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takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
「相続」について、この分野は毎年のように、出題はありますが、余りにも昨年の問題が易しすぎたため、普通難度に戻ると思います。（昨年の本試験は正答率80％前後で権利問題でNO1の正答率でした）
特に「相続の承認と放棄」が中心のようですが『遺言』や『遺留分』といったところはポイントだけを押えておいた方がいいと思います。
ただし、幸いにもこのサイトの過去問の知識で十分に対応できていると思いますので理解を深められたら本試験の正解肢は選べれると思います。
(11年09月29日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
『不法行為』については、H21から権利関係の出題数が16問から14問へ減少したことに伴って、2年連続で出題がありません
しかし、それまでは毎年のように出題があったことから、重要度は依然として高い分野です。
不法行為はこのサイトの過去問の知識で十分OKだと思いますが念のため未掲載の過去問を記載しておきます
H6〔問７〕Ａは，宅地建物取引業者Ｂに媒介を依頼して，土地を買ったが，Ｂの社員Ｃの虚偽の説明によって，損害を受けた。この場合の不法行為責任に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
１.Ａは，Ｃの不法行為責任が成立しなければ，Ｂに対して損害の賠償を求めることはできない。
２.Ａは，Ｂに対して不法行為に基づく損害の賠償を請求した場合，Ｃに対して請求することはできない。
３.Ａは，Ｃの虚偽の説明がＢの指示によるものでないときは，Ｃに対して損害の賠償を求めることができるが，Ｂに対しては求めることができない。
４.Ｂは，Ａに対して損害の賠償をした場合，Ｃに求償することはできない。
正解は（1）
H8[問６] ＡがＢとの請負契約によりＢに建物を建築させてその所有者となり，その後Ｃに売却した。Ｃはこの建物をＤに賃貸し，Ｄが建物を占有していたところ、この建物の建築の際におけるＢの過失により生じた瑕疵により，その外壁の一部が剥離して落下し，通行人Ｅが重傷を負った。この場合の不法行為責任に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，正しいものはどれか。
１.Ａは，この建物の建築の際において注文又は指図に過失がなく，かつ，その瑕疵を過失なくして知らなかったときでも，Ｅに対して不法行為責任を負うことがある。
２.Ｂは，Ａに対してこの建物の建築の請負契約に基づく債務不履行責任を負うことがあっても，Ｅに対して不法行為責任を負うことはない。
３.Ｃは，損害の発生を防止するため必要な注意をしていたときでも，瑕疵ある土地の工作物の所有者として，Ｅに対して不法行為責任を負うことがある。
４.Ｄは，損害の発生を防止するため必要な注意をしていたときでも，瑕疵ある土地の工作物の占有者として，Ｅに対して不法行為責任を負うことがある。
正解は（3）
(11年09月29日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
①Aを売主、Bを買主とする建物の売買契約に関する記述のうち、民法規定及び判例によれば○か×か
ⅰ）当該売買契約において、建物の引渡し期日は定めたが、代金の支払期日は定めな買った場合、Bは、建物の引渡しを受けた後であっても、代金の支払いを請求されるまでは代金に利息を付さなくてもよい。→×
売買の目的物の引渡しについて期限があるときは、代金の支払いについても同一の期限を付したものと推定されます。そのため買主は引渡しの日から代金の利息を支払う義務を負います。
ⅱ）当該売買契約において、解約手付の授受に関し、解約手付による契約の解除権を、履行の着手の前後を問わず履行の終了までは行使できるとする旨のAB間の特約は有効である。→○
皆さんがよくご存じの「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」は任意規定ですから、当事者間で設問の内容であるのならば、解約手付について特約をしてもOKです。
②（甲建物の売買の媒介において宅建業者Aが37条書面に記載する問題です）
ⅰ）Aは、売主が名前を伏せておくことを希望したため37条書面に当事者の氏名を記載しなかった→×記載事項です
ⅱ）Aは、天災その他不可抗力による損害の負担については「民法の規定どおり」とし、特段定めをしなかったため、記載しなかった
→○
民法通りとし、危険負担を定めなかったので記載不要です。
(11年09月28日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
①Aが、子Bと子Cが共同相続する場合において、遺言で「甲土地をB1/3、C2/3の割合で相続させる」旨を定めて死亡したが、Bが、当該遺言に背きCに無断で法定相続分による相続登記をし、その持分をDに売却して所有権移転登記をしたとき、Cは、甲土地の法定相続分を超える持分について、Dに対抗することができる。
→○ （遺言により法定相続分と異なる割合が定められたときは、遺言による割合となります。したがって、遺言で法定相続分を上回る相続分の指定を受けた者は、登記なくして法定相続分を上回る部分について第三者に対抗できます（判例）
②売買代金の額が3億円である場合において、当該建物が工事完了前のものである時、Aは、1,200万円の手付金を受領する場合、当該手付金が5％未満であるので保全措置を講じなかった。業法違反とはならない。→×（保全措置は未完成物件で「5％又は1,000万円超」で保全必要。5％や10％ばかりに気を取られ1,000万円のことを忘れてはいけません）
(11年09月28日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
（相隣関係の問題）
①共有地の分割によって袋地が生じた場合、袋地所有者は、公道に至るため、償金を支払わなければ、他の分割者の土地を通行することができない。→×（213条）
分割又は一部譲渡の場合は、償金支払不要。
②住宅地において建物を新築する場合は境界線から50㎝以上の距離を確保しなければならない（異なる慣習の場合は考慮しない）
→○（目隠しとの混同は注意！）（234条、236条）
③境界線上に共同の費用で設置した塀は、相隣者の共有物と推定されるから、各共有者は、いつでも共有物であるその塀の分割を請求できる→×
前段は正しいが、分割請求はできない。（229、257条）
（借地借家法の問題）
④借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、再築をしないまま存続期間の満了後に、賃借人が土地の使用を継続した場合、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと契約が更新されたものとみなされる。→× 法定更新が認められるのは建物が存在する場合に限られます
（宅建業法の問題）…言葉に注意
⑤宅建業に関し、不正な行為をして業務停止の処分を受けた法人にあって、当該処分に係る聴聞の公示の日前60日以内にその法人の取締役であったAは、当該処分の日から5年を経過しなければ登録を受けることができない。→×
宅建業に関し、不正な行為をしたが、免許取消を受けたわけでなく業務停止の処分を受けたにすぎないので、欠格要件に該当しない。
過去問において「不正な行為」との記述で、欠格要件になる問題が多いので、反射的に○をつけないように熟読しないと、作成者の罠にはまります。
(11年09月28日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
【用途地域】
・容積率…すべての地域に定める
・建ぺい率（商業地域除く）…すべての地域に定める
・敷地面積の最低限度…すべての地域に定めることができる
※第一種・第二種低層住居専用地域…上記に加えて
高さの最高限度（10m又は12m）定める
外壁の後退距離（1.5m又は1m）定めることができる
【都市計画の決定権者】
・都市計画区域の整備、開発及び保全の方針・・・都道府県
・区分区域・・・都道府県
・都市再開発方針等・・・都道府県
・用途地域…市町村（3大都市圏・指定都市の区域は都道府県j）
・特別用途地区…市町村
・特定用途制限地域…市町村
・高度地区…市町村
・高度利用地区…市町村
・特定街区…市町村…利害関係者の同意必要（抵当権・質権・所有権等を有する者）
※用途地域を基準とする容積率、建ぺい率、斜線制限等の規定は適用されない
・防火・準防火地域…市町村
・都市施設…市町村（広域、根幹的都市施設・・・都道府県）
・市街地開発事業…市町村（大規模な場合…都道府県）
・市街地開発事業予定区域…都道府県
・地区計画等……市町村
市町村の都市計画の決定・・・・知事の「同意」が必要
市町村のマスタープランの決定・・・知事に「通知」が必要
・用途地域の定めが有る→用途規制がある（建築基準法）→都道府県知事規制定めれない
・用途地域の定めがない→用途規制がない→都道府県知事規制定める
（建ぺい率、高さ、壁面の位置、建物の敷地・構造・設備に関する制限）
(11年09月27日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
fuchanさんへ
どういたしまして。
数か月勉強されている方に対し、目からウロコ的なものがあり、1点でも加点できたらと…
最近始められた方で、今年受験される方に対し、試験までの時間が無い状況ですので、捨て問を作らないと対応ができないと思い何かの助けになればと…
最近始められた方で、来年受験される方に対し、切羽詰まってからやっても大変だから、今のうちに徐々に継続して始めてほしいと…
各種思いから、つれづれに思いつくまま書いています。
必ず手元の基本書との整合をお願いします（誤植があればご容赦願います）
(11年09月27日 ) ≫ 返信
fuchan さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
僕は、ニゴの準と覚えています。事後報告は以上です、と。夕方から、このポイントの整理を印刷して、どんどんマーカーを引いていってます。有難うございます。
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
法令上の制限は、全体像を把握してから細部へ移行した方が覚え易いです
例えばある土地にマンションを建てたいと考えた場合
【第一段階】…土地を購入
・国土利用計画法
・農地法
【第二段階】…土地を造成する
・都市計画法
・土地区画整理法
・宅地造成等規制法
【第三段階】…建物を建築する
・建築基準法
・都市計画法
・土地区画整理法
≪時間がなく法令上の制限まで手が回らない人の為の禁じ手≫
【農地法】
①わからなくなったら、「日本の農業生産力を守る」ための法律との制度趣旨を考え、「収穫が減るなら許可が必要」と考える。
②4条許可単独の肢は正解肢から除く（宅建業務とは無関係だから）
③市街化区域内の農業委員会への届出は4条・5条のみ
④（違反行為）
契約無効…3条・5条
工事停止・原状回復等（行政代執行制度）…4条・5条
【国土利用計画法】
①事後届出制が中心（ほとんどの宅建業務は事後届制）
ニゴのジュウ（2,000㎡以上、5,000㎡以上、10,000㎡以上）
【その他諸法令】
業法が20問になったあおりを受け出題可能性が低い。
「都道府県知事許可以外」の主なもののみを覚える。
法令の内容は覚える必要はない。
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
≪業法にて一部の基本書に、記載欠落がある内容≫
①「媒介契約書」の違反措置
・監督処分のみ
②「35条書面」の違反措置
・監督処分のみ
③「37条書面」の違反措置
・監督処分と罰金
④従業者名簿…従業者の「住所」は記載事項です
従業者証明書…従業者の「住所」は記載不要です
⑤案内所等の届出（業務を開始する10日前までに…略…届出）をしてその案内所にて業務を行うのは原則1年間
引続きその案内所にて業務を行う場合は「改めて届出が必要」です。
※案内所の届出時に記載した専任の取引主任者は業務開始前までに案内所に置けばよい。（専任の取引主任者は本店でも支店でもどちらに在籍していてもOKです。本店のみとの縛りはありません）
⑥支店での業務停止処分は、本店における業務まで停止処分の対象となる場合があります。
⑦罰則の種類の概略
【宅建業者】
・懲役…○
・罰金…○
・過料…×
【取引主任者】
・懲役…×
・罰金…○
・過料…○
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
≪条件≫
【停止条件】
・条件が成就することにより効力が発生する。
①成否未定の間は効力は生じてない
②成否未定の間でも契約自体は有効に成立している。
（例）
宅建試験に合格したら車を贈与する旨の契約は停止条件付契約
【解除条件】
・条件が成就することによって効力が消滅する
（例）
・大学で落第すれば仕送りをやめる旨の特約は解除条件契約
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
≪催告に対する追認の確答が【無い】場合≫
【催告された対象者とその効果】
①・制限行為能力者の保護者・能力回復「後」の本人
↓
確答なし…追認した（契約は有効）
②被保佐人・被補助人（能力回復「前」）
↓
確答なし…取り消した（契約は無効）
③無権代理人に対する本人
↓
追認を拒絶した…無権代理行為の本人への効果不帰属（無効）
④解除権者
↓
解除権の消滅…解除できなくなる
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ーーー借家関係ーーー
≪更新拒絶通知≫…期間の定め有り
【賃貸人】
・正当事由必要
・1年前～6カ月前
【賃借人】
・正当事由不要
・1年前～6カ月前
≪解約申入れ≫…期間の定め無い
【賃貸人】
・正当事由必要
・6カ月経過後終了
【賃借人】
・正当事由不要
・3カ月経過後終了
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
≪定期借地権≫
【要件】
・存続期間…50年以上
・更新、買取請求権等がない旨の特約
・書面による契約
【効果】
・期間満了により借地権消滅
≪事業用定期借地権≫
【要件】
・存続期間
①10年以上～30年未満
②30年以上～50年未満
・事業用建物目的の特約（居住用を除く）
・公正証書による契約
【効果】
・期間満了により借地権消滅
・建物買取請求権なし（②の場合は任意）
≪建物譲渡特約付借地権≫
【要件】
・存続期間30年以上
・建物譲渡特約
【効果】
・建物譲渡により借地権消滅
・借地権者又は借家人の請求で借家関係に移行
(11年09月26日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
≪借地上の建物滅失≫
【当初の期間中の滅失】
①『承諾なし』
再築は自由
（注意）
1.再築しても期間延長はされないので更新が問題となります。
借地上にまだ十分使用可能な建物が残存しているのに退去させられる場合があります。
2.「建物買取請求権」については
承諾がある場合に比べ、承諾がないわけですから「一定の『制限』を受ける」ことになります。つまり借地借家法第13条２項に次のように記されてます。
（建物買取請求権）第13条
２ 前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
よって
「承諾の有無」により違いはあります。
②『承諾あり』
・存続期間の延長（承諾又は再築の早い日から20年）
・みなし承諾制度「あり」
【更新後の滅失】
①『承諾なし』
・再築は原則不可
・無断再築に対し、設定者は賃貸借の解約の申入れができる。
・借地権者は解約の申入れができる。
・借地権者は裁判所に許可申立ができる
②『承諾あり』
・存続期間の延長（承諾又は再築の早い日から20年）
・みなし承諾制度「無し」
(11年09月26日 ) ≫ 返信
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ポイントのみの比較 【賃貸借（民法）】 ①適用関係 全 / 時間的に「民法難問コース」は無視されたら良いと思います。 / 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち / 【数量を指示した売買で、数量が不足してる場合】 売主A、買 / 本当にいつもありがとうございます。 昨日なかなか調べが / １日１０００問解くと のように慣れるでしょう。 根性のす / 先日、弊社で社内の小テストがあり、正解率の悪かった（50％） / （A所有地…甲地）--【仮換地指定】ーーー⇒（B所有…乙地） / いつもありがとうございます。 試験に向けてここが特に出題さ / こんばんは。 あと1ヶ月ちょっと、頑張りましょう。 / はじめまして 自分はまずは37条ひと通りやって（量少な / 宅建試験問題の盲点（余力のある方に）・・・参考までに / 宅建六法は知識を高める為であるならば必要でしょうが、いざ宅建 / ストックした問題が、出来ないのですが、 皆さん出来てますか / こんばんは 私の使用しているテキストでは供託した旨をその免 / 営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者(婚姻歴のあ / 1.宅地造成工事とは 盛土によって1ｍを「超える」崖ができる / 平成１６年度のテキストと過去問で勉強してるんですけど、法改正 / たとえばこのあたりに多少纏められてますけど。 https: / 勉強法について・・・アドバイスなどできないですが、自分のやり