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120.   民法の売主の担保責任について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


【数量を指示した売買で、数量が不足してる場合】
売主A、買主Bとして、例えば1㎡あたり10万円で100㎡の土地を買ったら実際には80㎡しかなかった場合、担保責任が生じますよね。
①Bが善意の場合「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約の解除(目的が達成できない場合)」
※事実を知った時から1年以内に行使する必要がある。
※契約当時に既に目的物の一部が滅失していた場合も同様の担保責任の問題として処理される。
②Bが悪意の場合、担保責任は追及できない。
 
以上が基本ですが、下記の内容も時には出題可能性がありますので余力のある方は参考にしてください。(問題をたまに目にします)
★【不足の場合】
AB間の合意で土地登記に記録された面積を土地の面積として金額を決めて売買契約を締結した。後日実測したら面積が不足していた。
善意の買主Bは「代金減額請求」はできない→○
(理由)
登記記録を採用することで合意してるので数量指示売買に該当しません。
★【超過の場合】
AB間で超過部分の代金支払いの合意があれば、増加分の追加請求はできる。しかし、この合意がない場合Aは増額分請求はできない→○
・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以下は雑学として留めていただければOKです。
なぜこのような事例が発生(発生するから問題として出される)するのでしょうか?
登記記録の地積は明治時代の地租改正によって作成された地検台帳の地積を踏襲した旧土地台帳の地積をさらに「一元化」により継承したものに基づいています。よって今だに地租改正時に発生した「縄延び(登記簿の地積が実際の面積よりも小さくなる現象)」「縄縮み(大きくなる現象)」の影響を受けているからです。
 
 

 (11年09月14日 )  ≫ 返信

119.   Re: 税法について

rarati さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
 
おはようございます^^
わたくしにコメントを頂いていたなんてとっても嬉しいです♪
確かに税法は2問、当初は捨ててもいいかなと考えていたのですが、ここまできたら色々覚えておきたいと思い調べてみたら、もう散々・・・⇊
何と何が併用はだめで、何と何なら併用OKなのか、自分の頭の悪さを恨みましたww
 
takkenkantanさんが仰る長期記憶にする方法、今日から早速実践です!なんか頑張れる気がしてきました!
有り難うございま~す(*^_^*)/
 

 
 

 (11年09月12日 )  ≫ 返信


118.   Re: 住宅金融支援機構の問題について

fuchan さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
 
委託できる業務がこれですっきり理解できました。有難うございました。ここでは、絶対に1点GETですね。
 
模試にあったこの問題をアットランダムに挙げてみます。
 
●証券化支援事業(買取型)の住宅ローン金利は、短期変動金利である。×
 
●機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付に係わる金融機関の貸付債権の譲受けを行うが、当該貸付債権は、自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付に係わるものでなければならない。◯
 
●機構は、住宅を購入しょうとする者に対して、必要な資金の調達等に関する情報を行うことができるが、住宅の建設等に関する事業を行う者に対しては、することができない。×
 
●主務大臣は、災害が発生した場合において、金融上の支援を緊急に行う必要があると認められるときでも、機構に対して、所定の措置をとることをもとめることはできない。×
 
●機構は、主務大臣の認可を受けて、住宅金融支援機構債券に係わる債務(政府が保証するものを除く)の担保に供するため、債券譲受業務により譲り受けた貸付債権の一部について、特定信託をすることができる。◯
 
●機構は、機構債券を失った者に対し交付するため必要があると認められるときでも、機構債券を発行することができない。
 
以上はノイズで、正解肢は以下のものでした。
 
●機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付を行うことができる。◯
 
●機構は、被災建築物の補修に必要な資金の貸付をすることができる他、災害復興建築物の建築に必要な資金の貸付も行うことができる。◯
 
●機構は、主務省令で定める金融機関に対し、貸付金に係わる建築物又は建築物の部分の工事の審査の業務を委託することができる。×
 
委託業務の肢は、実践編で初めて出ました。
 

 (11年09月11日 )  ≫ 返信

117.   住宅金融支援機構の問題について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


「住宅金融支援機構」の過去問は、以前は「住宅金融公庫」だったため平成19年からの4年分しかありません。
しかし、宅建試験はご存じの通り、重要部分については過去問の焼き直しが多々出題されます。
その重要部分において未出題の箇所がありますのでそのポイントを列記しておきます。特に①よりも②の項目が狙われやすいと言われていますので(各資格学校の講師談)、チェックされた方がよろしいかと思います。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【業務の委託について】
①≪委託することのできる業務のまとめ≫
A:主務省令で定める金融機関 B:債権回収会社
C:地方公共団体、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関
D:指定構造計算適合性判定機関
 
・貸付債権の元利金回収業務……………A,Bに委託できる
・直接融資業務……………………………Aに委託できる
・団体信用生命保険に関する弁済業務…Aに委託できる
・建築物の工事、規模、規格の審査……Cに委託できる
・建築物の構造計算の審査………………Dに委託できる
 

②≪委託のできない業務のまとめ≫
・【貸付の決定】は委託することはできない
 
・建設等をしようとする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、必要な資金調達又は良質な住宅の設計若しくは建設等に関する【情報の提供、相談その他の援助を行うこと】を委託することはできない。
 
各自の基本書にて確認してみてください。

 (11年09月11日 )  ≫ 返信

116.   税法について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


rarati さんへ
 
だいたい税は2問の出題ですよね。
 
去年は贈与税が出題され4肢とも重要ポイントを突いた箇所の出題でしたので本年は出題材料があまりないと思いますので、税の中では一番最後に覚えたほうが効率はいいかもしれませんよ。
 
優先順位の高い項目はやはり印紙税だと思います(宅建業務に必須内容)。
あくまで各種情報を入手した結果、
 
印紙税>譲渡所得税>固定資産税=登録免許税>住宅ローン控除=不動産取得税(去年の出題内容以外)>贈与税
 
のようです(あくまでも予想ですので誤解のないように)
 
自分自身が覚えやす箇所からの暗記でもいいと思いますよ。
 
数字の覚え方は語呂合わせ等、色々あると思いますが、短期記憶を長期記憶にするための方法の一つとして、
「今日覚えた数字を、寝る前に枕元で思い出してみる。そして朝起きてから、昨日の数字を思い出してみる」を繰り返せば、意外と記憶に残る場合がありますよ。とにかく繰り返しです。
 
頑張ってください。

 (11年09月08日 )  ≫ 返信

115.   kei222 さん へ 回答します

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


kei222 さん へ
解説欄は250字しかできませんのでこの場を借りて回答します。
【問】Aは,平成4年8月,その所有地について,Bに対し,建物の所有を目的とし存続期間30年の約定で賃借権(その他の特約はないものとする。)を設定した。
存続期間が満了し,契約の更新がない場合で,Bの建物が存続期間満了前にAの承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき,Bは,Aに対し当該建物を買い取るべきことを請求することはできない⇒×
【質問・指摘・意見】 kei222 さん
借地権設定者の承諾を得ずに存続期間を超える建物を構築したことについて、解約もされず建物買取請求も可能とすると承諾の有無で何か違いがあるのでしょうか?
 
(承諾がない場合の再築)
1.再築しても期間延長はされないので更新が問題となります。
借地上にまだ十分使用可能な建物が残存しているのに退去させられる場合があります。
2.「建物買取請求権」については
承諾がある場合に比べ、承諾がないわけですから「一定の『制限』を受ける」ことになります。つまり借地借家法第13条2項に次のように記されてます。
 
(建物買取請求権)第13条 
2 前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
 
よって
「承諾の有無」により違いはあります。
宅建試験ではここまでの深い内容は聞かないと思いますので、
「なるほどな」の程度でいいと思います。
試験で大切なのは「当初の期間において、無断建築でも建物買取請求権はある」のポイントでしょう。

 

 (11年09月07日 )  ≫ 返信

114.   Re: 3333333 さん へ 質問の回答です

3333333 さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
 
ありがとうございます。
なかなか自分でこのサイトで勉強しても身につかなくて・・・
模試でも行ったらいいのでしょうが、私の住んでいるところは
島でして・・・
つまり本土に行くのに丸1日かかってしまうんです
なのでこのサイトで出来るだけ皆さんに追いつけるように頑張ります。
 
ご回答本当に有難うございました
 

 (11年08月31日 )  ≫ 返信

113.   区分所有建物の35条について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


(余力のある方のみ)
 
このサイトには未掲載で、実務未経験者さんは間違えやすいと思いアップします。
 
敷地に関する権利の内容自体が問われてましたので、試験用としてのポイントだけを記します(基本書に記載されていない場合もあるようですが、ネットサイトの講師ブログにもありましたので)
 
【区分所有者建物の追加事項】(貸借除く)
・敷地に関する権利の内容
①「敷地」
総面積としての“実測面積”“登記簿上の面積”“建築確認の対象とされた面積”を記載する。(やむを得ない理由により、これらの内いずれかが判明しない場合は、その旨を記載すれば足りる)
 
②「権利の種類」
“所有権”“地上権”“借地権”等に区別して記載する。
 
③「権利の内容」
・【所有権の場合】…“対象面積”を記載すれば足りる。
 
・【地上権・借地権等の場合】…“対象面積”“存続期間”“地代、賃料等(区分所有者の負担する額)
 
これらを記載しなければなりません。
 
上記内容は(実務者の方はよくご存じだと思います)国土交通省の提唱する35条書面の様式例にも記載されています。
 
③の内容の地代、賃料等の言葉で引っ掛かる懸念がありますのでご注意を。
 
(+1の知識)
「共用部分に関する定め」の規約がある場合、その規約が「長文の場合は、その要点を記載すれば足りる…過去問で出てたました(年数は忘れましたが)

 (11年08月28日 )  ≫ 返信

112.   3333333 さん へ 質問の回答です

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


【問題】 (…略…)
Aが無権代理人であって,Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合には,Bは追認を拒絶できるが,CがAの無権代理につき善意無過失であれば,CはBに対して損害賠償を請求することができる。正解は○
【質問】 3333333 さん
この問題文だとAはBから代理権を与えられてませんよね? 無権代理人の成立要件は権限外・代理権の消滅・BからCへの代理権授与表示だと思うんですが・・・だれか教えてください お願いしま
・表見代理は無権代理に含まれますが違いがあります。
【無権代理】(本人の保護と無権代理人の責任とに関する理論)
・無権代理は、代理人として行為した者が、その行為について代理権をまったく有しない場合を無権代理といいます。
①無権代理人の行為の効果は、本人に帰属しません。
②本人が、追認しない限り本人に帰属しません。
③本人が追認しない場合、相手方は、無権代理人に対してしか責任を問えません。
④善意無過失の相手方は、無権代理人に対し契約の履行請求、又は損害賠償の請求ができる
【表見代理】(相手方の保護と本人の責任とに関する理論)
・無権代理行為でも、本人と無権代理人との間に特殊な関係がある為、真正な代理関係があるように見える場合には、有効な代理行為が行われたのと同様の行為(本人へ効果帰属)を認める制度。
表見代理制度は相手方を、本人の犠牲のもとに保護する制度なので、「本人(側)に非難されるべき事情があり、かつ、相手方に保護に値する事情」がなければ成立しません。
本人側要件…代理権授与表示,権限外の行為,代理権消滅後
相手側要件…無権代理であることにつき「善意無過失」であること
⑤本人が追認しようが、しまいが本人に帰属する。
⑥表見代理の成立により本人が損害を受けた時は、無権代理人に対して本人は損害賠償請求できる。
⑦本人が追認した場合、無権代理人は本人からの不法行為責任の追及を免れる。(本人がOKと認めている)
⑧相手方はこれを無権代理行為として取消したり、または本人に責任を追及できるし、又は無権代理人の責任を追及できる…表見代理は相手方を保護する制度ですので、相手方は無権代理と表見代理を選択的に主張をすることができる。[権利外観法理(表見法理)]
①~⑧の違いを確認願います。
 
 

 (11年08月27日 )  ≫ 返信

111.   35条の重要事項説明

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


弊社は受験者の携帯に、毎日本社より宅建問題が1問送信されてきます。その問題のなかで面白いのが1つありました。
 
(要約のみでノイズ文章は削除)
 
・業者が買主(素人)に35条の重要事項説明をした。そして契約成
 
立後、その買主が死亡した。その相続人に改めて35条の重要事項の
 
説明をしなければならないか。 正解:説明不要
 
(理由)
生存中に説明し、契約成立してるから。
 
よく読めば当然といえば当然ですが、問題文を流し読みや、心理的
 
プレッシャーのある場合は、出題者の罠に引っ掛かりますのでご注
 
意を。
 
 

 (11年08月20日 )  ≫ 返信

110.   統計資料のまとめです

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


(1)地価動向(H23年版土地白書)
①全国・三大都市圏・地方圏とも「住宅地・商業地」とも下落。
しかし、いずれも「下落率は縮小」
この動きは地方圏より大都市圏で、商業地より住宅地において顕著
 
      (住宅地)   (商業地)
全国     ▲2.7%    ▲3.8%
      下落率は縮小  下落率は縮小
 
三大都市圏  ▲1.8%    ▲2.5%
      下落率は縮小  下落率は縮小
 
地方圏    ▲3.6%    ▲4.8%
      下落率は縮小  下落率は縮小
 
(2)新設住宅着工数(H22年「度」H22.4~H23.3)
 
   戸数    前年度比(%)   動向  
総計 819,020   5.6   前年の減少から再び増加
持家 308,517   7.5    4年ぶりの増加
貸家 291,840   ▲6.3    2年連続の減少
 
分譲 212,083   29.6    4年ぶりの増加
住宅
 
※新設住宅着工数(H22年H22.1~H22.12)
「度」ではなく「年」に注意
総計約81万戸(前年比3.1%増…前年の減少から再び増加)
 
(3)新設住宅の着工床面積(22年「度」)
約7,388万㎡(前年度比9.0%増)…4年ぶりの増加
※新設住宅の着工床面積(22年)
約7,291万㎡(前年比6.7%増…前年の減少から再び増加)
 
(4)売買による土地の所有権移転登記の件数(H23年版土地白書)
平成22年中は115.4万件(対前年比2.2%減)
 
(5)平成21年度法人企業統計
平成21年度
売上高 40兆9,764億円(前年度比6.0%増加…3年連続で増加)経常利益 3兆926億円(前年度比5.8%増加…3年ぶりの増加)
 
(6)宅地建物取引業者数
H21年度末(H22.3)現在 126,582(4年連続の減少)
※法人業者104,617(82.6%)  
 個人業者 21,965(17.4%)
(7)監督処分件数(H21年度)…380件
免許取消…212件 業務停止…64件 指示…104件
 
 

 (11年08月18日 )  ≫ 返信

109.   時効取得の物件変動

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


時効取得の前後の物権変動は図にしたら理解しやすいです。
 

A:土地の所有者  B:占有者  C:Aから譲渡された者
 

 スタート       10年(20年)
---|-----------------|------------→
①占有開始 譲渡 登記 時効完成    Bの勝ち
 
②占有開始 譲渡    時効完成 登記 Bの勝ち
 
③占有開始       時効完成 譲渡 先に登記した方が勝ち
 

①、②は登記の先後は無関係です。
 
各自のお手元の基本書で確認してみてください。

 (11年08月15日 )  ≫ 返信


108.   Re: Re: 重点集中分野について

kaitohkid さん (習熟率:直近学習なし)


takkenkantanさんへ
 
早速の書き込みありがとうございました。
 
参考になります。
 
今後も宜しくお願いします。
 
 

 (11年08月14日 )  ≫ 返信

107.   Re: 重点集中分野について

takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)


kaitohkidさんへ
各種サイト、数名の某有名宅建講師、RECAJ等の情報を加味した場合に考え得る範囲内で書き記してみます(予想ということをお忘れなく)
 

【民法】(14問)
・能力及び意思表示・代理(無権・表見代理中心)・時効中断、援用・物権変動・抵当権(根抵当権)・債務不履行と契約の解除・債権譲渡・保証、連帯債務・相殺・不法行為・相続・借地借家(2問)
・区分所有(1問)・不動産登記(1問)
これが勉強の優先順位が高いと思います。
 
【宅建業法】(20問)
全般的に出題されます。
逆に後回しにしてもよい分野は
8種制限の中の「割賦販売契約の解除等の制限」と「所有権留保等の禁止」くらいしかありませんね。
 
【法令の制限】(8問)
・都市計画法(2問)・建築基準法(2問)・国土(1問)・農地法(1問)・土地区画(1問)・宅造(1問)
※「その他諸法令」は出ないとの予想が大半ですので、後回しでいいと思いますが。
・国土は事後届出が中心(実務がそうですから)
 
【税】(2問)
去年、贈与税がしっかりと出題されたので今回はでないとの予想が大半です。
【その他】(1問)
地価公示法か鑑定評価基準のどちらか一方が出題される。
 
【5問免除問題】
住宅金融支援機構について、そろそろ「業務の委託(委託のできる業務、できない業務)」出るかもしれないとの予想がありました。
 
くれぐれも、予想ですのでご自身の判断と学習進度に応じて判断願います。
 
 

 (11年08月14日 )  ≫ 返信

106.   重点集中分野について

kaitohkid さん (習熟率:直近学習なし)


これから9月以降、それぞれ弱点分野等を集中的に復習されるんでしょうが、時間的余裕のない場合はポイントを絞り込んで勉強した方が効率的だと考えます。
また、やみくもに今年出題されそうもない箇所を時間かけることは徒労だと思います。
 
今年の出題傾向の情報をお持ちの方はご教授願いませんか。
あくまでも推測・推論ですので、自己責任は心得ていますので。

 (11年08月14日 )  ≫ 返信

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