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45.   Re: 宅建六法について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


alitanさんへ
 
宅建六法は知識を高める為であるならば必要でしょうが、いざ宅建試験の為だけであるならば不要です。過去問を解いていけば認識をされるでしょうが、問題文で○条○項と記載されていても、何を問うてるのか分かります。また頻繁に出てくる条項は過去問を解いてる間に自然と覚えますよ。とりあえず三ヶ月少しでもいいですから毎日(極論すれば過去問5問だけでも)解いてみてから判断されたらよろしいかと考えますが・・・
 

 (11年02月01日 )  ≫ 返信

44.   宅建六法について

alitan さん (習熟率:直近学習なし)


つい1週間ほどまえから宅建の勉強を始めました。市販のテキスト1冊と過去10年の過去問題集を1冊買いましたが、宅建六法も購入した方がいいのでしょうか?ネット(知恵袋とか宅建合格者ブログなど)では、宅建六法は必要ないです、という方も多数いるようです。ちなみに私の持っているテキストは条文としては掲載されていません(何条何項何号みたいに記載されていません)。問題で「何条何項にある・・・について」のような出題もあるようですが・・・。皆さんはどうですか?アドバイス・ご意見宜しくお願いします。

 (11年01月31日 )  ≫ 返信


43.   民法の総則と相続で

kuromasa さん (習熟率:直近学習なし)


民法の総則と相続に最近とりかかっているのですが、
成績分析を見ると出題数が問題総数より少ないのですが
なにかの機能制限とかで出題されないのでしょうか?
ちなみに総則が193門中135題相続が111門中61題
しか出題されません。
その他宅建業法や法令の制限系は問題なく全問題が
出題されているのですが・・・

 (11年01月18日 )  ≫ 返信

42.   媒介契約の更新

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


媒介契約(一般媒介は除く)の有効期間の更新は「依頼者から申し出があった場合のみ」更新はできますが(予めの承諾は無効)
依頼者側からの申し出は、口頭ではなく必ず文書による更新の申し出でなければならない。とOJTで、また宅建協会講習でも重要項目の中で習いますが、なぜ過去問にしろ試験用テキストには「文書」でと無いのでしょうか?
ちなみに、この文書は到達時点で効力が発すると考えればOKですよね?(例外としてクーリングオフ・区分所有集会の召集通知は発信主義)

 (11年01月13日 )  ≫ 返信

41.   Re: Re: 相殺について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


daimasaさんへ
 
ありがとうございます。
 
よく理解できました。

 (11年01月04日 )  ≫ 返信

40.   Re: 相殺について

daimasa さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
 
509条
自働債権と受動債権が共に不法行為によって生じた場合は、相殺ができない
 
当事者双方の過失に基づく同一交通事故よって生じた損害賠償債権相互間である場合、相殺ができない 
判例・最判昭32・4・30→昭49・6・28
 
両債権がそれぞれ別個の原因による不法行為である損害賠償債権の相殺は許されない
判例・大審院判決昭3・10・13→従業員が横領→使用者が従業員に殴打→双方が損害賠償
 
自動債権のみ不法行為の損害賠償債権の相殺できる
判例・最判昭42・11・30
 
参考
幸せに宅建に合格する方法
分かりやすい民法解説
15.相殺
 

 
 

 (11年01月03日 )  ≫ 返信

39.   相殺について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


①A(加害者・・・貸金債権)
 B(被害者・・・不法行為による損害賠償債権)の場合
加害者Aから相殺する事はできないが、被害者Bからは相殺できますよね!
ただし②の場合はどうでしょうか?
②A(Bに対して加害者でもあり被害者でもある)
 B(Aに対して被害者でもあり加害者でもある)
つまり、双方の債権が不法行為の場合は
互いに相殺はできますか?できませんか?
感覚的には、被害者保護の観点からすれば、不法行為によって生じた債権を受動債権として相殺できないので、NGと想像はできますが、確証が無い為、ご教授願います。

 (10年12月29日 )  ≫ 返信

38.   Re: Re: 還付充当金の納付について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


daimasaさんへ
 
ありがとうございます。
 
結局、還付充当金の納付も現金と考えればよいとことですね。

 (10年12月16日 )  ≫ 返信

37.   Re: 還付充当金の納付について

daimasa さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
弁済業務保証金制度は保証協会に加入している宅建業者=社員のみ適用される制度です
宅建業者→弁済業務保証金分担金を納付→金銭のみ
保証協会→弁済業務保証金を供託所(東京法務局)へ供託→金銭又は有価証券等
 
還付充当金の納付(宅建業法64条の10)
弁済業務保証金の還付が有った時は、保証協会は宅建業者に対して還付充当金の納付の通知する
宅建業者=その還付に係わる社員又は社員であった者に対して、通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金の納付の※通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない
→期間内に納付しないときは、社員たる地位を失う
→その地位を失った日から1週間以内に社員は営業保証金を供託しなればならない
 
保証協会は弁済業務の円滑な運営に支障があると認めるとき、その社員に対して※担保の提供を求めることができる(宅建業法64条の4第3項)
 
まとめ
①保証協会の※宅建業者(社員)は現金納付で有価証券は認められない
→社員の地位を失った場合、営業保証金を供託しなればならない
 
②保証協会の弁済業務保証金の供託は金銭又は有価証券等(併用可)
→保証協会は、社員となる前に(業者)が多額の弁済が強いられる場合、社員に対して担保を請求できる
 
弁済業務保証金準備金の積立等(宅建業法64条の12)
保証協会は還付充当金の納付がなかったとき、弁済業務保証金を供託に充てるため、弁済業務保証金準備金を積立てなければならない
→保証協会は、弁済業務保証金を充ててなお不足額は、※全社員に対し弁済業務保証金分担金の額に応じ、特別弁済業務保証金分担金を納付するべきを通知しなればならない
→通知を受けた日から1カ月以内に特別弁済業務保証金分担金を納付しないときは、その社員の地位を失う
 
弁済業務保証金準備金→特別弁済業務保証金分担金→保証協会の全社員が対象
 
平成20年問44-3
保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。
 

 

 

 (10年12月15日 )  ≫ 返信

36.   還付充当金の納付について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


①営業保証金の「供託」・・・金銭又は有価証券等(併用可)
②保証協会の「納付」・・・金銭のみ
③営業保証金の還付が有った時・・・不足額の供託は金銭又は有価証券等(併用可)
と①から③までは理解してますが
 
④弁済業務保証金の還付が有った時に還付充当金の納付は金銭だけなのか、金銭又は有価証券等(併用可)なのか、どこ探しても分からない為ご教授ください。
 

 (10年12月06日 )  ≫ 返信

35.   Re: Re: 専属専任媒介契約の件

kuromasa さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
 
すごくわかりやすい解説ありがとうございました!!

 (10年11月25日 )  ≫ 返信

34.   Re: 専属専任媒介契約の件

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


kuromasaさんへ
①「レインズ」への登録
例えば12月30日に契約してその日から5日以内に登録となった場合は正月休みですよね。(レインズが休みではなく、業者の休みの方を考えてください。)それは余りにも酷ということで、休業日を除く。となってるようです。結果5+7日という考えは正しいです。例えばで覚えたら覚えやすいです。
ただし、混乱してはいけないのが次の②です。
②「業務の処理状況の報告義務」です
二週間に1回以上(専任媒介)一週間に1回以上(専属専任媒介)ですよね。この場合は「休業日を含みます」
これは休みでも、お客様に電話一本入れることはできるでしょう。という考え方です。(訪問は不要)過去問題の平成21年の問32を参照してみてください。
自分なりの覚え方をすれば、道は開けます。
 
 

 (10年11月25日 )  ≫ 返信


33.   専属専任媒介契約の件

kuromasa さん (習熟率:直近学習なし)


何日以内にレインズに登録するしないの話なのですが、
専属の場合だと5日以内 ただの専任媒介契約だと7日以内ですが
「休業日を除く・含む」
とありますがこれはどういう意味でしょうか?
単純に日本語の解釈で頭が混乱してしまっています。
誰か教えてください。
 
単に休業日を除くって言う意味は5日以内に休業日があったら
その休日は5日以内に数えないという意味でしょうか?
ちなみにその5日以内のうちに1週間程休みがあったら
その5日以内とは結果5+7日と言う意味でしょうか?
 
 

 (10年11月19日 )  ≫ 返信

32.   daimasaさん、ありがとうございました

masatchm さん (習熟率:直近学習なし)


よくわかりました。

 (10年10月13日 )  ≫ 返信

31.   Re: 営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者

daimasa さん (習熟率:直近学習なし)


masatchmさんへ
営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者→未成年者の営業の許可(民法6条)
→法定代理人から宅建業を許可された未成年者→自ら主体となって営業することが必要です
→許可された範囲内で営業が許される→未成年者(未婚)。
 
商業登記法・未成年者の登記
→未成年者が営業を行うときは、その登記をしなければならない。
→営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年
 
営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者
※法定代理人に欠格事由がある場合でも免許は受けられる
取引主任者の登録
→本人が欠格要件に該当しなければ、登録を受けられる。
→原則・専任でない取引主任者となることはできる
→例外・自ら役員の場合は専任の取引主任者となることはできる
宅建業免許の登録
→営業に関して成年者と同一の行為能力を有する未成年者なら単独で免許を受けることができる
 
参考
幸せに宅建に合格する方法
http://ss-up.net/toukei21.html
参照・かんたん宅建業法で確認してください。
→宅建業免許の登録
 
宅建業法 宅建業者 未成年者の登記
で検索
 
「宅建試験」が変わる 宅建業法-横断知識の活用法11 
で検索→取引主任者の登録

 (10年10月08日 )  ≫ 返信

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