。
≪期限の定めのない債務≫（例：いつ引き渡すか決めていない）
【履行遅滞】
債権者が債務者に履行を「請求した時」から履行遅滞になる
（BがAに家の引渡しを請求した時から履行遅滞になる
【消滅時効の進行の起算日】
「直ちに」進行する
（AB間の売買契約が成立した時から）
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
マイナー論点では，総則・物権の分野から出題されるとすれば，「占有権」，「質権」の可能性があるとのことです。
ポイントのみ抜粋
【占有権】
①「善意」の占有者は占有物から生じる果実を取得する。
（例）
Aの所有する建物を自己の所有物であると誤信したB（善意の占有者）が当該建物をCに賃貸した場合、Bはその賃料（果実）を取得することができる。
②「悪意」の占有者は、果実を返還し、かつ、既に消費し、過失により損傷し、又は、収取を怠った果実の代価を償還する義務を負う。
（例）
Aの所有する建物であることを知りながら、Bが当該建物を勝手にCに賃貸して賃料を受領した場合、Bはその受領額をAに償還しなければならない。
≪占有者の費用償還請求権≫
①「必要費の場合」（悪意の占有者でもOK)
占有者が占有物を返還する場合、その保存のために費やした金額その他の必要費の償還を回復者（所有者）に対して請求できる。
※必要費の支出は、所有者の利益になっているからです。
ただし、占有者が果実を取得したときは、通常の必要費は、占有者が負担する。
②「有益費の場合」
占有者が占有物の改良のために費やした金額その他の有益費についてはその価格の増加が現存する場合に限り、回復者（所有者）の選択に従い、占有者は回復者に対し、その費やした全額又は増加額の償還を請求することができる。
※「悪意の占有者」に対しては、裁判所は回復者の請求により、相当の期限を許与することができる。
≪占有訴権と本権の訴え≫
・占有の訴えは、本権の訴えを妨げず、また、本権の訴えは占有の訴えを妨げない。
・占有の訴えは、本権に関する理由に基づいて裁判をすることができない。（202条）
（例）
Aが暴力によってBから建物（所有権はAにある)の占有を奪ったためBが占有回収の訴えを提起した場合、「占有回収の訴え」では占有権の有無が審査されるのみで、Aが建物の所有権を主張しても、占有回収の訴えに影響を与えないので、「占有回収の訴え」においてAが敗訴することもある…過去問あり（このサイトに掲載済み）
※質権については
その意味と、3種類の質権の内、不動産質権、権利質の2種類だけテキストの確認をされたらOKと思います。
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
【留置権】
付従性………○
随伴性………○
不可分性……○
物上代位性…×
優先弁済効…×
留置的効力…○
【先取特権】
付従性………○
随伴性………○
不可分性……○
物上代位性…○
優先弁済効…○
留置的効力…×
【質権】
付従性………○
随伴性………○
不可分性……○
物上代位性…○
優先弁済効…○
留置的効力…○
【抵当権】
付従性………○
随伴性………○
不可分性……○
物上代位性…○
優先弁済効…○
留置的効力…×
【根抵当権】
付従性………×（元本確定後は○）
随伴性………×（元本確定後は○）
不可分性……○
物上代位性…○
優先弁済効…○
留置的効力…×
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
下記のチャート ラインが乱れて申し訳ありません
右側の縦のラインはすべて ≪本人に効果帰属≫
へとつながります。
エクセル、ワード機能が使えない為、見苦しいラインになりお詫びいたします。
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
NO YES
ーーーー≪法律行為をする代理権があるか≫ーーーー
｜ ｜
｜ ｜
（無権代理）ーーーーーーーーーーーーーー （有権代理）
｜ ｜
｜ ｜ ｜
（狭義の無権代理） （表見代理） ｜
｜
｜ ｜ ｜
≪本人の追認があるか≫ーーーーーーー ｜ ｜
｜ YES ｜｜ ｜
｜NO ｜｜ ｜
｜--催告権 ｜｜ ｜
｜ ｜｜ ｜
｜--取消権 ｜｜ ｜
｜ ↓ ↓ ↓
｜--無権代理人の責任 ≪本人に効果帰属≫
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
【宅地の意味】
≪宅建業法≫
①建物の敷地に供される土地
※登記簿上の地目や現況にかかわらず、「現在」建物の敷地に供されているか、又は「将来」建物の敷地に供する目的で取引される土地は宅地です。
②用途地域「内」の土地（現在、道路、公園、河川、広場、水路に供されているものを除く）
※用途地域内の土地は、建物の敷地に供されているか否かを問わず、現在、道路、公園等に供されていないものはすべて宅地です。
（注意）
Aは用途地域「外」において原野を青空駐車場として不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Aは免許不要です。→宅地に該当しないものの売却だからです。
≪土地区画整理事業法≫
公共施設の用に供されている国・地方公共団体の所有する土地以外の土地をいう（農地・山林も宅地に含まれる）
≪宅地造成等規制法≫
①農地・採草放牧地・森林
②道路、公園、河川その他の公共施設用地（国、地方公共団体が管理する学校、運動場、墓地等）
①②以外の土地はすべて宅地です。
※ゴルフ場、私立学校、私営墓地等も宅造法にいう宅地です。
（参考）
このサイトにて重要過去問が1つ削除されていますのでポイントのみ記載します
↓
都道府県知事は「造成宅地防災区域」を指定できますが、
「宅地造成工事規制区域内」においてはそれを指定することができません。
※「造成宅地防災区域」は、平成19年12月21日に，新潟県柏崎市の山本団地地区約2.4haに全国で初めて指定されました。
(11年09月26日 ) ≫ 返信
rarati さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
takkenkantanさん、お忙しい時間の中、いつも知識を
与えて下さり本当に有り難うございます。
ネットで調べてもイマイチ理解が得られませんでしたが
解説を読ませていただき、なるほど～と胸がスッキリしました。
これでもう間違いはしなさそうです。
なんだか最近、次から次へと新しい疑問が出てきて
調べて理解できると楽しいのですが、きりがなくて
頭がパンクしちゃいそうです。
これでまた一歩前に進みました。
ありがとうございました～(*^_^*)
(11年09月22日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
raratiさんへ
＞【換地を定めなかった従前の宅地】とは
例えば、従前の宅地の所有権がraratiさんの場合で
raratiさんはこの家が古くなったので、また現住所のA地区は勤務先から遠いため、隣のB地区に宅地を買い、一戸建てを新築して移転計画（引っ越し）を立てていました。その時期にA地区内で土地区画整理事業の開発行為が行われるとの設定をしたときに、
raratiさんが申出をすれば宅地の全部に対して、換地を定めないことができます。これが換地を定めなかった従前の宅地（raratiさんの現住所の宅地です）
＞【従前の宅地について存する権利は公告の日以後、消滅】とは例えばどのような権利
最終的にはraratiさんのA地区の宅地の「所有権」は消滅しそこを立ち退くことになります（清算金による清算が行われる）
※当然に換地を定めないのですから、仮換地は指定されません。
※土地区画整理事業にあっては、収用（用地買収）という手法はもちいられません。
ざっくりな説明ですが（まだ消滅する権利はありますが…）
土地区画整理事業の試験問題は過去問対応で終えておいた方が今の時期はよろしいかと思います（混同されて基本が曖昧になれば怖いので）
この分野は、見たことのない問題が出やすいらしいのですが時間的に深追いは禁物です。
(11年09月22日 ) ≫ 返信
rarati さん (習熟率:直近学習なし)
換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する
今まで曖昧な理解で正解していましたが、ここにきて
分からなくなりました。
前半の部分は理解できます。
後半の【換地を定めなかった従前の宅地】とは？？？？
【従前の宅地について存する権利は広告の日以後、消滅】とは例えばどのような権利？？？
不動産業とは全く関係のない仕事をしている為
ほとんど想像のなかで勉強しています（泣）
いまさら恥ずかしい質問なのですが
どなたか教えていただけたら嬉しいです。
(11年09月22日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
私も不動産の実務を行っていますが（まだ経験は浅い）他の実務経験者さんの場合はどうなのか教えてください。
①媒介契約について業法（試験用）では、売買すべき価格の根拠を明らかにする場合、業務処理状況の報告の場合、依頼者からの契約期間の更新の申出の場合はすべて口頭でもOKなのですが、これらに関しては、協会の方からはすべて文書がなければいけない（MUST)となっていますが、皆さんが完璧にやられてますか？（弊社の場合はすべて文書で行っています）
②土地Aが「商業地、一種坪80万円、容積率700％、前面道路5ｍ」
その近くのほとんど同じ条件の土地B「他の条件は同じで、前面道路10m」の場合
実効容積率は事実上その前面道路幅員（12ｍ未満）に比例するので
基本前提として、前面道路10ｍと5ｍの土地価格の格差は2対1で考えたらいいのでしょうか？
上記2点をご教授ください。
(11年09月22日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
greenhillさんへ
過去問の解説にて勘違いの箇所があり、ご指摘いただきありがとうございました。
非常に助かりました。問題記述自体、処分決定後と完全に思い込んでました（“疑いのおそれ”の場合＝“おそれが大”の段階で状況STOPの設問でしたね（汗））
また何かあればご教授ください。
(11年09月21日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
宅建業法の改正施行規則は10月１日に施行される事項があります。
今年の本試験では出題は有りませんが、来年以降は宅建業法20問の中に出題される可能性がありますのでお知らせだけしておきます。
国土交通省は９月16日付けで、マンション勧誘の規制明確化に関わる運用指針を各地方整備局や都道府県に通知した。併せて、不動産業関係団体に対しても加盟業者に周知、指導を行うよう通知した。「深夜勧誘の禁止」や「再勧誘の禁止」を明確化した宅建業法の改正施行規則は10月１日に施行する。
①「深夜勧誘の禁止」
・改正施行規則で禁止行為として明示された「迷惑を覚えさせるような時間の勧誘」について、具体的な禁止時間帯を例示。「相手方等の承諾や特段の理由が無い場合」と前置きしたうえで、「一般的には午後9時から午前8時まで」としている。
②「再勧誘の禁止」
・相手方が「お断りします」「関心ありません」といった形で意思を示した場合は、その後の勧誘は禁止される。「投資用マンションは結構です」といった意思表示の場合は、同様の投資用マンションの勧誘が禁止される。「マンションは結構です」といった場合は、「居住用」も含め、広くマンションの勧誘を行うことが禁止される。
一方、一定期間が経過することで、勧誘を受けることの意思が変化することも考えられるとして、相手方が将来にわたってすべての勧誘を拒否した場合などを除き、一定期間経過後の勧誘は認められる。ただし、その際は、改めて勧誘を受ける意思があるかどうか確認を行うといった配慮を求めている。
～住宅新報の紙面並びにWebニュースより
(11年09月21日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
これから宅建試験の勉強を始めて今年の試験を受ける方
自己紹介掲示板を読むと意外と多いような感じがします。
いいアドバイスがないかと色々な人に聞き、ネットで調べました。
9月下旬の資格学校の模試で21点だった人が本試験で37点を取り合格されてました（H22年）それを参考にしながら記します。
①全分野のテキストをざっと目を通して読む（ただ読むだけ）
②過去10年分の掲載のある過去問集を買い（その方は、ウォーク問）分野別に易しい問題だけ（特A、A、B、C、Dランクがあれば特A～Bを、カンタン、普通、難しい、超難であればカンタン、普通を）を解く。（それ以外は無視）
③②で普通に1肢を読んで回答していては時間がないのでNG。まず問題集を開いたらまずに先に4肢の番号に○×を記入する。次に問題を読み解説を読み×の問題の誤った記述にラインを引く
※例えばその問題分野が「能力」で問題が10問記載されていれば10問を終えてからその箇所の問題文、解説、テキストを照らし合わせ記憶する。（普段の学習のように熟慮して問題を解くのではない）
④一度やった過去問を最初から全分野をチェックし記憶が曖昧な箇所を再度覚えなおす。（業法、法令上、税その他、権利の順番。統計は本試験前日でも十分です…10分～20分あれば簡単です）
⑤余力が出れば解いてない過去問を解く
※このサイトの過去問の利用は④の段階に到達してから
上記の内容はあくまでも参考でありますので、自分自身のやり方でやられて十分だと思います。（それぞれが弱点や環境が違いますので）
※各資格学校の過去の本試験の正答率を分析しますと、合格者・不合格者を合わせた「正答率の50％以上の問題だけ」をすべて正解すれば40点～43点（各資格学校により違うため）になります。
諦めずに取捨選択をし効率よくきちんと勉強をすれば、合格点を取っている方がいることは事実です。
頑張りましょう。
（追伸）
諦めたらそこで終わりです。
まだ、間に合うだけの時間がある今、一人でも多くの人が合格してほしい、そんな純な気持ちから投稿しました。
気分の害された方がおられましたら、ご容赦願います。
(11年09月17日 ) ≫ 返信
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