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17日午前から20日午前にかけて、サーバーに繋がりにくい状況が頻発しておりました。
サーバーの状況に気づくのが遅くなりまして、復旧まで大変時間が掛かってしまいました。
ご利用の方々にご不便・ご迷惑をお掛けしましたことを、心からお詫び申し上げます。
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
先日、弊社で社内の小テストがあり、正解率の悪かった（50％）宅建業法の問題2問を紹介します。参考にどうぞ。
何年前の過去問かは、わかりませんが。
（問1）
用途地域外において原野を青空駐車場として不特定多数の者に反復継続して売却する者は、免許を受ける必要がある。
正解は「不要」です。
（解説）
「用途地域外」の「青空駐車場」ですので「宅地」に該当しないためです。
（問2）
取引主任者Aが不正手段により免許を受けたとして宅地建物取引業の免許を取り消された法人の処分当時の政令で定める使用人であった場合、Aはその日から30日以内に、登録をしている都道府県知事に対し届け出なければならない。
正解は「誤り」です。
（解説）
「政令で定める使用人」は役員でないため連座規定に該当しません。
分かってて間違えるパターンにあてはまるかもしれませんので、ご注意を。
(11年06月28日 ) ≫ 返信
takuhime さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさん, kaitohkidさん へ
お二人からの回答、ありがとうございます。
とても参考になりました。
(11年06月19日 ) ≫ 返信
kaitohkid さん (習熟率:直近学習なし)
takuhimeさんへ
ryuutoさん がおっしゃる通りです。
補足すれば
『民法753条の「婚姻による成年擬制」が覆るかどうかについて』
未成年者が婚姻をしたときは、これによって成年に達したものとみなすことを、成年擬制(せいねんぎせい)と言います。
結論から言えば、成年擬制は覆りません（不適齢のうちに離婚したというよな特殊な場合は除く）
つまり離婚しても、未成年者に戻るのではなく、成年擬制のままです（離婚等の婚姻解消によっても、親権者等法定代理人の取消権や同意権は復活しません）
なぜかと言えば
1.婚姻により、社会生活に必要な「精神的成熟性を有する」と認められるに至った以上、その後の婚姻解消によっても「精神的成熟性が覆るものではない」から
2.婚姻解消により行為能力が再び制限されることとなれば、当該未成年者の行った行為が婚姻中のものか否かで取消の対象となるか否かが左右され、取引の安全を害する。から
等です。
ただしこれはあくまでも通説であり、1の「精神的成熟性を有する」点につき異説を唱える法曹関係者もある為、宅建試験では出ないと思います。
ただし、この成年擬制は民法上の法律行為権限に限られ、選挙権や喫煙、飲酒などの規制には及びませんのでご注意を。
(11年06月19日 ) ≫ 返信
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
takuhimeさんへ
婚姻により成年者と同じ能力を持つことになります。
そして２０歳前に離婚しても成年者としての位が失われることは無いです。
細かく調べて無いので私見ですが、そこで制限行為能力者に戻してしまうと行為能力者としてした行為が無効になってしまって
第三者に損害を与えてしまう恐れがあるからじゃないでしょうかね？
あと分かりづらいし・・・＾＾；
(11年06月19日 ) ≫ 返信
takuhime さん (習熟率:直近学習なし)
未成年者が婚姻すれば、成年とみなされますが
未成年者のままで離婚しても成年のままですか？
または未成年者になるのでしょうか？
教えてください。
(11年06月19日 ) ≫ 返信
takuhime さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさんへ
普通の方でも、個人預金を担保にして、お金借りる事は
ありますわ。
(11年06月16日 ) ≫ 返信
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
いつもありがとうございます。
①の場合も②の場合も抵当権者視点から見れば程度は違えど一緒ですよね・・・
担保価値が下がるか担保が無くなるかですよね?
担保物件が金銭に変わるのはいかがなもんなんでしょうねぇ・・・
まぁ、気にしないのが一番でしょうか^^;
(11年06月16日 ) ≫ 返信
kushikushi さん (習熟率:直近学習なし)
kaitohkidさんへ
ご丁寧な説明ありがとうございました。
よく分かりました。
また分からない事があれば、よろしくお願いします。
(11年06月15日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさんへ
勘違いしてました。先ほどの説明は①でした。すみません。
②の場合は従前宅地がなくなり、換地もないですから、供託された清算金に担保が変わると思います。
(11年06月14日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさんへ
鋭いところに気づきましたね（笑）
宅建試験には出ないと思いますが（若干自信はないのですが…銀行勤務の方のほうが詳しいでしょうから）
「換地評価額」が「従前地評価額」より低い場合は、金銭清算（清算金）することとされ、従前地に抵当権（先取特権、質権等も）が設定されている場合、施行者は、「換地評価額」と「従前地評価額」の差を供託することになってます。（債権者から供託不要の旨があれば供託はしなくてもよい）
これはなぜかというと、例えば従前地評価額が5万円、換地評価額が4万円だったとしたら、抵当権者は自分の意思に反して抵当権の及ぶ範囲が4万円の価値しかない土地になってしまいます。
わかりやすく言えば、今後は、4万円の土地と供託する1万円に担保が変わる訳です。
以上のように、抵当権者は供託金をすぐ受け取れる訳ではなく、債務者が債務不履行となった時に土地に対する抵当権の実行と供託金の払い戻しが出来きます。
その後、債務不履行なく経過し消滅時効が完成すれば(裁判所への申し立てが必要)、その謄本を添えて抵当権を抹消し、供託金の払い戻し手続きをし、受取ります。
若干違う個所は有るかもしれませんが、大筋では上記の通りだと思います。
(11年06月14日 ) ≫ 返信
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
なるほど、やっと理解しました。
蛇足かもしれませんが②の場合所有権等の権利がなくなるのは分かるのですが
その土地に抵当権等がついていた場合はどうなるのでしょうか?
(11年06月14日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさんへ
換地計画をするとき
①（換地計画において換地を定める場合）
A.「従前の宅地」について所有権、又は地役権以外の権利等があるときは、換地についてもこれを定めなければならない。
B.換地処分の公告により
「換地計画において定められた換地」は「公告のあった日の翌日」から「従前の宅地」とみなされる。⇒権利もそこへ移動する（当然、抵当権設定がされてれば抵当権も移行する）
②（換地計画において換地を定めなかった場合）…仮換地は指定されない。
所有者の同意又は申出があるとき、換地計画でその者の有する宅地の全部又は一部において換地を定めないことができる。⇒従前の宅地の権利は換地処分の「公告のあった日が終了した時」に所有権等の権利を失い、立ち退くことになる。（清算金による清算が行われる）
＞「地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ」
上記説明の①に該当
＞「換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する」
上記説明の②に該当
つまり換地を定めたか、定めなかったかで変わります。
これでわかりますかね？
(11年06月14日 ) ≫ 返信
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
ごめんなさい同一人物です^^;
無料セミナーですか時間があればなぁ・・・・
(11年06月14日 ) ≫ 返信
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさんへ
kuromasaさん へ
LECや日建のホームページを見られたら無料セミナーをやってますから参考にされたらどうですか。
http://www.ksknet.co.jp/nikken/guidance/housing/
http://www.lec-jp.com/
たまには知らない人と一つのテーマ（宅建合格に向けて）で雑談されることも気晴らしになるし、友人が増えますよ。
(11年06月14日 ) ≫ 返信
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
土地区画整理法について、適切か否か答えよ。
換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。
この問題の解釈・・・どうしても混乱します。
従前の宅地についてる権利は消滅じゃなくて換地の上に移動するのではないのでしょうか？
換地を定めなかったらそのまま使用収益を継続するのではないでしょうか？その場合は権利の消滅はしないですよね？
ああ、こんがらがります＠＠;
(11年06月14日 ) ≫ 返信
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