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75.   Re: Re: Re: Re: 未成年者が代理人になることについて」

ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
 
いつもありがとうございます。
試験に向けてここが特に出題されそうとかは考えられていますか?
どこが出てもいい様に備えるのはもちろんだとは思いますが
宅建講座に行くと教えてくれるとかくれないとか・・・
 
『22年の問2の代理の問題で、設問にわざわざ「表見代理は成立しない」と明記した問題でしたので、次回は、無権代理又は表見代理の問題が出題されるのではないかと予測してました。』
 
ふとここの部分を読んで考えてしまいました。
 
 

 (11年06月14日 )  ≫ 返信

74.   Re: Re: Re: 未成年者が代理人になることについて」

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


kuromasaさんへ
 
心配いりませんよ(笑)
基本はおっしゃる通り「未成年者に代理権を与えた本人が悪い(責任がある)から相手側が保護される」ですから。それを基に枝葉を覚えれば大丈夫ですよ!
 

1つ参考ですが、ある有名講師のM氏がネットで言ってましたが
22年の問2の代理の問題で、設問にわざわざ「表見代理は成立しない」と明記した問題でしたので、次回は、無権代理又は表見代理の問題が出題されるのではないかと予測してました。
まぁ~どれが出てもいいように準備はしないといけませんが…

 

 
 

 (11年06月14日 )  ≫ 返信


73.   Re: 言葉の意味は?

kaitohkid さん (習熟率:直近学習なし)


kushikushiさんへ
 
【言葉の意味】
法律用語として
 
「推定する」…反対となる証拠があれば覆る。
 
「みなされる(みなす)」…たとえ反証があっても覆らない。
 
【事例】
わかりやすい事例として「手付金」で説明します。
「手付」は一般に
①証約手付(契約締結を証するもの)
②違約手付(違約罰とするもの)
③解約手付(解除権を留保するもの)
に大別されます。
 
(民法上)…「手付は解約手付と推定する」とされているので、解約手付ではなく違約手付であるという立証がなされれば、その手付は違約手付として扱われます。
(宅建業法上)…一定の場合に「手付は解約手付とみなす」と規定してる為、当事者がたとえ違約手付であると立証しても、その手付は解約手付として扱われます。
 
【参考】民法と業法とどちらの法律に従えばよいか。この場合、「宅建業法が特別法」になり「民法が一般法」となります。
特別法は一般法より優先して適用され、特別法の規定がない場合に、補充的に一般法が適用されます。しかし、特別法が一般法の適用を排除する趣旨でない場合には、特別法を適用できる場合でも一般法を適用します。
例えば瑕疵担保責任行使期間において「引渡しから1年間」とすれば無効になり「引渡しから2年間」となるのではなく「知ったときから1年間」となるのは上記理由からです。
民法(一般法)における特別法との関係では商法、会社法との関係が特にわかりやすいのですが、分野が違いますので割愛します。
 
 

 (11年06月14日 )  ≫ 返信

72.   言葉の意味は?

kushikushi さん (習熟率:直近学習なし)


民法や宅建業法でよく出る言葉のなかで
 

期限の利益とは・・・(中略)・・・期限は債務者の利益のために定めたものと推定する。
 
とか
 
借家契約を更新したものとみなされる。
 
とかの言葉がでますが、 「みなされる」とか「推定する」とかは、どんな場面でどのように違いますか?
教えてください。

 (11年06月14日 )  ≫ 返信

71.   Re: Re: 未成年者が代理人になることについて」

ekoeko さん (習熟率:直近学習なし)


kaitohkidさんへ
 
違う角度からの回答をありがとうございました。
未成年者に代理権を与える委任契約は取り消しが出来るのですね。
 
未成年者契約は法定代理人(保護者等)の承諾なしにした契約は取消を主張できる、という事は分かっていましたが、未成年者が代理権を与えられた場合については、よく分からなかったので勉強になりました。
また分からない時があれば、よろしくお願いします。

 (11年06月11日 )  ≫ 返信

70.   Re: Re: 未成年者が代理人になることについて」

ekoeko さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
 
詳しい説明をありがとうございます。
理解が深まりました。
すぐにわかりやすい回答を頂くことが出来たので、また頑張ろうという気になりました。
これからもまだまだ分からない事が出てくると思いますが、
よろしくお願いします。
 
 

 (11年06月11日 )  ≫ 返信

69.   Re: Re: 未成年者が代理人になることについて」

kuromasa さん (習熟率:直近学習なし)


うーん・・・上位二人の回答が素晴らしすぎる。
 
同じ受験者でもやはり自分とは別格に感じますね^^;
 
「未成年者に代理権を与えた本人が悪い(責任がある)から相手側が保護される」
 

とすごーく簡単に考えてます。
 
そして「細かい事」はそういうもんだと頭の中に叩き込んでいます。
 
こんな覚え方でいいんだろうかと不安になったり^^;

 (11年06月11日 )  ≫ 返信

68.   Re: 未成年者が代理人になることについて」

kaitohkid さん (習熟率:直近学習なし)


ekoekoさんへ
ekoekoさん の質問も、それに対するtakkenkantanさんの回答も、「対相手方」との論点と推測されます。つまり「代理権を正当に得た後の、その代理権に基づく代理行為」であり、その論点からは正しいと言えます。
 
これとは別の論点からの出題問題が他の法律関係試験から出題されますので(特に宅建民法において行政書士問題が準用出題されているようですので)参考解説します。
つまり、
「代理権を与えられるべき最初の契約行為」(本人と未成年者が代理行為を付与する場合)について。つまり代理権授与行為が、委任契約等に伴っている場合(言い換えれば、代理権授与行為の基に委任契約等が存在する場合)、代理人が未成年者であったにもかかわらず法定代理人の同意を得ないで本人と代理権付与の契約(委任契約等)を締結した場合には、その契約を締結する旨の意思表示は取り消すことができます。
即ち、受任者である未成年者が委任契約を締結するにあたっては、法定代理人の同意を得なければならず(民法5条1項)、同意を得ずして行った代理権付与の契約は制限行為能力者であることを理由に取り消すことができます。
 
このように本人から見た「対相手(質問内容)」と「対未成年者(後述分)」とは別問題ですので、くれぐれもご注意を。
 

 
 

 (11年06月11日 )  ≫ 返信

67.   Re: 未成年者が代理人になることについて」

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


ekoekoさんへ
 
>代理人について、未成年者は行為能力者であることを要しないとのことですが、 
 
代理人は、行為能力者であることを必要としません(未成年者、成年被後見人・被保佐人・被補助人でも代理人になれる)
これは、代理行為の効果は、「直接本人に帰属するもの」であり、「代理人に帰属するものではない」ので、代理人に不利益を与えるものではなく、本人も制限行為能力者と、承知の上で代理人にするのですから、損をしたとしても自業自得です。ただし表見代理が成立する場合において相手方が代理人に対し責任追及できるのは代理人が行為能力者の場合だけです。(制限行為能力者の場合には追及できない)
 
>未成年者がした代理行為は取り消す事はできるのでしょうか?出来ないのでしょうか?
 
本人は代理人が未成年者であることを理由に取消しできません。
 
また、代理人がたとえ相手方に騙されていても、代理権の範囲に契約の取消権が含まれていない限り、代理人は取消しできない。取消権は本人に生じます(ただし代理人が騙されていることを本人が知りながら、行動を起こさなかった場合等は本人は取消しできない)
 
>取り消し出来ないとすれば、未成年者と知らずに契約した人は非常に被害を被る恐れがあると思うのですが。代理行為をさせた人に損害賠償を求めることが出来るのでしょうか。
 
先ほど述べたように相手方は善意無過失であっても制限行為能力者(この場合は未成年者)の代理人に対し責任追及できませんので、相手方は代理行為をさせた本人に履行請求か、損害賠償請求をすることになります。
 

 
 

 (11年06月10日 )  ≫ 返信

66.   未成年者が代理人になることについて」

ekoeko さん (習熟率:直近学習なし)


よく分からないので教えてください。
 
代理人について、未成年者は行為能力者であることを要しないとのことですが、未成年者がした代理行為は取り消す事はできるのでしょうか?出来ないのでしょうか? 
 
取り消し出来ないとすれば、未成年者と知らずに契約した人は非常に被害を被る恐れがあると思うのですが。代理行為をさせた人に損害賠償を求めることが出来るのでしょうか。どう考えれば良いのでしょう。

 (11年06月10日 )  ≫ 返信

65.   地位の回復

kaitohkid さん (習熟率:直近学習なし)


宅建業者は保証協会の社員の地位を失ったときは、地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりませが、その後は何年経過しても保証協会への地位回復はできないものなのでしょうか?

 (11年06月04日 )  ≫ 返信

64.   瑕疵担保責任特約の引掛け問題

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


A(売主:宅建業者)、B(買主:素人)
このサイトでも出題されてる問題で
【「Aが担保責任を負う期間は契約締結日から2年間とし、Bはその期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。か?】
は「契約締結日から」ではなく「引渡し日から」ですので誤りとなりますよね。
では、この問題はどうでしょう。
単に【「Aが担保責任を負う期間は引渡し日から2年間とし、Bはその期間内に瑕疵を修補するよう請求できない。」旨の特約は有効である。か?】
宅建試験用の問題としては 正解(有効)となります。
(理由)民法での瑕疵担保責任の規定には元来「瑕疵修補請求権の行使」の規定は有りません。
 

こういう問題は不動産実務経験者は間違えやすいと思います。
実務は品確法+瑕疵担保履行法等その他の特約により瑕疵修補をやっていますから。
 
とにかく業法は17~18/20点または満点を取らないとやばいですし、業法の試験問題は作成者も卓上と実務の違いから極端な問題を作成しづらいらしいし、かと言って、差をつけないといけないし・・・
よって最近の傾向は、点数差をつけるため下記の問題の中で「誤っているものはいくつある?」といった設問が出題されてるらしいです。今年もでるでしょうから曖昧に覚えることなくきちんと整理して理解することが一番だと思います。
頑張りましょう。
 
 

 (11年05月23日 )  ≫ 返信


63.   報酬計算の簡素化

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


報酬計算をするにつけ、試験会場では計算機は使用できないため、いかにミスなく早く計算できるかによって試験時間内の余裕さが変わると思います。
報酬額の限度額計算は「速算法」によって求め(消費税は後から加える)るんですが、最後の消費税計算加算は皆さんどうされてますか?
例えば取引価格(2000万円)は手数料は660,000円ですよね。
普通は
660,000×1.05 =693,000 または
660,000×1.025=676,500
として計算されてますよね?
でも計算に弱い人や緊張しやすい人の場合、あわてて間違える可能性がありませんでしょうか?
 
計算見直しで簡単にできる方法の一つとして
 
消費税が5%の場合(そもそも5%=5/100=1/20=1/2×1/10
のことですから)
 
(1)660、000を計算したら「その数字の下一桁の0を消す」と
66、000となります。
(2)その「66、000を2で割る」と33、000
となります。これが消費税金額です。
(3)後は報酬額の660、000に33、000をプラスしたら693、000となります。
 
暗算でもできます。
1.025の場合は660、000を4で割るか、33、000をもう一度2で割れば税額がでます。
 

他の方で、簡単な計算等、知ってる方がおられましたら投稿お願いします。

 (11年05月16日 )  ≫ 返信

62.   保全措置を知らなかったら?

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


宅建業者が義務に反して保全措置を講じない場合、買主は手付金等を支払わなくても、債務不履行責任を負わないですよね。
では、宅建業者が保全措置を講じてないことを、買主が知らずに「任意」に手付金等を支払ってしまった場合はどうなるでしょうか?
この事例の場合は、買主はその返還を求めることは「できません」
それを防止するため、あらかじめ保全措置の概要等について重要事項の説明義務を課しています。
 
関連で覚えれることは「援用権の喪失」です。
消滅時効が完成していたことを知らないで、債務を弁済した者や債務を承認した者は、あとから時効の完成を主張することはできない。
 
枝葉のように関連して覚えたら忘れにくいですよ。
 

 (11年05月04日 )  ≫ 返信

61.   改正点での盲点

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


≪このサイトに未出題問題に対する改正点の注意すべき点≫
1.保証協会
旧:民法34条の規定により設立された社団法人
新:一般社団法人
 
2.農地法
a(農地転用規制の見直し)
従来、国又は都道府県が病院、学校等の公共施設の設置の用に供するために行う農地転用については、許可不要とされてましたが、今後は、都道府県知事等との協議が必要となります。
b(行政代執行制度の創設と罰則強化)
違反転用が行われた場合、都道府県知事等による行政代執行(違反転用者のかわりに原状回復等の措置を行いそれに要した費用を徴収する)が創設された。
農地を農地以外の用途に転用するにあたり都道府県知事等の許可を受けない場合、法人の違反転用にかかる罰金刑は従前の300万円以下から「1億円以下」と大幅に引き上げられました。
c(貸借存続期間)
農地の賃貸借の存続期間は従来は民法の20年以内がそのまま適用されてましたが「50年以内」とされました。
 
尚、上記b、cに関しては平成22年の問22に出題されてます。
 
改正点はまだまだありますので、勉強の為のテキストは最新式のものがよろしいかと思います(譲受の古いテキストでは対処できない点があると思います)

 (11年05月03日 )  ≫ 返信

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