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【お詫び】
17日午前から20日午前にかけて、サーバーに繋がりにくい状況が頻発しておりました。
サーバーの状況に気づくのが遅くなりまして、復旧まで大変時間が掛かってしまいました。
ご利用の方々にご不便・ご迷惑をお掛けしましたことを、心からお詫び申し上げます。
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105.
Re: Re: 今さら・・・連帯保証人と保証人についてですが、
takkenkantanさんへ
本当にいつもありがとうございます。
昨日なかなか調べがつかず、どつぼに嵌ってました。
本当に助かります！
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
本当にいつもありがとうございます。
昨日なかなか調べがつかず、どつぼに嵌ってました。
本当に助かります！
(11年08月13日 ) ≫ 返信
104.
Re: 今さら・・・連帯保証人と保証人についてですが、
ryuutoさんへ
＞保証人に対する履行の請求は本人に効力を生じない
っていうのは合っているのでしょうか？
保証債務のことでしょうから、正しいですよ。
基本となる考え方は
「保証債務の付従性」にあります。
つまり、
【主たる債務者に生じた事由の効力は、原則として保証人にも及ぶが、保証人に生じた事由の効力は原則として、主たる債務者には及ばない。】
原則となってるのは、例外があるからです。
「付従性の例外」…保証人には効力が及ばないケース
・主たる債務者が債務を増額した場合
・主たる債務者が時効の利益を放棄した場合
まとめると
≪保証人に対する「請求の効力」≫
｜
｜ーーー（保証債務）⇒主たる債務者に及ばない。
｜
｜ーーー（連帯保証）⇒主たる債務者に及ぶ。
連帯債務・保証債務・連帯保証
この問題は民法では絶対に落とせない分野です。（合格者の中の8割以上は正解してる年度が多いらしいです）
一度整理されたらよろしいかと思います。
※わからない問題については、本試験前日までは「今さら・・・」は関係ないですよ。気兼ねされないようにしてください。
検討を祈ります！
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさんへ
＞保証人に対する履行の請求は本人に効力を生じない
っていうのは合っているのでしょうか？
保証債務のことでしょうから、正しいですよ。
基本となる考え方は
「保証債務の付従性」にあります。
つまり、
【主たる債務者に生じた事由の効力は、原則として保証人にも及ぶが、保証人に生じた事由の効力は原則として、主たる債務者には及ばない。】
原則となってるのは、例外があるからです。
「付従性の例外」…保証人には効力が及ばないケース
・主たる債務者が債務を増額した場合
・主たる債務者が時効の利益を放棄した場合
まとめると
≪保証人に対する「請求の効力」≫
｜
｜ーーー（保証債務）⇒主たる債務者に及ばない。
｜
｜ーーー（連帯保証）⇒主たる債務者に及ぶ。
連帯債務・保証債務・連帯保証
この問題は民法では絶対に落とせない分野です。（合格者の中の8割以上は正解してる年度が多いらしいです）
一度整理されたらよろしいかと思います。
※わからない問題については、本試験前日までは「今さら・・・」は関係ないですよ。気兼ねされないようにしてください。
検討を祈ります！
(11年08月13日 ) ≫ 返信
103.
今さら・・・連帯保証人と保証人についてですが、
保証人に対する履行の請求は本人に効力を生じない
っていうのは合っているのでしょうか？
サイトとか本を調べても載っていなくて混乱してしまいました。
連帯保証人に対する履行の請求は本人に効力を生ずるのは良く
書いてあるのですが・・・
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
保証人に対する履行の請求は本人に効力を生じない
っていうのは合っているのでしょうか？
サイトとか本を調べても載っていなくて混乱してしまいました。
連帯保証人に対する履行の請求は本人に効力を生ずるのは良く
書いてあるのですが・・・
(11年08月12日 ) ≫ 返信
102.
masuyu さん へ
masuyu さん へ
宅地建物取引業者Aが,自ら売主として,宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合について（略）
「Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。」正解：×
【その他】 masuyu さん [ 11年08月11日 10時25分 ]
買主に有利な特約なのになぜ?
解説欄は文字制限が250字ですのでここでの説明お許しください。
【宅建業法第38条】（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の「10分の２をこえることとなる定めをしてはならない」。
２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の２をこえる部分について、無効とする。
とあります。つまりこの条文では、買主に有利であっても定めてはダメということです。
≪注意しなければならない過去問≫
Ｂ（素人の買主）が契約の履行に着手するまでにＡ（業者）が売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。正解：○
【宅建業法39条３項】（手附の額の制限等）
3 前項の規定（買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる）に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
つまり、買主に有利であれば有効です。（買主に不利なものは、無効とする、とだけしか規定がない）
後段の過去問の知識があるから、悩まれたんだと思います。
あくまでも買主に有利については38条と39条は別物ですのでご注意を。日本語って難しいですね（汗）
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
masuyu さん へ
宅地建物取引業者Aが,自ら売主として,宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合について（略）
「Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。」正解：×
【その他】 masuyu さん [ 11年08月11日 10時25分 ]
買主に有利な特約なのになぜ?
解説欄は文字制限が250字ですのでここでの説明お許しください。
【宅建業法第38条】（損害賠償額の予定等の制限）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の「10分の２をこえることとなる定めをしてはならない」。
２ 前項の規定に反する特約は、代金の額の10分の２をこえる部分について、無効とする。
とあります。つまりこの条文では、買主に有利であっても定めてはダメということです。
≪注意しなければならない過去問≫
Ｂ（素人の買主）が契約の履行に着手するまでにＡ（業者）が売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。正解：○
【宅建業法39条３項】（手附の額の制限等）
3 前項の規定（買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる）に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
つまり、買主に有利であれば有効です。（買主に不利なものは、無効とする、とだけしか規定がない）
後段の過去問の知識があるから、悩まれたんだと思います。
あくまでも買主に有利については38条と39条は別物ですのでご注意を。日本語って難しいですね（汗）
(11年08月11日 ) ≫ 返信
101.
面白い資料
本試験まであと2か月。弊社の資料で「本試験での、いざという時の裏ワザ」です。
【Ⅰ】本試験での正解番号
（22年）
問1－11（構成比22％） 問2－11（22％）
問3－14（28％） 問4－14（28％）
（21年）
問1－10（構成比20％） 問2－15（30％）
問3－14（28％） 問4－11（22％）
（20年）
問1－11（構成比22％） 問2－12（24％）
問3－13（26％） 問4－14（28％）
（19年）
問1－14（構成比28％） 問2－10（20％）
問3－9（18％） 問4－17（34％）
（18年）
問1－10（構成比20％） 問2－14（28％）
問3－12（24％） 問4－14（28％）
①問題は全部で50問。そのうち25問以上は絶対に正解と確信できるようにする。
②残りのわからない25問のうち大体4肢のうち2肢は消去できるが残りの2肢が、どちらかわからない。①の正解確定の25問と②の分からない25問の正解確率を50％とすれば12.5問は正解。合計37.5問が正解となり合格点数となる。
③②の確率を上げる方法は、分からない2肢のうち、今までの勉強から得た知識のなかで、聞いたことのあるフレーズならばそれを信用して選択する（もともとわからない肢だから選択の要素を自分に納得させる）
それでもわからない場合は、上記の正解番号の構成比を参考にして正解番号が標準化するように選ぶ。
※①の正解数をどんどん増やす努力をする。
分からない問題はいくら考えてもわからないわけだから、なにかしらの根拠に基づいて回答した方が正解率は上がる。（出題者側の心理を読むしかない）
あくまで統計上、確率上からの話であり、どの肢を選ぶかは自己責任にて。
※農地法において4条は宅建業とは関係ないので、4条が単独にて正解肢として採用された過去問はほとんど無い。悩んだら4条は無視しても正解できる可能性は高い。
以上です。あくまでもご自身の判断でお願いします。
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
本試験まであと2か月。弊社の資料で「本試験での、いざという時の裏ワザ」です。
【Ⅰ】本試験での正解番号
（22年）
問1－11（構成比22％） 問2－11（22％）
問3－14（28％） 問4－14（28％）
（21年）
問1－10（構成比20％） 問2－15（30％）
問3－14（28％） 問4－11（22％）
（20年）
問1－11（構成比22％） 問2－12（24％）
問3－13（26％） 問4－14（28％）
（19年）
問1－14（構成比28％） 問2－10（20％）
問3－9（18％） 問4－17（34％）
（18年）
問1－10（構成比20％） 問2－14（28％）
問3－12（24％） 問4－14（28％）
①問題は全部で50問。そのうち25問以上は絶対に正解と確信できるようにする。
②残りのわからない25問のうち大体4肢のうち2肢は消去できるが残りの2肢が、どちらかわからない。①の正解確定の25問と②の分からない25問の正解確率を50％とすれば12.5問は正解。合計37.5問が正解となり合格点数となる。
③②の確率を上げる方法は、分からない2肢のうち、今までの勉強から得た知識のなかで、聞いたことのあるフレーズならばそれを信用して選択する（もともとわからない肢だから選択の要素を自分に納得させる）
それでもわからない場合は、上記の正解番号の構成比を参考にして正解番号が標準化するように選ぶ。
※①の正解数をどんどん増やす努力をする。
分からない問題はいくら考えてもわからないわけだから、なにかしらの根拠に基づいて回答した方が正解率は上がる。（出題者側の心理を読むしかない）
あくまで統計上、確率上からの話であり、どの肢を選ぶかは自己責任にて。
※農地法において4条は宅建業とは関係ないので、4条が単独にて正解肢として採用された過去問はほとんど無い。悩んだら4条は無視しても正解できる可能性は高い。
以上です。あくまでもご自身の判断でお願いします。
(11年08月10日 ) ≫ 返信
100.
区分所有について
弊社の講師のアドバイスの中で、区分所有の過去問について参考になる点がありましたので、余力のある方は、お持ちのテキストを確認されたらよろしいかと思います。
ここ数年、区分所有の問題の正答率が20％～50％くらいで推移してたものが平成22年では易しかったらしく60％を超えたらしいです。
今年は若干難しくなるかもしれないので、ここ数年出題されていない箇所の2点を注意、とのことでした。
①「義務違反者に対する措置」
・違反行為の停止等の請求（区分所有法57条）
・専有部分の使用禁止請求（58条）
・区分所有権の競売請求（59条）
・占有者に対する引渡し請求（60条）
参考過去問
平成3年問14 平成8年問14
②「復旧及び建替え」における買取請求と売渡請求の違い
・【大規模滅失の復旧】
（反対者）ー「買取請求」→（賛成者）
・【建替え決議】
（賛成者）ー「売渡請求」→（非参加者）
参考過去問
平成6年問14 平成10年問13
どの基本書やテキストにも記載されてると思います。
※このサイトの過去問にはアップされてません。
ただしアップされてる問題は、すべて基本的重要な最頻出問題ですので、まずはそれを完全に理解されて、余力のある方に。
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
弊社の講師のアドバイスの中で、区分所有の過去問について参考になる点がありましたので、余力のある方は、お持ちのテキストを確認されたらよろしいかと思います。
ここ数年、区分所有の問題の正答率が20％～50％くらいで推移してたものが平成22年では易しかったらしく60％を超えたらしいです。
今年は若干難しくなるかもしれないので、ここ数年出題されていない箇所の2点を注意、とのことでした。
①「義務違反者に対する措置」
・違反行為の停止等の請求（区分所有法57条）
・専有部分の使用禁止請求（58条）
・区分所有権の競売請求（59条）
・占有者に対する引渡し請求（60条）
参考過去問
平成3年問14 平成8年問14
②「復旧及び建替え」における買取請求と売渡請求の違い
・【大規模滅失の復旧】
（反対者）ー「買取請求」→（賛成者）
・【建替え決議】
（賛成者）ー「売渡請求」→（非参加者）
参考過去問
平成6年問14 平成10年問13
どの基本書やテキストにも記載されてると思います。
※このサイトの過去問にはアップされてません。
ただしアップされてる問題は、すべて基本的重要な最頻出問題ですので、まずはそれを完全に理解されて、余力のある方に。
(11年08月09日 ) ≫ 返信
99.
法定地上権について
最近、本屋で各種宅建の参考書を立ち読みしましたが、どの本も「法定地上権」についてありきたりの内容しか記載されておらず、がっかりしました。基本的に、下記の内容に集約されてます。
①抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること。
②抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること。
③土地と建物の一方又は双方に抵当権が設定されていること。
④競売の結果、土地と建物の所有者が異なるにいたったこと。
①から④の要件をすべて満たせば法定地上権が成立するが、どれか一つでも要件を欠けば法定地上権は成立しない。
との内容がほとんどです。
では
Ⅰ.土地が共有の場合は？
Ⅱ.建物が共有の場合は？
Ⅲ.土地も建物も共有の場合は？
このような事例の問題文は有っても、それを解説した参考書があまりないので、問題文を抜粋（過去問をアレンジしたものです）記載します。（他の方のお持ちの参考書は記載されてますか？）
（a）AとBが共有する土地の上にA所有の建物があり、Aがその土地の共有持分に抵当権を設定した場合において、その後当該抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なるに至ったときは、当該建物の為に法定地上権が成立する。→（誤り）
（b）A所有の土地の上にAとBが共有する建物があり、Aがその土地に抵当権を設定した場合において、その後当該抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なるに至ったときは、当該建物の為に法定地上権が成立する。→（正しい）
整理すれば
Ⅰ.土地が共有の場合→法定地上権は成立しない。
（a）の場合、Bの従前の土地利用権が法定地上権成立により不利益となるからです。ただしBの同意があれば法定地上権は成立する可能性はある。
Ⅱ.建物が共有の場合→法定地上権は成立する。
（b）の場合、Bの従前の土地利用権が法定地上権になればより利益となり、不利にならないからです。
Ⅲ.土地も建物も共有の場合→法定地上権は成立しない。
Ⅰと考え方は同じです。
となります。
要は、法定地上権成立要件と共有の時の「○○の場合は、成立する。しない。」と単純に覚えれば、法定地上権の問題は制覇できると思います。
（民法388条、判例）より
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
最近、本屋で各種宅建の参考書を立ち読みしましたが、どの本も「法定地上権」についてありきたりの内容しか記載されておらず、がっかりしました。基本的に、下記の内容に集約されてます。
①抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること。
②抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一であること。
③土地と建物の一方又は双方に抵当権が設定されていること。
④競売の結果、土地と建物の所有者が異なるにいたったこと。
①から④の要件をすべて満たせば法定地上権が成立するが、どれか一つでも要件を欠けば法定地上権は成立しない。
との内容がほとんどです。
では
Ⅰ.土地が共有の場合は？
Ⅱ.建物が共有の場合は？
Ⅲ.土地も建物も共有の場合は？
このような事例の問題文は有っても、それを解説した参考書があまりないので、問題文を抜粋（過去問をアレンジしたものです）記載します。（他の方のお持ちの参考書は記載されてますか？）
（a）AとBが共有する土地の上にA所有の建物があり、Aがその土地の共有持分に抵当権を設定した場合において、その後当該抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なるに至ったときは、当該建物の為に法定地上権が成立する。→（誤り）
（b）A所有の土地の上にAとBが共有する建物があり、Aがその土地に抵当権を設定した場合において、その後当該抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なるに至ったときは、当該建物の為に法定地上権が成立する。→（正しい）
整理すれば
Ⅰ.土地が共有の場合→法定地上権は成立しない。
（a）の場合、Bの従前の土地利用権が法定地上権成立により不利益となるからです。ただしBの同意があれば法定地上権は成立する可能性はある。
Ⅱ.建物が共有の場合→法定地上権は成立する。
（b）の場合、Bの従前の土地利用権が法定地上権になればより利益となり、不利にならないからです。
Ⅲ.土地も建物も共有の場合→法定地上権は成立しない。
Ⅰと考え方は同じです。
となります。
要は、法定地上権成立要件と共有の時の「○○の場合は、成立する。しない。」と単純に覚えれば、法定地上権の問題は制覇できると思います。
（民法388条、判例）より
(11年08月04日 ) ≫ 返信
98.
統計資料
今年の試験の資料となる統計が公表されてますので、一部ですが
公式HPアドレスを掲載します。
国交省の発表分ですので、分かりにくいかもしれませんが、今のはざっと目を通すだけで良いと思います。
10月初旬になれば、このサイトのトップページにあるように、予想問題として出題されるでしょうし、各専門校のHP（9月以降）から、わかりやすく整理された資料がダウンロードできると思いますので、安心されていても十分です。
・平成23年度分土地白書
http://tochi.mlit.go.jp/generalpage/5135
・平成22年度分建築物着工統計 http://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_000222.html
（注意）「年度」と「年」は統計が違いますので、10月初旬には注意してください。
（一部抜粋。詳しくはHPにて）
平成２２年度の住宅着工戸数は，前年の減少から再び増加となった。
【１．総戸数】
○22年度の新設住宅着工戸数は 819,020戸。
○前年度比では 5.6％増となり，前年の減少から再び増加。
○新設住宅着工床面積は 73,876千㎡，前年度比 9.0％増，４年ぶりの増加。
【２．利用関係別戸数】
①持家
○22年度の持家は 308,517戸（前年度比 7.5％増，４年ぶりの増加）
②貸家
○22年度の貸家は 291,840戸（前年度比 6.3％減，２年連続の減少）
③分譲住宅
○22年度の分譲住宅は 212,083戸（前年度比 29.6％増，４年ぶりの増加）
・マンションは 97,757戸（同 45.1％増，前年の減少から再び増加）
・一戸建住宅は 113,427戸（同 19.0％増，４年ぶりの増加）
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
今年の試験の資料となる統計が公表されてますので、一部ですが
公式HPアドレスを掲載します。
国交省の発表分ですので、分かりにくいかもしれませんが、今のはざっと目を通すだけで良いと思います。
10月初旬になれば、このサイトのトップページにあるように、予想問題として出題されるでしょうし、各専門校のHP（9月以降）から、わかりやすく整理された資料がダウンロードできると思いますので、安心されていても十分です。
・平成23年度分土地白書
http://tochi.mlit.go.jp/generalpage/5135
・平成22年度分建築物着工統計 http://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_000222.html
（注意）「年度」と「年」は統計が違いますので、10月初旬には注意してください。
（一部抜粋。詳しくはHPにて）
平成２２年度の住宅着工戸数は，前年の減少から再び増加となった。
【１．総戸数】
○22年度の新設住宅着工戸数は 819,020戸。
○前年度比では 5.6％増となり，前年の減少から再び増加。
○新設住宅着工床面積は 73,876千㎡，前年度比 9.0％増，４年ぶりの増加。
【２．利用関係別戸数】
①持家
○22年度の持家は 308,517戸（前年度比 7.5％増，４年ぶりの増加）
②貸家
○22年度の貸家は 291,840戸（前年度比 6.3％減，２年連続の減少）
③分譲住宅
○22年度の分譲住宅は 212,083戸（前年度比 29.6％増，４年ぶりの増加）
・マンションは 97,757戸（同 45.1％増，前年の減少から再び増加）
・一戸建住宅は 113,427戸（同 19.0％増，４年ぶりの増加）
(11年07月28日 ) ≫ 返信
97.
Re: Re: 変化をつけた出題形式
ryuutoさんへ
面白い問題でしょう（笑）
とりあえず、簡単な解説をしておきます。
1→○
手付は代金（消費税込みの価額）の20％までだから、1,000万円のうち900万円を放棄すれば買主は手付解除でき、残りの100万円は不当利得として返還請求できる。
2→○
売主が保全措置が必要にもかかわらず、これをしないときは、買主はその支払いを拒絶しても債務不履行責任を負わない。
3→×
「引渡しから1年間」は無効となり、民法の規定により買主は「瑕疵を知ってから1年間」売主の責任を追及できる。
4→×
損害賠償額の予定が売買代金の20％を超えるときは、超える部分のみ無効となる。よって1,000万円ではなく、900万円の損害賠償請求ができる。
以上です。
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさんへ
面白い問題でしょう（笑）
とりあえず、簡単な解説をしておきます。
1→○
手付は代金（消費税込みの価額）の20％までだから、1,000万円のうち900万円を放棄すれば買主は手付解除でき、残りの100万円は不当利得として返還請求できる。
2→○
売主が保全措置が必要にもかかわらず、これをしないときは、買主はその支払いを拒絶しても債務不履行責任を負わない。
3→×
「引渡しから1年間」は無効となり、民法の規定により買主は「瑕疵を知ってから1年間」売主の責任を追及できる。
4→×
損害賠償額の予定が売買代金の20％を超えるときは、超える部分のみ無効となる。よって1,000万円ではなく、900万円の損害賠償請求ができる。
以上です。
(11年07月27日 ) ≫ 返信
96.
Re: 変化をつけた出題形式
takkenkantanさんへ
なんというかトリッキーな問題ですね。
解読するのに時間がかかりましたが、正解をする事ができました＾＾；
まず、４５００万円の売買価格って所が既にやらしい問題ですね
５００万の端数がとてもいやらしいです。なおかつ
手付けの制限額２０％が９００万なのにも関わらず預かっている
手付けの額が１０００万という無法業者っぷりも（笑）
こんな無法業者とは契約するべきではないと思いますよね（笑）
いやーしかし、難易度高いですねぇ高いゆえに面白い！
解いている最中に後ろから話しかけてくる嫁のうざさがいつもの５倍でした（笑）
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
なんというかトリッキーな問題ですね。
解読するのに時間がかかりましたが、正解をする事ができました＾＾；
まず、４５００万円の売買価格って所が既にやらしい問題ですね
５００万の端数がとてもいやらしいです。なおかつ
手付けの制限額２０％が９００万なのにも関わらず預かっている
手付けの額が１０００万という無法業者っぷりも（笑）
こんな無法業者とは契約するべきではないと思いますよね（笑）
いやーしかし、難易度高いですねぇ高いゆえに面白い！
解いている最中に後ろから話しかけてくる嫁のうざさがいつもの５倍でした（笑）
(11年07月27日 ) ≫ 返信
95.
変化をつけた出題形式
ryuutoさん へ
「雑談・息抜き掲示板 」のコメントの中で
『先日も某学校の生徒用の一番難しい模試といわれるものを取り寄せて解いてみたのですが、正直どの問題も見た事あるものでがっかりしていた所でした。』
と、ありましたので、弊社の社内テスト（過去問のアレンジ版）で、面白い問題がありましたので、ご覧ください。（なお、回答は問題の下にありますので）
（問）宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと工事完了前のマンションの売買契約を締結したが、その条件の一部は次の通りである。 これに関する1～4の記述中、誤っているものはいくつあるか。
（1）売買価格 4,500万円（消費税込み）
（2）手付の額（代金に充当されるものとする）1,000万円（3）瑕疵担保責任の期間 引渡しの日から1年間
（4）債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定 1,000万円
（5）引渡しの時期 契約締結の日から6か月後
（6）手付金等の保全はしない
1.BはAが履行に着手するまでは、900万円を放棄することにより契約を解除するとともに100万円の返還を請求することができる。
2.Bは、手付の支払を拒絶しても、債務不履行責任を負わない。
3.Bは、引渡しの日から2年間、Aに瑕疵担保責任を追及することができる。
4.Bは、Aの債務不履行により契約を解除した場合に、その実損額が1,000万円であったとき、1,000万円の損害賠償を請求することができる。
A なし
B 1個
C 2個
D 3個
正解は C です。（3と4が誤りです。）
解説は文字数の関係上、省略しますが、疑問箇所があれば、どなたでもアップしていただければ・・・・
なかなかの面白い出題形式だな、と思いました（笑）
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
ryuutoさん へ
「雑談・息抜き掲示板 」のコメントの中で
『先日も某学校の生徒用の一番難しい模試といわれるものを取り寄せて解いてみたのですが、正直どの問題も見た事あるものでがっかりしていた所でした。』
と、ありましたので、弊社の社内テスト（過去問のアレンジ版）で、面白い問題がありましたので、ご覧ください。（なお、回答は問題の下にありますので）
（問）宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと工事完了前のマンションの売買契約を締結したが、その条件の一部は次の通りである。 これに関する1～4の記述中、誤っているものはいくつあるか。
（1）売買価格 4,500万円（消費税込み）
（2）手付の額（代金に充当されるものとする）1,000万円（3）瑕疵担保責任の期間 引渡しの日から1年間
（4）債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定 1,000万円
（5）引渡しの時期 契約締結の日から6か月後
（6）手付金等の保全はしない
1.BはAが履行に着手するまでは、900万円を放棄することにより契約を解除するとともに100万円の返還を請求することができる。
2.Bは、手付の支払を拒絶しても、債務不履行責任を負わない。
3.Bは、引渡しの日から2年間、Aに瑕疵担保責任を追及することができる。
4.Bは、Aの債務不履行により契約を解除した場合に、その実損額が1,000万円であったとき、1,000万円の損害賠償を請求することができる。
A なし
B 1個
C 2個
D 3個
正解は C です。（3と4が誤りです。）
解説は文字数の関係上、省略しますが、疑問箇所があれば、どなたでもアップしていただければ・・・・
なかなかの面白い出題形式だな、と思いました（笑）
(11年07月26日 ) ≫ 返信
94.
Re: Re: 営業保証金について
takkenkantanさんへ
そもそも立ち位置の違いを考えていませんでしたが、主語のくだりと立場による事情の違いでちゃんと理解できました。
ご指摘通りの混同を起こしていたために、私の回答も×で正解となってしまったのがなんとも言えない所です（笑
問題毎の解説コメントも参考になってます。
本当にありがとうございました。
greenhill さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
そもそも立ち位置の違いを考えていませんでしたが、主語のくだりと立場による事情の違いでちゃんと理解できました。
ご指摘通りの混同を起こしていたために、私の回答も×で正解となってしまったのがなんとも言えない所です（笑
問題毎の解説コメントも参考になってます。
本当にありがとうございました。
(11年07月07日 ) ≫ 返信
93.
Re: 営業保証金について
greenhillさんへ
①＞「Ａは、甲県知事の免許を受けた日から１月以内…」
については
宅建業法25条～30条（営業保証金についての規則）には、一切
「何日以内に、供託しなさい、届出しなさい」との規定は有りません。→供託し、届出した後でなければ業務ができないので、そこまでの縛りは設けていないようです。
②＞「免許権者は，免許した日から３ヵ月以内に…」
については
宅建業法25条6項、7項 に規定されてます。
結局①と②が混じり合って「供託期限が免許した日から3ヶ月」とのことですが（出題者はそれを狙ってるのでしょう）
①の内容は主語が「業者は」②の内容は主語が「免許権者は」
と区別して覚えたらどうでしょうか？
そして業者には、期限設定がないわけですから、免許を与えた側からすれば、何カ月も経過しても供託、届出がなければ、免許の悪用等を懸念しますから、確認が必要だと思われます。
業者側の単なる手落ちからの可能性がある為（又は資金繰りの状況等から）任意的免許取消（取消ができる…場合によっては取消にならない）となってるのでしょう。
ただし免許取得後1年以内に業務を開始しないと、故意とみられ必要的免許取消（必ず取消しとなる）となります。
※仮に業者が免許取得後、何日以内にしなければならないとの規定をすれば、免許権者からの催告規定は作らなくてもよいのでしょうが、供託金額が大きいため期限設定がやりにくいのかもしれません。
供託業者と保証協会社員とでは後者の方が数が多いのですが（資金的に）保証協会の社員になるためには各都道府県の宅建協会の加入申請と同時に保証協会加入申請書とを提出し、協会審査がOKであれば入金して、晴れて協会員と社員となれます。が、協会内での縛り（規定や、何かあるたびにお金の徴収、従業者1人につき協会にお金を毎月支払うとか）が色々あり、資金豊富な大手はそんな縛りのない、供託業者となっている場合があります。
長くなりましたが、ご質問箇所は間違えやすいですので、頑張って覚えてください。
takkenkantan さん (習熟率:直近学習なし)
greenhillさんへ
①＞「Ａは、甲県知事の免許を受けた日から１月以内…」
については
宅建業法25条～30条（営業保証金についての規則）には、一切
「何日以内に、供託しなさい、届出しなさい」との規定は有りません。→供託し、届出した後でなければ業務ができないので、そこまでの縛りは設けていないようです。
②＞「免許権者は，免許した日から３ヵ月以内に…」
については
宅建業法25条6項、7項 に規定されてます。
結局①と②が混じり合って「供託期限が免許した日から3ヶ月」とのことですが（出題者はそれを狙ってるのでしょう）
①の内容は主語が「業者は」②の内容は主語が「免許権者は」
と区別して覚えたらどうでしょうか？
そして業者には、期限設定がないわけですから、免許を与えた側からすれば、何カ月も経過しても供託、届出がなければ、免許の悪用等を懸念しますから、確認が必要だと思われます。
業者側の単なる手落ちからの可能性がある為（又は資金繰りの状況等から）任意的免許取消（取消ができる…場合によっては取消にならない）となってるのでしょう。
ただし免許取得後1年以内に業務を開始しないと、故意とみられ必要的免許取消（必ず取消しとなる）となります。
※仮に業者が免許取得後、何日以内にしなければならないとの規定をすれば、免許権者からの催告規定は作らなくてもよいのでしょうが、供託金額が大きいため期限設定がやりにくいのかもしれません。
供託業者と保証協会社員とでは後者の方が数が多いのですが（資金的に）保証協会の社員になるためには各都道府県の宅建協会の加入申請と同時に保証協会加入申請書とを提出し、協会審査がOKであれば入金して、晴れて協会員と社員となれます。が、協会内での縛り（規定や、何かあるたびにお金の徴収、従業者1人につき協会にお金を毎月支払うとか）が色々あり、資金豊富な大手はそんな縛りのない、供託業者となっている場合があります。
長くなりましたが、ご質問箇所は間違えやすいですので、頑張って覚えてください。
(11年07月07日 ) ≫ 返信
92.
営業保証金について
「Ａは、甲県知事の免許を受けた日から１月以内に、政令で定める額の営業保証金を
主たる事務所のもよりの供託所に供託し、かつ、その旨を甲県知事に届け出なければ、
事業を開始することができない。」
という問いに対して、供託期限の取り決めはないため×であるとの解説がされていました。
それとは別ですが、手持ちの参考書や他サイトには、
「免許権者は，免許した日から３ヵ月以内に，宅建業者が営業保証金を供託した旨の
届出をしない場合は，その届出をするように催告する必要がある。
そして，その催告が宅建業者に到達した日から１ヵ月以内に，
それでも届出がされない場合には，免許権者は免許を取消すことができる。」
といった事が書かれており、供託期限が免許した日から3ヶ月だと覚えてしまっていたため混乱しています。
伝わりにくい質問かと思いますが、どなたかこの問いの解説をお願いできませんでしょうか？
greenhill さん (習熟率:直近学習なし)
「Ａは、甲県知事の免許を受けた日から１月以内に、政令で定める額の営業保証金を
主たる事務所のもよりの供託所に供託し、かつ、その旨を甲県知事に届け出なければ、
事業を開始することができない。」
という問いに対して、供託期限の取り決めはないため×であるとの解説がされていました。
それとは別ですが、手持ちの参考書や他サイトには、
「免許権者は，免許した日から３ヵ月以内に，宅建業者が営業保証金を供託した旨の
届出をしない場合は，その届出をするように催告する必要がある。
そして，その催告が宅建業者に到達した日から１ヵ月以内に，
それでも届出がされない場合には，免許権者は免許を取消すことができる。」
といった事が書かれており、供託期限が免許した日から3ヶ月だと覚えてしまっていたため混乱しています。
伝わりにくい質問かと思いますが、どなたかこの問いの解説をお願いできませんでしょうか？
(11年07月06日 ) ≫ 返信
91.
Re: 参考問題
takkenkantanさんへ
問１は以前同じ様な問題をこの掲示板で教えてくれていたおかげで
今は、間違えませんでした＾＾
問２は勉強したての頃の難解問題で当初覚えるのに時間がかかった問題です。
ここの解釈を理解するのに当時時間かかったなぁと思い出しました。
ryuuto さん (習熟率:直近学習なし)
takkenkantanさんへ
問１は以前同じ様な問題をこの掲示板で教えてくれていたおかげで
今は、間違えませんでした＾＾
問２は勉強したての頃の難解問題で当初覚えるのに時間がかかった問題です。
ここの解釈を理解するのに当時時間かかったなぁと思い出しました。
(11年06月30日 ) ≫ 返信
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