1
【問題】
次の説明は、所有の意思をもって,平穏かつ公然にA所有の甲土地を占有しているBの取得時効に関するに関する記述である。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
DがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合には,Dの登記がBの取得時効完成の前であると後であるとを問わず,Bは,登記がなくても,時効による甲土地の所有権の取得をDに対抗することができる。
DがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合には,Dの登記がBの取得時効完成の前であると後であるとを問わず,Bは,登記がなくても,時効による甲土地の所有権の取得をDに対抗することができる。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【追記(例文・解説追加)】
charlie さん
[ 08年07月30日 23時34分 ]
不動産の取得時効完成前に原所有者から所有権を取得し、移転登記を経由した者に対し、時効取得者は登記なしに対抗できる。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 torachan さん [ 08年09月11日 06時18分 ]
Ｄの移転登記が、Ｂの取得時効完成の前か後かには関係なく、この場合Ｂは登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をＤに対抗することができます。
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 taetong さん [ 08年09月17日 14時48分 ]
時効完成後売買の場合、売買の買主とは、二重売買の関係になるのではなかったでしょうか？
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年05月15日 11時36分 ]
最高裁判例Ｓ４２・７．２１
＝ 時効取得者は、時効完成"前"にその不動産の所有権を取得し時効完成"後"に登記を経由した者に対して、登記無くして対抗できる。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【その他】 d469760db78b さん [ 09年10月08日 23時32分 ]
時効完成後は登記したものが勝つんじゃないのか？
--------------------------------------------------------------------
【その他】 mochie2006 さん [ 10年04月12日 12時50分 ]
要するに、所有者が誰であろうとＢはその土地を占有し続けたから時効取得が成立するという理解ではないでしょうか？
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月04日 11時28分 ]
記述とおりで○
時効完成前･後の第三者の登記について法的処理
判例は､
※①時効完成時の所有者は登記なくして対抗できる。
DがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合
→Ｂの時効完成前→Ｄ所有者
→物権変動の当事者Ｄに該当する→登記不要です。
②時効完成後の所有者に対しては､登記がなければ対抗できない。
民法177条・不動産に関する物権の変動の対抗要件の時効取得と登記※①(最判昭和33年8月28）
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 taketaku さん [ 11年01月05日 21時30分 ]
時効による原始取得を認めない事になり、時効取得制度の意味が失われると読んだ記憶があります。
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年08月29日 09時31分 ]
A:土地の所有者 B：占有者 D：Aから譲渡された者
スタート 10年（20年）
---｜-----------------｜------------→
①占有開始 譲渡 登記 時効完成 Bの勝ち
②占有開始 譲渡 時効完成 登記 Bの勝ち
③占有開始 時効完成 譲渡 先に登記した方が勝ち
設問は上記の図で言えば①と②の内容です。
よってBはDに勝ちます。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hatsuo さん [ 11年09月20日 22時38分 ]
まず、Ｄの登記が、Ｂの時効取得前であれば、そもそもＤＢ間は対抗問題ではなく当事者である。したがって、Ｂは、Ｄに対して所有権の取得を対抗（厳密には主張？）できる。
他方、Ｄの登記が、Ｂの時効取得後であれば、ＤＢ間は対抗関係にあり、その優劣は登記で決する。したがって、Ｂは、Ｄに対して登記なくして所有権の取得を対抗できない。
[自説の根拠]民法１７７条
--------------------------------------------------------------------
【その他】 operafan さん [ 11年10月07日 17時32分 ]
早い話、DがBの時効取得の前に登記をしようが、時効取得の後に登記をしようが、時効が完成したらBに所有権があるってことです。
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不動産の取得時効完成前に原所有者から所有権を取得し、移転登記を経由した者に対し、時効取得者は登記なしに対抗できる。
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【その他】 torachan さん [ 08年09月11日 06時18分 ]
Ｄの移転登記が、Ｂの取得時効完成の前か後かには関係なく、この場合Ｂは登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をＤに対抗することができます。
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【質問・指摘・意見】 taetong さん [ 08年09月17日 14時48分 ]
時効完成後売買の場合、売買の買主とは、二重売買の関係になるのではなかったでしょうか？
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【その他】 shinywater さん [ 09年05月15日 11時36分 ]
最高裁判例Ｓ４２・７．２１
＝ 時効取得者は、時効完成"前"にその不動産の所有権を取得し時効完成"後"に登記を経由した者に対して、登記無くして対抗できる。
[自説の根拠]
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【その他】 d469760db78b さん [ 09年10月08日 23時32分 ]
時効完成後は登記したものが勝つんじゃないのか？
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【その他】 mochie2006 さん [ 10年04月12日 12時50分 ]
要するに、所有者が誰であろうとＢはその土地を占有し続けたから時効取得が成立するという理解ではないでしょうか？
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月04日 11時28分 ]
記述とおりで○
時効完成前･後の第三者の登記について法的処理
判例は､
※①時効完成時の所有者は登記なくして対抗できる。
DがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合
→Ｂの時効完成前→Ｄ所有者
→物権変動の当事者Ｄに該当する→登記不要です。
②時効完成後の所有者に対しては､登記がなければ対抗できない。
民法177条・不動産に関する物権の変動の対抗要件の時効取得と登記※①(最判昭和33年8月28）
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【追記(例文・解説追加)】 taketaku さん [ 11年01月05日 21時30分 ]
時効による原始取得を認めない事になり、時効取得制度の意味が失われると読んだ記憶があります。
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年08月29日 09時31分 ]
A:土地の所有者 B：占有者 D：Aから譲渡された者
スタート 10年（20年）
---｜-----------------｜------------→
①占有開始 譲渡 登記 時効完成 Bの勝ち
②占有開始 譲渡 時効完成 登記 Bの勝ち
③占有開始 時効完成 譲渡 先に登記した方が勝ち
設問は上記の図で言えば①と②の内容です。
よってBはDに勝ちます。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hatsuo さん [ 11年09月20日 22時38分 ]
まず、Ｄの登記が、Ｂの時効取得前であれば、そもそもＤＢ間は対抗問題ではなく当事者である。したがって、Ｂは、Ｄに対して所有権の取得を対抗（厳密には主張？）できる。
他方、Ｄの登記が、Ｂの時効取得後であれば、ＤＢ間は対抗関係にあり、その優劣は登記で決する。したがって、Ｂは、Ｄに対して登記なくして所有権の取得を対抗できない。
[自説の根拠]民法１７７条
--------------------------------------------------------------------
【その他】 operafan さん [ 11年10月07日 17時32分 ]
早い話、DがBの時効取得の前に登記をしようが、時効取得の後に登記をしようが、時効が完成したらBに所有権があるってことです。
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2
【問題】
次の説明は、不動産と登記に関する記述である。,判例の趣旨に照らして答えよ。
Aの所有する甲土地につきAがBに対して売却し,Bは,その後10年以上にわたり占有を継続して現在に至っているが,Bが占有を開始してから5年が経過したときにAが甲土地をCに売却した場合に,Bは,Cに対して登記をしなくては時効による所有権の取得を対抗することはできない。
Aの所有する甲土地につきAがBに対して売却し,Bは,その後10年以上にわたり占有を継続して現在に至っているが,Bが占有を開始してから5年が経過したときにAが甲土地をCに売却した場合に,Bは,Cに対して登記をしなくては時効による所有権の取得を対抗することはできない。
【正解/解説】
×
BCは当事者関係にあるため、登記がなくても対抗できます。
BCは当事者関係にあるため、登記がなくても対抗できます。
【コメント】
【その他】
shinywater さん
[ 09年09月23日 10時11分 ]
“自分の物であっても時効取得できる”という知識がないと分かりにくい。
[自説の根拠]
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【その他】 chirori さん [ 09年09月28日 22時14分 ]
宅建レベルの問題なのでしょうか？理解できません。
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【その他】 shinywater さん [ 09年10月01日 07時20分 ]
民法の時効取得は、宅建でも出題分野です。
民法162条には「～他人の物を占有した者は」所有権を取得すると書いてありますが、判例（Ｓ４２．７．２１）や通説によると、「他人の物」に限らないとのことです。
自分が買った土地を、10年占有した場合には、（途中で第三者が所有権を主張したとしても）、時効により自分の土地になる。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【その他】 kaizukafp さん [ 10年05月12日 12時19分 ]
Bの占有期間が10年以上との問題文は、善意の取得時効を解答するうえで、少しあいまいではないかと思います。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 operafan さん [ 10年06月15日 09時19分 ]
10年が経過すれば自分のものになりますが、その後登記をしていないと、主張ができないのでは？
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【その他】 massie さん [ 10年07月05日 21時42分 ]
昭和40(オ)1265 家屋明渡請求 昭和42年07月21日 最高裁判所第二小法廷
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319122443593548.pdf
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【質問・指摘・意見】 tomocat さん [ 10年09月12日 13時16分 ]
何故、答えが×になるのでしょうか？まったく意味がわかりません。
問題だと、占有して5年後にCに売却と読み取れるのですが・・・。
分かる方、分かりやすく教えてください。
お願いします。
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【その他】 tamaki さん [ 10年09月16日 16時13分 ]
占有開始→売却→時効取得
となるので登記をせずとも時効優先。
占有開始→時効取得→売却
なら登記を先にした方が勝ち、になると思います。
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【その他】 tomocat さん [ 10年09月27日 15時48分 ]
tamakiさん、ありがとうございます。
やっと理解できました。
５年後に売却されても１０年占有してるから、時効取得になるんですね。
ありがとうございました。
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【その他】 mugiwara さん [ 12年02月10日 22時57分 ]
＞Aの所有する甲土地につきAがBに対して売却
この時点で Bの土地ですよね
自分の土地を10年占有して、途中で
AがCに売ったと言う事は、Bの土地を勝手に
Cに売ったって事？
登記が無いなら Bは主張できないのでは？
誰か解説してください
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【その他】 stkc400p さん [ 12年02月21日 16時24分 ]
判例により、自分の物の取得時効を主張をすることは許されます。
よって、Bは自分の土地を10年以上占有したことにより、
時効取得前の第三者であるCに対して登記なくして所有権を主張できます。
Bに占有の事実がない場合、またはCが時効完成後の第三者である場合は
単純に二重譲渡の関係になるので、先に登記を備えなければ所有権の主張はできないと思います。
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“自分の物であっても時効取得できる”という知識がないと分かりにくい。
[自説の根拠]
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【その他】 chirori さん [ 09年09月28日 22時14分 ]
宅建レベルの問題なのでしょうか？理解できません。
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【その他】 shinywater さん [ 09年10月01日 07時20分 ]
民法の時効取得は、宅建でも出題分野です。
民法162条には「～他人の物を占有した者は」所有権を取得すると書いてありますが、判例（Ｓ４２．７．２１）や通説によると、「他人の物」に限らないとのことです。
自分が買った土地を、10年占有した場合には、（途中で第三者が所有権を主張したとしても）、時効により自分の土地になる。
[自説の根拠]
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【その他】 kaizukafp さん [ 10年05月12日 12時19分 ]
Bの占有期間が10年以上との問題文は、善意の取得時効を解答するうえで、少しあいまいではないかと思います。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 operafan さん [ 10年06月15日 09時19分 ]
10年が経過すれば自分のものになりますが、その後登記をしていないと、主張ができないのでは？
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【その他】 massie さん [ 10年07月05日 21時42分 ]
昭和40(オ)1265 家屋明渡請求 昭和42年07月21日 最高裁判所第二小法廷
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/js_20100319122443593548.pdf
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【質問・指摘・意見】 tomocat さん [ 10年09月12日 13時16分 ]
何故、答えが×になるのでしょうか？まったく意味がわかりません。
問題だと、占有して5年後にCに売却と読み取れるのですが・・・。
分かる方、分かりやすく教えてください。
お願いします。
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【その他】 tamaki さん [ 10年09月16日 16時13分 ]
占有開始→売却→時効取得
となるので登記をせずとも時効優先。
占有開始→時効取得→売却
なら登記を先にした方が勝ち、になると思います。
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【その他】 tomocat さん [ 10年09月27日 15時48分 ]
tamakiさん、ありがとうございます。
やっと理解できました。
５年後に売却されても１０年占有してるから、時効取得になるんですね。
ありがとうございました。
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【その他】 mugiwara さん [ 12年02月10日 22時57分 ]
＞Aの所有する甲土地につきAがBに対して売却
この時点で Bの土地ですよね
自分の土地を10年占有して、途中で
AがCに売ったと言う事は、Bの土地を勝手に
Cに売ったって事？
登記が無いなら Bは主張できないのでは？
誰か解説してください
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【その他】 stkc400p さん [ 12年02月21日 16時24分 ]
判例により、自分の物の取得時効を主張をすることは許されます。
よって、Bは自分の土地を10年以上占有したことにより、
時効取得前の第三者であるCに対して登記なくして所有権を主張できます。
Bに占有の事実がない場合、またはCが時効完成後の第三者である場合は
単純に二重譲渡の関係になるので、先に登記を備えなければ所有権の主張はできないと思います。
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3
【問題】
次に掲げる開発行為は,開発行為の規模によっては,実施に当たりあらかじめ都市計画法の開発許可を受けなければならない。
市街化区域内において行う,農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
市街化区域内において行う,農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【追記(例文・解説追加)】
charlie さん
[ 08年07月16日 23時24分 ]
市街化区域内において1000㎡以上の規模の開発行為は許可が必要である。農業を営む者への特例はない。
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 shinywater さん [ 09年04月28日 13時38分 ]
「市街化区域」＝すでに市街地であるか、１０年程度で市街化する計画にある区域
「市街化調整区域」＝市街化を抑制すべき区域
開発許可について：
市街化区域で、小規模開発 → 許可不要
市街化調整区域で、農林水産業の事業建物や居住建物 → 許可不要
[自説の根拠]都市計画法７条、２９条
--------------------------------------------------------------------
【その他】 daimasa さん [ 09年09月02日 16時52分 ]
農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
市街化区域内で1000㎡以上の開発行為は都道府県知事の許可が必要。○
市街化区域内で1000㎡以上の場合は、例外なく開発許可が必要となる。
市街化区域以外では、開発許可は不要。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 10年09月21日 21時28分 ]
問題文では1000㎡というしばりがないので
×ではないだろうか?
--------------------------------------------------------------------
【回答】 sherlock さん [ 10年10月02日 09時33分 ]
moshimoshiさまへ
広さのしばりはありませんが、「規模によっては」という表現で1000m2以上の場合も含んだ表現になっているように見受けられます。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 234567 さん [ 10年10月04日 16時34分 ]
規模によっては、いい加減な表現で、以下にも以上にも取れるのでは
--------------------------------------------------------------------
【その他】 kaitohkid さん [ 11年06月02日 13時40分 ]
市街化区域内において行う,農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為 については
1,000㎡未満・・・許可不要
1,000㎡以上・・・許可必要
規模に応じて許可の要・不要があります。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 dreamdream さん [ 11年06月13日 17時34分 ]
開発許可の判断として、その行為が開発行為にあたるかか。例外にあてはまるか。をチェックする。建築物の建築、特定工作物の建設の用に供する目的で、土地の区画形質の変更を行うものであれば、許可が必要。小規模な開発行為などの例外にあたらなければ、許可が必要。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 nicknameman さん [ 11年08月18日 17時20分 ]
設問市街化調整区域の間違いじゃないすかね？
--------------------------------------------------------------------
【その他】 3333333 さん [ 11年08月20日 15時38分 ]
市街化区域の場合はあらかじめ農業委員会に届けでれば許可はいらないはずでは・・・
--------------------------------------------------------------------
【その他】 akarisan さん [ 11年10月02日 15時44分 ]
1000平方ｍ未満のものに限り許可不要
--------------------------------------------------------------------
市街化区域内において1000㎡以上の規模の開発行為は許可が必要である。農業を営む者への特例はない。
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【質問・指摘・意見】 shinywater さん [ 09年04月28日 13時38分 ]
「市街化区域」＝すでに市街地であるか、１０年程度で市街化する計画にある区域
「市街化調整区域」＝市街化を抑制すべき区域
開発許可について：
市街化区域で、小規模開発 → 許可不要
市街化調整区域で、農林水産業の事業建物や居住建物 → 許可不要
[自説の根拠]都市計画法７条、２９条
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【その他】 daimasa さん [ 09年09月02日 16時52分 ]
農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
市街化区域内で1000㎡以上の開発行為は都道府県知事の許可が必要。○
市街化区域内で1000㎡以上の場合は、例外なく開発許可が必要となる。
市街化区域以外では、開発許可は不要。
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【その他】 moshimoshi さん [ 10年09月21日 21時28分 ]
問題文では1000㎡というしばりがないので
×ではないだろうか?
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【回答】 sherlock さん [ 10年10月02日 09時33分 ]
moshimoshiさまへ
広さのしばりはありませんが、「規模によっては」という表現で1000m2以上の場合も含んだ表現になっているように見受けられます。
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【その他】 234567 さん [ 10年10月04日 16時34分 ]
規模によっては、いい加減な表現で、以下にも以上にも取れるのでは
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【その他】 kaitohkid さん [ 11年06月02日 13時40分 ]
市街化区域内において行う,農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為 については
1,000㎡未満・・・許可不要
1,000㎡以上・・・許可必要
規模に応じて許可の要・不要があります。
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【その他】 dreamdream さん [ 11年06月13日 17時34分 ]
開発許可の判断として、その行為が開発行為にあたるかか。例外にあてはまるか。をチェックする。建築物の建築、特定工作物の建設の用に供する目的で、土地の区画形質の変更を行うものであれば、許可が必要。小規模な開発行為などの例外にあたらなければ、許可が必要。
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【その他】 nicknameman さん [ 11年08月18日 17時20分 ]
設問市街化調整区域の間違いじゃないすかね？
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【その他】 3333333 さん [ 11年08月20日 15時38分 ]
市街化区域の場合はあらかじめ農業委員会に届けでれば許可はいらないはずでは・・・
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【その他】 akarisan さん [ 11年10月02日 15時44分 ]
1000平方ｍ未満のものに限り許可不要
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4
【問題】
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明する場合について、適切か否か答えよ。
平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において,当該建物が指定確認検査機関,建築士,登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは,その内容を買主に説明しなければならない。
平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において,当該建物が指定確認検査機関,建築士,登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは,その内容を買主に説明しなければならない。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【その他】
tarosan さん
[ 08年07月17日 15時17分 ]
宅地建物取引業法施行規則第１６条の４の２の改正により、昭和５６年６月１日以前に新築された建物について、建築物の耐震改修の促進に関する法律第４条第２項第３号の技術上の指針となるべき事項に基づいて指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が行った耐震診断がある場合は、その内容を説明することが新たに規定され、重要事項説明として建物の購入者等に対して説明することが必要です。
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【追記(例文・解説追加)】 aoranger さん [ 08年08月12日 17時18分 ]
昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手した建物は、「耐震診断を受けたものであるときは、その内容」を重要事項として説明しなければならない建物から除外されています。
平成19年10月に新築の工事に着手した建物は、この例外に該当するため、たとえ検査を受けても重要事項に記載しなくても良いということになっています。
したがって、本問の記述は誤りで、解答は×となります。
[自説の根拠]宅地建物取引業法 第35条 第1項 第14号、宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3 第4号
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【その他】 shinywater さん [ 09年05月08日 03時20分 ]
要するに「昭和５６年６月１日」は、絶対に覚えておかなければならない数字なんだね。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 itopiyukiko さん [ 10年05月11日 13時38分 ]
結局どっちなんですか？
コメントでは○×両方回答があるみたいですが・・・
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【その他】 skypink さん [ 10年06月26日 15時23分 ]
昭和56年に耐震性能に関する建築基準法の改正が行われ、それ以前の建物は「旧耐震建物」と呼ばれています。
ですので、S５６以前の建物は現在の法で求められている耐震性が無い可能性が高いので売買の際などには耐震診断を行い、耐震性能を確認する事があります。
要は、古い建物は要注意だが、新築ならOK程度に覚えておけば良いんじゃないかと思いますが。。
もちろん、S56.6.1を完璧に覚えるに越した事はありませんが。
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【その他】 mimimimi さん [ 10年07月27日 18時17分 ]
耐震診断の実施自体を宅地建物取引業者に義務付けるものではないこと
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【その他】 tomchin さん [ 10年09月07日 02時42分 ]
●アスベストの使用の有無の調査結果や●耐震診断の診断結果を記載しなければならない。ただし、診断・調査を行っていないのであれば結果は記載する必要はない。
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【質問・指摘・意見】 sherlock さん [ 10年10月02日 09時32分 ]
これは耐震診断を受けた場合、説明しなければいけない、という問題文ですので、答えは○ではないのでしょうか。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月02日 14時41分 ]
取引主任者の耐震診断について
建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法）→取引主任者の重要説明事項→56年6月1日以前の新築建物が対象です
宅建業法35条1項第14号の国土交通省令で定める事項の公的機関等から耐震診断を受けたときは取引主任者の重要説明事項は該当するが、昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除外です。
平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において→建築物の耐震改修の促進に関する法律に該当しない。記述とおり ○
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月02日 14時43分 ]
宅建業法施行規則16条の4の3
四 当該建物（※昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。）が※建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する基本方針のうち建築物の耐震診断及び耐震改修の実施についての技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を受けたものであるときはその内容
イ 建築基準法に規定する指定確認検査機関
ロ 建築士法に規定する建築士
ハ 住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する登録住宅性能評価機関
ニ 地方公共団体
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月02日 14時55分 ]
上記訂正
宅建業法施行規則16条の4の3(宅建業法35条1項第14号の国土交通省令で定める事項)の公的機関等から耐震診断を受けたときは取引主任者の重要説明事項は該当するが、昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く
上記修正
平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買→取引主任者の重要説明事項に該当しない。
設問のその内容を買主に説明しなければならない→誤りです。×です
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宅地建物取引業法施行規則第１６条の４の２の改正により、昭和５６年６月１日以前に新築された建物について、建築物の耐震改修の促進に関する法律第４条第２項第３号の技術上の指針となるべき事項に基づいて指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が行った耐震診断がある場合は、その内容を説明することが新たに規定され、重要事項説明として建物の購入者等に対して説明することが必要です。
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【追記(例文・解説追加)】 aoranger さん [ 08年08月12日 17時18分 ]
昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手した建物は、「耐震診断を受けたものであるときは、その内容」を重要事項として説明しなければならない建物から除外されています。
平成19年10月に新築の工事に着手した建物は、この例外に該当するため、たとえ検査を受けても重要事項に記載しなくても良いということになっています。
したがって、本問の記述は誤りで、解答は×となります。
[自説の根拠]宅地建物取引業法 第35条 第1項 第14号、宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3 第4号
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【その他】 shinywater さん [ 09年05月08日 03時20分 ]
要するに「昭和５６年６月１日」は、絶対に覚えておかなければならない数字なんだね。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 itopiyukiko さん [ 10年05月11日 13時38分 ]
結局どっちなんですか？
コメントでは○×両方回答があるみたいですが・・・
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【その他】 skypink さん [ 10年06月26日 15時23分 ]
昭和56年に耐震性能に関する建築基準法の改正が行われ、それ以前の建物は「旧耐震建物」と呼ばれています。
ですので、S５６以前の建物は現在の法で求められている耐震性が無い可能性が高いので売買の際などには耐震診断を行い、耐震性能を確認する事があります。
要は、古い建物は要注意だが、新築ならOK程度に覚えておけば良いんじゃないかと思いますが。。
もちろん、S56.6.1を完璧に覚えるに越した事はありませんが。
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【その他】 mimimimi さん [ 10年07月27日 18時17分 ]
耐震診断の実施自体を宅地建物取引業者に義務付けるものではないこと
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【その他】 tomchin さん [ 10年09月07日 02時42分 ]
●アスベストの使用の有無の調査結果や●耐震診断の診断結果を記載しなければならない。ただし、診断・調査を行っていないのであれば結果は記載する必要はない。
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【質問・指摘・意見】 sherlock さん [ 10年10月02日 09時32分 ]
これは耐震診断を受けた場合、説明しなければいけない、という問題文ですので、答えは○ではないのでしょうか。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月02日 14時41分 ]
取引主任者の耐震診断について
建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法）→取引主任者の重要説明事項→56年6月1日以前の新築建物が対象です
宅建業法35条1項第14号の国土交通省令で定める事項の公的機関等から耐震診断を受けたときは取引主任者の重要説明事項は該当するが、昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除外です。
平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において→建築物の耐震改修の促進に関する法律に該当しない。記述とおり ○
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月02日 14時43分 ]
宅建業法施行規則16条の4の3
四 当該建物（※昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。）が※建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する基本方針のうち建築物の耐震診断及び耐震改修の実施についての技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を受けたものであるときはその内容
イ 建築基準法に規定する指定確認検査機関
ロ 建築士法に規定する建築士
ハ 住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する登録住宅性能評価機関
ニ 地方公共団体
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月02日 14時55分 ]
上記訂正
宅建業法施行規則16条の4の3(宅建業法35条1項第14号の国土交通省令で定める事項)の公的機関等から耐震診断を受けたときは取引主任者の重要説明事項は該当するが、昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く
上記修正
平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買→取引主任者の重要説明事項に該当しない。
設問のその内容を買主に説明しなければならない→誤りです。×です
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5
【問題】
宅地建物取引業法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者Bが自ら売主となって,宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円,中間金1,500万円,残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し,その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合,Bは,手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて,保全措置を講じなければならない。
宅地建物取引業者Bが自ら売主となって,宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円,中間金1,500万円,残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し,その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合,Bは,手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて,保全措置を講じなければならない。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【その他】
cnacna さん
[ 08年08月26日 17時17分 ]
未完成物件において、業者が自ら売主となる場合、保全措置を講じた後でなければ買主から手付金など（前金、中間金）を受領してはならない。
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【追記(例文・解説追加)】 yamadajyaken さん [ 08年09月23日 18時40分 ]
未完成物件の場合は、代金の額の５％以下かつ１０００万円以下の場合のみ保全措置は不要となっています。
ちなみに完成物件の場合は上記の５％が１０％以下までになります。
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【その他】 xylitol さん [ 09年12月03日 22時19分 ]
買主が登記をしたときも保全措置が不要になってます。
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【その他】 maruchan さん [ 10年08月10日 02時04分 ]
間違えてしまいました。
ちょっと整理してみました。
【保全措置が不要場合】
完成物件→代金の額×10％で尚且つ1,000万円以下
未完成物件→代金の額×５％で尚且つ1,000万円以下
今回の問題は「代金1億円のマンション」で建築工事完了前。
1億の10％が1,000万円 ＜ 今回の手付金1,500万円
→この時点で保全措置が必要。
ということは「手付金の受領前・・・措置を講じなければならない。」は正しいということになるみたいです。
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【その他】 maruchan さん [ 10年08月10日 02時07分 ]
【保全措置が不要場合】
完成物件→代金の額×10％で尚且つ1,000万円以下
未完成物件→代金の額×５％で尚且つ1,000万円以下
今回の問題は「代金1億円のマンション」で建築工事完了前
1億の10％が1,000万円 ＜ 今回の手付金1,500万円
→この時点で保全措置が必要。
「手付金の受領前・・・措置を講じなければならない。」は正しい
ということになるみたいです。
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【質問・指摘・意見】 zukkii さん [ 10年09月10日 07時46分 ]
建築工事完了前とは未完成物件というこにならないのですか？
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【その他】 tositosi さん [ 11年05月26日 15時13分 ]
手付金と中間金は別々に保全措置を講じなければならないのでしょうか？
どなたかご教授願います。
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【その他】 kawagoekoedo さん [ 11年05月29日 15時25分 ]
買主を保護するという「宅建業法」の基本精神から、本件の購入代金１億の5％（未完成物件ゆえ）５００万以上であれば保全措置をとることとなります。 手付金の受領時期・中間金受領時期、時期が別べつですから当然「別べつ」となります。
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【その他】 kushikushi さん [ 11年06月15日 12時32分 ]
↑kawagoekoedo さん
「5％（未完成物件ゆえ）５００万以上であれば保全措置をとることとなります」→間違いでは？
５％「超」（５００万超）ならば全額保全措置じゃないですか。
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【その他】 hatsuo さん [ 11年09月17日 17時24分 ]
いわゆる「自ら売主制限」では、契約締結の日以降引渡し前に支払われる金銭で代金に充当されるものは、その名目を問わず「手付金等」に該当する。よって本肢の手付金等は、3,000万円となる。
宅建業者は、原則として、予め「手付金等」の全額について保全措置を講じた後でないと「手付金等」を受領してはならない。例外として、買主に所有権移転登記がされたとき（業法41）や、建築工事完了前で代金の5％以下かつ1,000万円以下（業法41条1項・令3条の3）であれば保全措置は不要であるが、本肢はこれに該当しない。
[自説の根拠]業法41条1項・同41条の2第1項・同施行令3条の3
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takkenkantan さん [ 11年10月03日 12時09分 ]
（参考）
【手付金等】
①契約締結日以降、引渡し前までに授受される金銭
②代金に充当されるものであること
①②双方の要件を満たすものをいう
※①の期間に支払われる手付金、中間金、残代金等、名目を問わず代金に充当される金銭をさす
※契約締結「前」に授受される「申込証拠金」は原則として手付金等にはあたらないが、それが契約締結「後」に代金に充当される場合は、保全の対象たる「手付金等」として扱われる
※「引渡と同時」又は「引渡後」に支払われる金銭は手付金等にあたらない→保全の対象にならない
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未完成物件において、業者が自ら売主となる場合、保全措置を講じた後でなければ買主から手付金など（前金、中間金）を受領してはならない。
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【追記(例文・解説追加)】 yamadajyaken さん [ 08年09月23日 18時40分 ]
未完成物件の場合は、代金の額の５％以下かつ１０００万円以下の場合のみ保全措置は不要となっています。
ちなみに完成物件の場合は上記の５％が１０％以下までになります。
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【その他】 xylitol さん [ 09年12月03日 22時19分 ]
買主が登記をしたときも保全措置が不要になってます。
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【その他】 maruchan さん [ 10年08月10日 02時04分 ]
間違えてしまいました。
ちょっと整理してみました。
【保全措置が不要場合】
完成物件→代金の額×10％で尚且つ1,000万円以下
未完成物件→代金の額×５％で尚且つ1,000万円以下
今回の問題は「代金1億円のマンション」で建築工事完了前。
1億の10％が1,000万円 ＜ 今回の手付金1,500万円
→この時点で保全措置が必要。
ということは「手付金の受領前・・・措置を講じなければならない。」は正しいということになるみたいです。
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【その他】 maruchan さん [ 10年08月10日 02時07分 ]
【保全措置が不要場合】
完成物件→代金の額×10％で尚且つ1,000万円以下
未完成物件→代金の額×５％で尚且つ1,000万円以下
今回の問題は「代金1億円のマンション」で建築工事完了前
1億の10％が1,000万円 ＜ 今回の手付金1,500万円
→この時点で保全措置が必要。
「手付金の受領前・・・措置を講じなければならない。」は正しい
ということになるみたいです。
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【質問・指摘・意見】 zukkii さん [ 10年09月10日 07時46分 ]
建築工事完了前とは未完成物件というこにならないのですか？
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【その他】 tositosi さん [ 11年05月26日 15時13分 ]
手付金と中間金は別々に保全措置を講じなければならないのでしょうか？
どなたかご教授願います。
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【その他】 kawagoekoedo さん [ 11年05月29日 15時25分 ]
買主を保護するという「宅建業法」の基本精神から、本件の購入代金１億の5％（未完成物件ゆえ）５００万以上であれば保全措置をとることとなります。 手付金の受領時期・中間金受領時期、時期が別べつですから当然「別べつ」となります。
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【その他】 kushikushi さん [ 11年06月15日 12時32分 ]
↑kawagoekoedo さん
「5％（未完成物件ゆえ）５００万以上であれば保全措置をとることとなります」→間違いでは？
５％「超」（５００万超）ならば全額保全措置じゃないですか。
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【その他】 hatsuo さん [ 11年09月17日 17時24分 ]
いわゆる「自ら売主制限」では、契約締結の日以降引渡し前に支払われる金銭で代金に充当されるものは、その名目を問わず「手付金等」に該当する。よって本肢の手付金等は、3,000万円となる。
宅建業者は、原則として、予め「手付金等」の全額について保全措置を講じた後でないと「手付金等」を受領してはならない。例外として、買主に所有権移転登記がされたとき（業法41）や、建築工事完了前で代金の5％以下かつ1,000万円以下（業法41条1項・令3条の3）であれば保全措置は不要であるが、本肢はこれに該当しない。
[自説の根拠]業法41条1項・同41条の2第1項・同施行令3条の3
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年10月03日 12時09分 ]
（参考）
【手付金等】
①契約締結日以降、引渡し前までに授受される金銭
②代金に充当されるものであること
①②双方の要件を満たすものをいう
※①の期間に支払われる手付金、中間金、残代金等、名目を問わず代金に充当される金銭をさす
※契約締結「前」に授受される「申込証拠金」は原則として手付金等にはあたらないが、それが契約締結「後」に代金に充当される場合は、保全の対象たる「手付金等」として扱われる
※「引渡と同時」又は「引渡後」に支払われる金銭は手付金等にあたらない→保全の対象にならない
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6
【問題】
次の事例について、借地借家法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aが,Bに,A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し,Bがその土地上に乙建物を新築し,所有している。
乙建物が滅失した場合でも,Bが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは,Bは,甲地に賃借権の登記をしていなくても,滅失のあった日から2年間は,甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたDに対し,甲地の賃借権を対抗できる。
Aが,Bに,A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し,Bがその土地上に乙建物を新築し,所有している。
乙建物が滅失した場合でも,Bが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは,Bは,甲地に賃借権の登記をしていなくても,滅失のあった日から2年間は,甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたDに対し,甲地の賃借権を対抗できる。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【その他】
shinywater さん
[ 09年07月24日 11時06分 ]
借地借家法10条第2項
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 piopiokuma さん [ 09年09月03日 04時47分 ]
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる（借地借家法10条1項）。
前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る（借地借家法10条2項）。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 kurosuke さん [ 09年09月14日 06時31分 ]
建物が滅失すれば登記があったとしても建物の登記は無効となり、このままでは第三者への借地権の対抗力は失われます。この建物滅失による対抗力の喪失の救済措置として、借地借家法では、滅失しても建物を特定するのに必要な事項〔建物の登記(表題登記でもよい)の表示事項。〕その滅失のあった日、及び建物を新たに築造する旨を土地の見やすい場所に掲示すれば、賃借権の登記がなくても、暫定的に対抗力を付与することにしました。(10条２項)
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 tamako333 さん [ 09年10月12日 19時18分 ]
この問題文だと、借地権者の登記が滅失した建物にあったか判断できないのですが。
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【その他】 torakumityou さん [ 09年10月15日 19時53分 ]
掲示による対抗力を得るには、滅失前の建物に登記が必要。
本問題では登記の有無が判断できず、
登記あり･･･対抗できるor登記なし･･･対抗できない が導かれ、
よって対抗ありの記述から本来は解答×が正しいでしょう。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takemikaduti さん [ 09年10月16日 17時15分 ]
問題の「借地借家法の規定する事項」とは、「建物を特定するのに必要な事項【建物の登記】・その滅失のあった日・建物を新たに築造する旨」とあります。
そしてBはそれを見やすい場所に「提示した」とあるので掲示すべき建物の登記があったのであろうと･･･推測できます･･･かも･･･いや多分。
よって、Bは賃借権の登記なくしてDに2年間は対抗できるので○が正解かと･･･思われます。
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【その他】 asakusa さん [ 10年05月29日 21時16分 ]
登記されてないとだめなんじゃないの？
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【質問・指摘・意見】 operafan さん [ 10年07月27日 11時10分 ]
借地権の登記がなくても借地権者が登記されている建物があれば、第三者に対抗できるという解釈だと思います。
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【追記(例文・解説追加)】 skyred さん [ 10年09月07日 10時31分 ]
滅失した建物の表示によって借地権を対抗するには、
・「借地権の登記」はしていなくてもOKですが、
・滅失した借地上の建物には「本人名義の所有権登記」がされていた事が必要です。
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【その他】 daimasa さん [ 10年10月05日 14時42分 ]
甲地の賃借権を対抗できる→記述とおりで○
この記述は建物が火災・地震等の災害対応です。
2年間あれば、地震でも公的施設は復興します。
災害者も2年間あれば対応ができます。
建物登記は実態を有しない場合は、無効登記で対抗力がなくなる。それでは、借地人の保護のために借地権の対抗力を認めた。※借地借家法10条2項(借地権の対抗力等）
この掲示は第三者対抗力を得られるのは滅失した建物の登記した場合に限ります。
本肢は建物の登記の有無について触れていません。
正確な判断ができない。
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【回答】 takkenkantan さん [ 10年11月06日 11時33分 ]
借地借家法に規定する事項には，『建物を特定するのに必要な事項』があり，これは建物の登記に記載されている事項を意味するとされているためその掲示をしたということは，滅失した建物に何らかの登記〔所有権保存登記or表示の登記〕があったことを示しています。本文には建物の登記の有無の記載は無いが、上記理由にて正確な判断はできます。
--------------------------------------------------------------------
借地借家法10条第2項
[自説の根拠]
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【追記(例文・解説追加)】 piopiokuma さん [ 09年09月03日 04時47分 ]
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる（借地借家法10条1項）。
前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る（借地借家法10条2項）。
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【追記(例文・解説追加)】 kurosuke さん [ 09年09月14日 06時31分 ]
建物が滅失すれば登記があったとしても建物の登記は無効となり、このままでは第三者への借地権の対抗力は失われます。この建物滅失による対抗力の喪失の救済措置として、借地借家法では、滅失しても建物を特定するのに必要な事項〔建物の登記(表題登記でもよい)の表示事項。〕その滅失のあった日、及び建物を新たに築造する旨を土地の見やすい場所に掲示すれば、賃借権の登記がなくても、暫定的に対抗力を付与することにしました。(10条２項)
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【質問・指摘・意見】 tamako333 さん [ 09年10月12日 19時18分 ]
この問題文だと、借地権者の登記が滅失した建物にあったか判断できないのですが。
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【その他】 torakumityou さん [ 09年10月15日 19時53分 ]
掲示による対抗力を得るには、滅失前の建物に登記が必要。
本問題では登記の有無が判断できず、
登記あり･･･対抗できるor登記なし･･･対抗できない が導かれ、
よって対抗ありの記述から本来は解答×が正しいでしょう。
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【その他】 takemikaduti さん [ 09年10月16日 17時15分 ]
問題の「借地借家法の規定する事項」とは、「建物を特定するのに必要な事項【建物の登記】・その滅失のあった日・建物を新たに築造する旨」とあります。
そしてBはそれを見やすい場所に「提示した」とあるので掲示すべき建物の登記があったのであろうと･･･推測できます･･･かも･･･いや多分。
よって、Bは賃借権の登記なくしてDに2年間は対抗できるので○が正解かと･･･思われます。
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【その他】 asakusa さん [ 10年05月29日 21時16分 ]
登記されてないとだめなんじゃないの？
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【質問・指摘・意見】 operafan さん [ 10年07月27日 11時10分 ]
借地権の登記がなくても借地権者が登記されている建物があれば、第三者に対抗できるという解釈だと思います。
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【追記(例文・解説追加)】 skyred さん [ 10年09月07日 10時31分 ]
滅失した建物の表示によって借地権を対抗するには、
・「借地権の登記」はしていなくてもOKですが、
・滅失した借地上の建物には「本人名義の所有権登記」がされていた事が必要です。
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【その他】 daimasa さん [ 10年10月05日 14時42分 ]
甲地の賃借権を対抗できる→記述とおりで○
この記述は建物が火災・地震等の災害対応です。
2年間あれば、地震でも公的施設は復興します。
災害者も2年間あれば対応ができます。
建物登記は実態を有しない場合は、無効登記で対抗力がなくなる。それでは、借地人の保護のために借地権の対抗力を認めた。※借地借家法10条2項(借地権の対抗力等）
この掲示は第三者対抗力を得られるのは滅失した建物の登記した場合に限ります。
本肢は建物の登記の有無について触れていません。
正確な判断ができない。
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【回答】 takkenkantan さん [ 10年11月06日 11時33分 ]
借地借家法に規定する事項には，『建物を特定するのに必要な事項』があり，これは建物の登記に記載されている事項を意味するとされているためその掲示をしたということは，滅失した建物に何らかの登記〔所有権保存登記or表示の登記〕があったことを示しています。本文には建物の登記の有無の記載は無いが、上記理由にて正確な判断はできます。
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7
【問題】
宅地建物取引業者Aが,単独で又は宅地建物取引業者Bと共同して店舗用建物の賃貸借契約の代理又は媒介業務を行う際の報酬について、宅地建物取引業法の規定に照らして適切か否か答えよ。
なお,消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。
Aが,単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され1ヵ月当たり借賃50万円,権利金1,000万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの)の契約を成立させた場合,双方から受けることのできる報酬額の合計は50万円以内である。
なお,消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。
Aが,単独で貸主と借主双方から媒介を依頼され1ヵ月当たり借賃50万円,権利金1,000万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの)の契約を成立させた場合,双方から受けることのできる報酬額の合計は50万円以内である。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【回答】
torachan さん
[ 08年09月07日 23時01分 ]
権利金の授受がある場合は、権利金を売買代金とみなして報酬を計算できます。
1) 1,000万円×3％＋6万円＝36万円（基本報酬額）
2) 本問では、貸主と借主双万から媒介を依頼されているので、双方から報酬を受領できます。このため、
36万円×2＝72万円が双方から受領できる報酬の合計の限度額になります。
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【その他】 shinywater さん [ 09年09月23日 07時55分 ]
重要な補足：
「居住用以外」の建物賃貸借というポイントをおさえておかなければならない。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 kupapa さん [ 10年07月21日 22時33分 ]
借賃が50万だから ５０万づつ双方から＝１００万円ではないでしょうか
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 minicoopers さん [ 10年07月28日 17時07分 ]
《ポイント》
賃貸借で権利金（返還されないもの）が発生する場合、権利金の額を売買に係る代金の額とみなす
【建設省告示 第1552号 第6】
・賃貸借なのに「売 買 の 計 算 式」が使える
・ただし、居 住 の 用で発生する権利金では使 用 不 可
なので、
1000万円×3%＋6万円＝36万円
《つづく》
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 minicoopers さん [ 10年07月28日 17時08分 ]
《つづき》
貸主と借主双方から媒介を依頼されているので、
36万円×2＝72万円
よって、双方から受領できる報酬（借主・売主それぞれに36万円まで請求可）の合計限度額は72万円になります
《参考までに》建設省告示 第1552号 第6《pdf》
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/fudousan/shokan_hourei/text/houshuukokuji.pdf
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 kuusannpapa さん [ 10年08月03日 11時43分 ]
借賃５０万円で権利金１０００万の計算式の内で 高いほうを報酬として請求できるのでは？
--------------------------------------------------------------------
【その他】 minicoopers さん [ 10年08月03日 16時55分 ]
上記の「建設省告示」を開いてください
「借賃50万円」を使って報酬を計算しようとすると「第3」の「賃貸の媒介に関する報酬の額」にしか該当しない。
「…依頼者の双方から受けることのできる 報酬の額の合計額は、…１月分に相当する金額以内とする」ということで、「50万円×2＝100」という計算式は、「売買」の報酬額について書かれている「第1・第2」に無理やり５０万円を当てはめようとしていることに気づいていただけたでしょうか？
賃料はあくまでも賃料。売買に当てはめてはいけません
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 10年10月08日 01時36分 ]
権利金の授受がある場合の特例
宅地又は建物(居住用建物は除く)の賃貸借に際し、権利金(名目のいかんを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの)の授受があったときは、その権利金(消費税抜き)を売買代金とみなして売買の場合の計算方法で算出した額を上限として報酬を受け取れる。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 317f85853e92 さん [ 11年05月25日 01時08分 ]
■賃借の媒介の場合
賃料の1カ月分が報酬総額の限度。貸主、借主から１／２ずつ受領する。
■賃借の代理の場合
賃料の1カ月分が報酬総額の限度。貸主、借主から１／２の制限はない。
■権利金の授受がある場合
権利金額額を売買代金とみなして、売買・交換の場合の計算方法で報酬を受領できる。
1,000万円×3％＋6万円＝36万円
媒介なら依頼者双方から受領して、計72万円を受領できる。
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 micchan さん [ 11年10月10日 15時31分 ]
媒介なら依頼者双方から受領できる、という根拠がよく分かりません。
貸主•借主１ヶ月分または権利金を基準として算出した額、というのは片方からの依頼の話で、双方からの依頼の場合は倍額になる、ということでしょうか。
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【その他】 hatsuo さん [ 11年10月10日 17時43分 ]
>micchan さん
貸借の媒介・代理の場合,依頼者の双方から受領できる報酬額の合計は,借賃の１カ月分が限度です(告示第5)
但し,
①居住用建物以外の貸借で
②権利金等の授受がある場合
は,権利金等の額を『売買代金』とみなして報酬額を計算することができ(告示第6),借賃１カ月分と比較して「高い方」が報酬限度額となります。
したがって,本肢において,双方から受けることのできる報酬額の合計は７２万円となります。
[自説の根拠]宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件[告示]
--------------------------------------------------------------------
権利金の授受がある場合は、権利金を売買代金とみなして報酬を計算できます。
1) 1,000万円×3％＋6万円＝36万円（基本報酬額）
2) 本問では、貸主と借主双万から媒介を依頼されているので、双方から報酬を受領できます。このため、
36万円×2＝72万円が双方から受領できる報酬の合計の限度額になります。
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【その他】 shinywater さん [ 09年09月23日 07時55分 ]
重要な補足：
「居住用以外」の建物賃貸借というポイントをおさえておかなければならない。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 kupapa さん [ 10年07月21日 22時33分 ]
借賃が50万だから ５０万づつ双方から＝１００万円ではないでしょうか
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【追記(例文・解説追加)】 minicoopers さん [ 10年07月28日 17時07分 ]
《ポイント》
賃貸借で権利金（返還されないもの）が発生する場合、権利金の額を売買に係る代金の額とみなす
【建設省告示 第1552号 第6】
・賃貸借なのに「売 買 の 計 算 式」が使える
・ただし、居 住 の 用で発生する権利金では使 用 不 可
なので、
1000万円×3%＋6万円＝36万円
《つづく》
[自説の根拠]
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【追記(例文・解説追加)】 minicoopers さん [ 10年07月28日 17時08分 ]
《つづき》
貸主と借主双方から媒介を依頼されているので、
36万円×2＝72万円
よって、双方から受領できる報酬（借主・売主それぞれに36万円まで請求可）の合計限度額は72万円になります
《参考までに》建設省告示 第1552号 第6《pdf》
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/fudousan/shokan_hourei/text/houshuukokuji.pdf
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 kuusannpapa さん [ 10年08月03日 11時43分 ]
借賃５０万円で権利金１０００万の計算式の内で 高いほうを報酬として請求できるのでは？
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【その他】 minicoopers さん [ 10年08月03日 16時55分 ]
上記の「建設省告示」を開いてください
「借賃50万円」を使って報酬を計算しようとすると「第3」の「賃貸の媒介に関する報酬の額」にしか該当しない。
「…依頼者の双方から受けることのできる 報酬の額の合計額は、…１月分に相当する金額以内とする」ということで、「50万円×2＝100」という計算式は、「売買」の報酬額について書かれている「第1・第2」に無理やり５０万円を当てはめようとしていることに気づいていただけたでしょうか？
賃料はあくまでも賃料。売買に当てはめてはいけません
[自説の根拠]
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【その他】 moshimoshi さん [ 10年10月08日 01時36分 ]
権利金の授受がある場合の特例
宅地又は建物(居住用建物は除く)の賃貸借に際し、権利金(名目のいかんを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの)の授受があったときは、その権利金(消費税抜き)を売買代金とみなして売買の場合の計算方法で算出した額を上限として報酬を受け取れる。
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【その他】 317f85853e92 さん [ 11年05月25日 01時08分 ]
■賃借の媒介の場合
賃料の1カ月分が報酬総額の限度。貸主、借主から１／２ずつ受領する。
■賃借の代理の場合
賃料の1カ月分が報酬総額の限度。貸主、借主から１／２の制限はない。
■権利金の授受がある場合
権利金額額を売買代金とみなして、売買・交換の場合の計算方法で報酬を受領できる。
1,000万円×3％＋6万円＝36万円
媒介なら依頼者双方から受領して、計72万円を受領できる。
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【質問・指摘・意見】 micchan さん [ 11年10月10日 15時31分 ]
媒介なら依頼者双方から受領できる、という根拠がよく分かりません。
貸主•借主１ヶ月分または権利金を基準として算出した額、というのは片方からの依頼の話で、双方からの依頼の場合は倍額になる、ということでしょうか。
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【その他】 hatsuo さん [ 11年10月10日 17時43分 ]
>micchan さん
貸借の媒介・代理の場合,依頼者の双方から受領できる報酬額の合計は,借賃の１カ月分が限度です(告示第5)
但し,
①居住用建物以外の貸借で
②権利金等の授受がある場合
は,権利金等の額を『売買代金』とみなして報酬額を計算することができ(告示第6),借賃１カ月分と比較して「高い方」が報酬限度額となります。
したがって,本肢において,双方から受けることのできる報酬額の合計は７２万円となります。
[自説の根拠]宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件[告示]
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8
【問題】
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に加入している場合について、適切か否か答えよ。
Aは,宅地建物取引業を行うに当たり保証協会へ加入することが義務付けられているが,一の保証協会の社員となった後に,重ねて他の保証協会の社員となることはできない。
Aは,宅地建物取引業を行うに当たり保証協会へ加入することが義務付けられているが,一の保証協会の社員となった後に,重ねて他の保証協会の社員となることはできない。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【追記(例文・解説追加)】
charlie さん
[ 08年06月16日 23時19分 ]
宅地建物取引業を行うに当たり保証協会へ加入することは任意であるが、１つの保証協会にしか加入できない。（法６４条の４第1項
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 yumelog さん [ 08年09月28日 23時25分 ]
この問題では、保証協会に加入していることが前提になっている。その上で加入することが義務付としていること自体が設問としておかしい。と、思います。その上で、重ねて加入することができないとした場合、正解となるべきと思いますが、いかがでしょうか。
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 kisaburo さん [ 08年10月12日 20時39分 ]
ひょっとして、「保証協会へ加入することが義務付けられている」と言うことが間違いと言うことなのかも？？
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【その他】 uritti さん [ 09年07月31日 22時28分 ]
保証協会へ加入し弁済業務保証金分担金を納付すれば、供託所に供託しないでも済むというだけであり、保証協会への加入は義務ではないので、前半部分が間違いだと思われます。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 chirori さん [ 09年09月15日 12時50分 ]
供託所に営業保証金を納める。という制度があるわけで、この金額が高いため皆さん保証協会に入るんですよね。営業保証金を納めれば、保証協会に入る必要はないので×になります。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 d469760db78b さん [ 09年10月06日 01時01分 ]
この問題なんかおかしくない・・・問題自体が問題として間違いだなこりゃｗ
--------------------------------------------------------------------
【回答】 3aa8dd70a355 さん [ 10年06月12日 04時14分 ]
保証協会に入らなければならないということが義務ではないのでバツと言う事ですかね
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【その他】 slamslam さん [ 10年08月06日 10時30分 ]
保証金を供託する事が出来れば保証協会に加入する事は義務ではない｡
--------------------------------------------------------------------
【回答】 skyred さん [ 10年09月01日 15時04分 ]
「保証協会へ加入することが義務付けられているが」の部分が誤りです。
保証協会への加入は義務ではありません。
嫌な問題です、問題文は良～く読みましょうねー！
--------------------------------------------------------------------
【その他】 daimasa さん [ 10年10月08日 03時17分 ]
※参考・平成１９年問４４・複数の過去問で確認済→○。この問題の正解が間違っている
一の保証協会の社員となった後に,重ねて他の保証協会の社員となることはできない→記述とおりで○
保証協会は2つの団体が現在指定を受けている
（社）全国宅地建物取引業保証協会
（社）不動産保証協会
保証協会へ加入する時、選択できる→任意である。
宅建業法６４条の４（社員の加入等）
一の宅地建物取引業保証協会の社員である者は、他の宅地建物取引業保証協会の社員となることができない。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月08日 03時53分 ]
訂正 平成12年問４５・１・正解は×です
ごめんなさい。僕の勘違い・・錯誤です。
宅地建物取引業を行うに当たり保証協会へ加入することが義務付けられている→誤り
宅地建物取引業を行う者は、営業保証金に供託するか、保証協会に加入するかを自由に選択できる
参考・宅建業法２５条１項・６４条の９第１項・６４条の１３
ご迷惑をかけました。すみません・・こちらが正解です
--------------------------------------------------------------------
宅地建物取引業を行うに当たり保証協会へ加入することは任意であるが、１つの保証協会にしか加入できない。（法６４条の４第1項
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【質問・指摘・意見】 yumelog さん [ 08年09月28日 23時25分 ]
この問題では、保証協会に加入していることが前提になっている。その上で加入することが義務付としていること自体が設問としておかしい。と、思います。その上で、重ねて加入することができないとした場合、正解となるべきと思いますが、いかがでしょうか。
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【質問・指摘・意見】 kisaburo さん [ 08年10月12日 20時39分 ]
ひょっとして、「保証協会へ加入することが義務付けられている」と言うことが間違いと言うことなのかも？？
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【その他】 uritti さん [ 09年07月31日 22時28分 ]
保証協会へ加入し弁済業務保証金分担金を納付すれば、供託所に供託しないでも済むというだけであり、保証協会への加入は義務ではないので、前半部分が間違いだと思われます。
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【その他】 chirori さん [ 09年09月15日 12時50分 ]
供託所に営業保証金を納める。という制度があるわけで、この金額が高いため皆さん保証協会に入るんですよね。営業保証金を納めれば、保証協会に入る必要はないので×になります。
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【その他】 d469760db78b さん [ 09年10月06日 01時01分 ]
この問題なんかおかしくない・・・問題自体が問題として間違いだなこりゃｗ
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【回答】 3aa8dd70a355 さん [ 10年06月12日 04時14分 ]
保証協会に入らなければならないということが義務ではないのでバツと言う事ですかね
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【その他】 slamslam さん [ 10年08月06日 10時30分 ]
保証金を供託する事が出来れば保証協会に加入する事は義務ではない｡
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【回答】 skyred さん [ 10年09月01日 15時04分 ]
「保証協会へ加入することが義務付けられているが」の部分が誤りです。
保証協会への加入は義務ではありません。
嫌な問題です、問題文は良～く読みましょうねー！
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【その他】 daimasa さん [ 10年10月08日 03時17分 ]
※参考・平成１９年問４４・複数の過去問で確認済→○。この問題の正解が間違っている
一の保証協会の社員となった後に,重ねて他の保証協会の社員となることはできない→記述とおりで○
保証協会は2つの団体が現在指定を受けている
（社）全国宅地建物取引業保証協会
（社）不動産保証協会
保証協会へ加入する時、選択できる→任意である。
宅建業法６４条の４（社員の加入等）
一の宅地建物取引業保証協会の社員である者は、他の宅地建物取引業保証協会の社員となることができない。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月08日 03時53分 ]
訂正 平成12年問４５・１・正解は×です
ごめんなさい。僕の勘違い・・錯誤です。
宅地建物取引業を行うに当たり保証協会へ加入することが義務付けられている→誤り
宅地建物取引業を行う者は、営業保証金に供託するか、保証協会に加入するかを自由に選択できる
参考・宅建業法２５条１項・６４条の９第１項・６４条の１３
ご迷惑をかけました。すみません・・こちらが正解です
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9
【問題】
Aの子BがAの代理人と偽って,Aの所有地についてCと売買契約を締結した。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Aが売買契約を追認しないときは,Cは,Bの無権代理について善意であれば,過失の有無に関係なく,Bに対し履行の請求をすることができる。
Aが売買契約を追認しないときは,Cは,Bの無権代理について善意であれば,過失の有無に関係なく,Bに対し履行の請求をすることができる。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【その他】
goldaaa さん
[ 07年03月21日 16時50分 ]
解説：表見代理成立には以下の２つが必要。
１、正当な代理権があるような特別な事情につき本人Ａに一定の責任がある場合
２、代理権が無いということに相手方Ｃが善意無過失であること。
１について：ＢがＡの子供(特別な事情がある)
２について：相手方Ｃは善意無過失であれば表見代理成立で履行の請求ＯＫ。
Ｃが善意有過失(ちょっと頭をめぐらせればＢが無権代理人だとわかった場合)のときは表見代理不成立で、よってそもそも履行の請求する権利はない。
したがって、×
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年04月28日 15時43分 ]
民法１１７条
１ 無権代理人は、本人から追認が得られなかったときは、履行又は損害賠償の責任を負う。
２ 相手方が、無権代理を知っていたとき、過失で知らなかったとき、無権代理人が行為無能力の場合には、第１項は適用されない。
この問題では、善意のＣが「無過失」でもあれば、Ｂに対して履行請求できた。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【回答】 kurosuke さん [ 09年10月03日 06時30分 ]
相手方は善意無過失でなければ無権代理人の責任を追及できません。
ＣがＢの無権代理について善意であっても、そのことについて、Ｃに過失（普通の注意を払えば無権代理と気づくのに）があれば、そのような者は法律によって保護する必要もなく、ウッカリ者のＣが、Ｂに対して履行の請求をすることができません（第117条2項）。
正解は×です。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 harapeko さん [ 10年07月05日 17時45分 ]
無権代理人Ｂと契約したＣは、本人Ａの追認がない間は、Ｂに、契約の履行または損害賠償を請求できる。この請求はＢが無権代理人であることについてＣが善意無過失の場合だけできる。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 skyred さん [ 10年08月20日 14時25分 ]
無権代理人と契約した相手方の権利
善意・無過失→賠償請求or履行請求、解除、催告権
善意・過失有→ 解除、催告権
悪意 → 催告権
※催告権：本人に対して「追認しろ」と催告する権利であり、本人から回答が無ければ追認を拒絶したものとみなされる。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年09月16日 13時02分 ]
本人Ａが代理人Ｂの無権代理を追認しないときは、相手方ＣはBの無権代理について※善意無過失であれば損害賠償または履行の請求をすることができる。
設問のCは,Bの無権代理について善意であれば,過失の有無に関係なく,→誤り
--------------------------------------------------------------------
【その他】 yamanky さん [ 10年10月01日 22時32分 ]
【民法１１７条】
本人が無権代理人を追認しない場合
「善意」「無過失」の相手方に限り
無権代理人に対して
①履行 または ②損売賠償の請求
をすることができる。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【その他】 0f0e5a98ab7f さん [ 11年09月02日 22時18分 ]
「過失の有無に関係なく」が誤り。
Cは、Bの無権代理について善意無過失であれば、Bに対し履行の請求をすることができる。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hatsuo さん [ 11年09月17日 18時11分 ]
催告権は相手方が「悪意」であっても可。取消権は相手方が「善意」であれば可。ですが履行・損害賠償請求など、無権代理人の責任追及は「善意かつ無過失」の相手方しかすることはできません。
[自説の根拠]民法117条、114条、115条
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takkenkantan さん [ 11年09月19日 12時22分 ]
A：本人 B：代理人 C：相手（買主）
・Cは,Bの無権代理について「善意無過失」のとき、Bに対し履行の請求をすることができる。
※（注意）
Cが善意無過失の場合はBに対し履行請求又は損害賠償請求ができるが、その時のBは必ず「行為能力者」でなければならない→Bが制限行為能力者の場合は無権代理人としての責任を追及できません。
試験では、制限行為能力者（例えば代理人が未成年で…）の記述がない場合は、行為能力者として考える。
この設問もAの子Bは行為能力者として考えます。
--------------------------------------------------------------------
解説：表見代理成立には以下の２つが必要。
１、正当な代理権があるような特別な事情につき本人Ａに一定の責任がある場合
２、代理権が無いということに相手方Ｃが善意無過失であること。
１について：ＢがＡの子供(特別な事情がある)
２について：相手方Ｃは善意無過失であれば表見代理成立で履行の請求ＯＫ。
Ｃが善意有過失(ちょっと頭をめぐらせればＢが無権代理人だとわかった場合)のときは表見代理不成立で、よってそもそも履行の請求する権利はない。
したがって、×
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【その他】 shinywater さん [ 09年04月28日 15時43分 ]
民法１１７条
１ 無権代理人は、本人から追認が得られなかったときは、履行又は損害賠償の責任を負う。
２ 相手方が、無権代理を知っていたとき、過失で知らなかったとき、無権代理人が行為無能力の場合には、第１項は適用されない。
この問題では、善意のＣが「無過失」でもあれば、Ｂに対して履行請求できた。
[自説の根拠]
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【回答】 kurosuke さん [ 09年10月03日 06時30分 ]
相手方は善意無過失でなければ無権代理人の責任を追及できません。
ＣがＢの無権代理について善意であっても、そのことについて、Ｃに過失（普通の注意を払えば無権代理と気づくのに）があれば、そのような者は法律によって保護する必要もなく、ウッカリ者のＣが、Ｂに対して履行の請求をすることができません（第117条2項）。
正解は×です。
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【その他】 harapeko さん [ 10年07月05日 17時45分 ]
無権代理人Ｂと契約したＣは、本人Ａの追認がない間は、Ｂに、契約の履行または損害賠償を請求できる。この請求はＢが無権代理人であることについてＣが善意無過失の場合だけできる。
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【追記(例文・解説追加)】 skyred さん [ 10年08月20日 14時25分 ]
無権代理人と契約した相手方の権利
善意・無過失→賠償請求or履行請求、解除、催告権
善意・過失有→ 解除、催告権
悪意 → 催告権
※催告権：本人に対して「追認しろ」と催告する権利であり、本人から回答が無ければ追認を拒絶したものとみなされる。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年09月16日 13時02分 ]
本人Ａが代理人Ｂの無権代理を追認しないときは、相手方ＣはBの無権代理について※善意無過失であれば損害賠償または履行の請求をすることができる。
設問のCは,Bの無権代理について善意であれば,過失の有無に関係なく,→誤り
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【その他】 yamanky さん [ 10年10月01日 22時32分 ]
【民法１１７条】
本人が無権代理人を追認しない場合
「善意」「無過失」の相手方に限り
無権代理人に対して
①履行 または ②損売賠償の請求
をすることができる。
[自説の根拠]
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【その他】 0f0e5a98ab7f さん [ 11年09月02日 22時18分 ]
「過失の有無に関係なく」が誤り。
Cは、Bの無権代理について善意無過失であれば、Bに対し履行の請求をすることができる。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hatsuo さん [ 11年09月17日 18時11分 ]
催告権は相手方が「悪意」であっても可。取消権は相手方が「善意」であれば可。ですが履行・損害賠償請求など、無権代理人の責任追及は「善意かつ無過失」の相手方しかすることはできません。
[自説の根拠]民法117条、114条、115条
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takkenkantan さん [ 11年09月19日 12時22分 ]
A：本人 B：代理人 C：相手（買主）
・Cは,Bの無権代理について「善意無過失」のとき、Bに対し履行の請求をすることができる。
※（注意）
Cが善意無過失の場合はBに対し履行請求又は損害賠償請求ができるが、その時のBは必ず「行為能力者」でなければならない→Bが制限行為能力者の場合は無権代理人としての責任を追及できません。
試験では、制限行為能力者（例えば代理人が未成年で…）の記述がない場合は、行為能力者として考える。
この設問もAの子Bは行為能力者として考えます。
--------------------------------------------------------------------
10
【問題】
Aは不動産会社Bと,BがC工務店に注文して建築させた建売住宅を購入する契約を締結した。
判例に照らして答えよ。
この建売住宅にCの手抜き工事による欠陥があって,通行人Dがケガをしてしまった場合,DはCに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求ができる。
判例に照らして答えよ。
この建売住宅にCの手抜き工事による欠陥があって,通行人Dがケガをしてしまった場合,DはCに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求ができる。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【質問・指摘・意見】
ganganike さん
[ 09年09月06日 19時24分 ]
被害者はＣに損害賠償請求できないが、占有者はＣに対して損害賠償請求できるんですか？
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【質問・指摘・意見】 6212371d5cb6 さん [ 09年09月07日 00時21分 ]
なんで？手抜きしたやつに請求できないなんて法律的におかしくね？宅建とかってこうゆう事例は請求できるはずだけど。。。もしや「瑕疵担保責任に基づく」ってのが間違いなのか？
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【その他】 kenken さん [ 09年09月09日 08時09分 ]
この建物の責任者はAです。通常は、DがAに請求し、AがCに請求する形になると思います。
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【その他】 iminai1371 さん [ 09年09月17日 10時35分 ]
調べてみましたところ…
正しい答え：×
その理由 ：「瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求」ではなく、「不法行為に基づく損害賠償請求」
…とのことです。
｢故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う｣709条
[自説の根拠]平成15年度 行政書士試験 問題29
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【その他】 chirori さん [ 09年09月17日 22時51分 ]
念のため、Cに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求ができるのは、元の注文者Ｂだけです。ＤがＣに瑕疵担保責任を追及はできません。
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【回答】 kazuki さん [ 09年10月03日 08時53分 ]
【chiroriさんの回答訂正】
売買の目的物に隠れた瑕疵（契約する前からあったが、普通の注意では見つけることができなかった不具合、この場合は手抜き工事による欠陥）があったときは、 AとBの関係においては「契約の解除」または「損害賠償の請求」をすることができるが、DとCの間には契約関係はないため、この規定は適用されない。
この場合、DはCに対して、709条の｢故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う｣を根拠に、不法行為に対する賠償請求を行うことができる。
＞ chiroriさん、
あなたの回答は何を参考にして導かれたのですか？
多くの方が学習しているので、憶測や推測ではなく、出来る限り調べた正確な情報を提供して下さい。
お願い致します。
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【その他】 takemikaduti さん [ 09年10月07日 11時10分 ]
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者に対してその損害を賠償する責任を負います。ただし、占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をしたときは、所有者が賠償責任を負います。
所有者の責任は、無過失責任です。
【工作物責任による損賠請求】D（被害者）⇒A（所有者）
また、その原因に他に責任ある者がいれば所有者は求償できます。
それ以外としては
【不法行為による損賠請求】D（被害者）⇒C（不法行為者）
【売買契約の瑕疵担保責任による損賠請求】A（買主）⇒B（売主）※これには条件があります。
【請負契約の瑕疵担保責任による損賠請求】B（注文者）⇒D（請負人）
などがあります。
Dが損賠請求できるのはCとAに対してですが、Cに対して請求できるのは【瑕疵担保責任に基ずく損賠請求】ではなく【不法行為に基ずく損賠請求】になります。
よって正解は×です。
[自説の根拠]民法717条 民法709条 民法570条 民法634条
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【追記(例文・解説追加)】 takemikaduti さん [ 09年10月13日 13時50分 ]
上のコメに誤字がありました。
【請負契約の瑕疵担保責任による損賠請求】B（注文者）⇒D（請負人）
とありますが、正しくは
【請負契約の瑕疵担保責任による損賠請求】B（注文者）⇒C（請負人）
でした。
申し訳ありませんでした。
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【その他】 d469760db78b さん [ 09年10月17日 00時09分 ]
瑕疵担保でも不法行為でも損害賠償できるんだからいいジャマイカｗ
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月05日 19時12分 ]
DはCに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求ができる→誤り。
瑕疵担保責任とは、特定の売買目的物に隠れた瑕疵が存在する場合の売主の責任です。
→有償(売買)契約です。
ＤＣ間は瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求できません→当事者間の売買契約は存在していない。
※通行人Dがケガをしてしまった場合
→不法行為に該当します。
ＤはＣに対して不法行為に基づく損害賠償請求ができる。
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被害者はＣに損害賠償請求できないが、占有者はＣに対して損害賠償請求できるんですか？
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【質問・指摘・意見】 6212371d5cb6 さん [ 09年09月07日 00時21分 ]
なんで？手抜きしたやつに請求できないなんて法律的におかしくね？宅建とかってこうゆう事例は請求できるはずだけど。。。もしや「瑕疵担保責任に基づく」ってのが間違いなのか？
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【その他】 kenken さん [ 09年09月09日 08時09分 ]
この建物の責任者はAです。通常は、DがAに請求し、AがCに請求する形になると思います。
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【その他】 iminai1371 さん [ 09年09月17日 10時35分 ]
調べてみましたところ…
正しい答え：×
その理由 ：「瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求」ではなく、「不法行為に基づく損害賠償請求」
…とのことです。
｢故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う｣709条
[自説の根拠]平成15年度 行政書士試験 問題29
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【その他】 chirori さん [ 09年09月17日 22時51分 ]
念のため、Cに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求ができるのは、元の注文者Ｂだけです。ＤがＣに瑕疵担保責任を追及はできません。
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【回答】 kazuki さん [ 09年10月03日 08時53分 ]
【chiroriさんの回答訂正】
売買の目的物に隠れた瑕疵（契約する前からあったが、普通の注意では見つけることができなかった不具合、この場合は手抜き工事による欠陥）があったときは、 AとBの関係においては「契約の解除」または「損害賠償の請求」をすることができるが、DとCの間には契約関係はないため、この規定は適用されない。
この場合、DはCに対して、709条の｢故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う｣を根拠に、不法行為に対する賠償請求を行うことができる。
＞ chiroriさん、
あなたの回答は何を参考にして導かれたのですか？
多くの方が学習しているので、憶測や推測ではなく、出来る限り調べた正確な情報を提供して下さい。
お願い致します。
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【その他】 takemikaduti さん [ 09年10月07日 11時10分 ]
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者に対してその損害を賠償する責任を負います。ただし、占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をしたときは、所有者が賠償責任を負います。
所有者の責任は、無過失責任です。
【工作物責任による損賠請求】D（被害者）⇒A（所有者）
また、その原因に他に責任ある者がいれば所有者は求償できます。
それ以外としては
【不法行為による損賠請求】D（被害者）⇒C（不法行為者）
【売買契約の瑕疵担保責任による損賠請求】A（買主）⇒B（売主）※これには条件があります。
【請負契約の瑕疵担保責任による損賠請求】B（注文者）⇒D（請負人）
などがあります。
Dが損賠請求できるのはCとAに対してですが、Cに対して請求できるのは【瑕疵担保責任に基ずく損賠請求】ではなく【不法行為に基ずく損賠請求】になります。
よって正解は×です。
[自説の根拠]民法717条 民法709条 民法570条 民法634条
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【追記(例文・解説追加)】 takemikaduti さん [ 09年10月13日 13時50分 ]
上のコメに誤字がありました。
【請負契約の瑕疵担保責任による損賠請求】B（注文者）⇒D（請負人）
とありますが、正しくは
【請負契約の瑕疵担保責任による損賠請求】B（注文者）⇒C（請負人）
でした。
申し訳ありませんでした。
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【その他】 d469760db78b さん [ 09年10月17日 00時09分 ]
瑕疵担保でも不法行為でも損害賠償できるんだからいいジャマイカｗ
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月05日 19時12分 ]
DはCに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求ができる→誤り。
瑕疵担保責任とは、特定の売買目的物に隠れた瑕疵が存在する場合の売主の責任です。
→有償(売買)契約です。
ＤＣ間は瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求できません→当事者間の売買契約は存在していない。
※通行人Dがケガをしてしまった場合
→不法行為に該当します。
ＤはＣに対して不法行為に基づく損害賠償請求ができる。
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11
【問題】
都市計画法の開発許可について、適切か否か答えよ。
なお,この問における都道府県知事とは,地方自治法に基づく指定都市,中核市,特例市にあってはその長をいうものとする。
市街化調整区域のうち,開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合,当該賃貸住宅の敷地に4m以上の幅員の道路が接していなければならない。
なお,この問における都道府県知事とは,地方自治法に基づく指定都市,中核市,特例市にあってはその長をいうものとする。
市街化調整区域のうち,開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合,当該賃貸住宅の敷地に4m以上の幅員の道路が接していなければならない。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【質問・指摘・意見】
ganganike さん
[ 09年08月12日 08時52分 ]
自己居住用の住宅建築以外の開発行為では、道路の整備についての設計に係る開発許可基準が適用されます。(33条１項２号)
賃貸住宅を新築する場合はこれじゃないですよね？
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【その他】 xylophone21 さん [ 09年08月27日 09時24分 ]
市街化調整区域のうち，開発許可を受けた開発区域以外の区域では，建築物の建築や第一種特定工作物の建設をするには，原則として，都道府県知事(指定都市の長)の許可が必要です(⇒肢３の解説参照)。
都道府県知事(指定都市の長)は，この許可を与えようとする際に，施行令36条で定められている許可基準を満たしていなければ，許可をしてはいけませんが，本肢のような規定は施行令36条にはありません。(43条・1項，施行令36条)
--------------------------------------------------------------------
【その他】 xylophone21 さん [ 09年08月27日 09時24分 ]
市街化調整区域内の土地で、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、原則として知事の許可がなければ建築物・第一種特定工作物の建築はできない（都市計画法43条１項）という知識とのヒッカケ
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 kurosuke さん [ 09年09月05日 07時05分 ]
都市計画法に本肢のような規定はありません。
市街化調整区域のうち,開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合には、原則として都道府県知事の許可が必要である。 (都計法43条・1項)が、当該賃貸住宅の敷地に4ｍ以上の幅員の道路が接していなければならないとする規定はありません。(都計法34条、施行令36条参照)
正解は×です。
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【回答】 kuncyan001 さん [ 09年10月07日 11時40分 ]
難しく考えず、単純に「セットバック」して、接道の中心から２ｍ確保すればよいと言う話では？
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【追記(例文・解説追加)】 skygreen さん [ 10年07月31日 00時37分 ]
建築基準法では、原則として（例外あり）幅員4ｍ以上の道路に接している必要があります。
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【その他】 234567 さん [ 10年10月09日 15時07分 ]
知事の許可をもらうのに 一戸建は４ｍ・マンションは６ｍ必要では？
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月09日 16時41分 ]
当該賃貸住宅の敷地に4m以上の幅員の道路が接していなければならない→誤り。
開発許可を受けた開発区域以外の区域
→賃賃貸住宅の敷地は､4m以上の幅員の道路に接していなければならないといった旨の規定はない
開発許可を受けた開発区域以外の区域
→建物新築の場合は都道府県知事の許可を受ける
(都市計画法法43条1項）
賃貸住宅を新築する場合→×
建物新築の場合→○
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hirorin38 さん [ 10年10月11日 18時30分 ]
都道府県知事はこの許可を与えようとするときに、一定の許可基準（都市計画法施工令３６条）を満たしていなければ許可してはならないが、「敷地に４ｍ以上の幅員～」と言う規定はない。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 11年10月13日 15時07分 ]
参考
市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外の区域とは、普通の市街化調整区域のこと
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自己居住用の住宅建築以外の開発行為では、道路の整備についての設計に係る開発許可基準が適用されます。(33条１項２号)
賃貸住宅を新築する場合はこれじゃないですよね？
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【その他】 xylophone21 さん [ 09年08月27日 09時24分 ]
市街化調整区域のうち，開発許可を受けた開発区域以外の区域では，建築物の建築や第一種特定工作物の建設をするには，原則として，都道府県知事(指定都市の長)の許可が必要です(⇒肢３の解説参照)。
都道府県知事(指定都市の長)は，この許可を与えようとする際に，施行令36条で定められている許可基準を満たしていなければ，許可をしてはいけませんが，本肢のような規定は施行令36条にはありません。(43条・1項，施行令36条)
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【その他】 xylophone21 さん [ 09年08月27日 09時24分 ]
市街化調整区域内の土地で、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、原則として知事の許可がなければ建築物・第一種特定工作物の建築はできない（都市計画法43条１項）という知識とのヒッカケ
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【追記(例文・解説追加)】 kurosuke さん [ 09年09月05日 07時05分 ]
都市計画法に本肢のような規定はありません。
市街化調整区域のうち,開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合には、原則として都道府県知事の許可が必要である。 (都計法43条・1項)が、当該賃貸住宅の敷地に4ｍ以上の幅員の道路が接していなければならないとする規定はありません。(都計法34条、施行令36条参照)
正解は×です。
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【回答】 kuncyan001 さん [ 09年10月07日 11時40分 ]
難しく考えず、単純に「セットバック」して、接道の中心から２ｍ確保すればよいと言う話では？
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【追記(例文・解説追加)】 skygreen さん [ 10年07月31日 00時37分 ]
建築基準法では、原則として（例外あり）幅員4ｍ以上の道路に接している必要があります。
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【その他】 234567 さん [ 10年10月09日 15時07分 ]
知事の許可をもらうのに 一戸建は４ｍ・マンションは６ｍ必要では？
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月09日 16時41分 ]
当該賃貸住宅の敷地に4m以上の幅員の道路が接していなければならない→誤り。
開発許可を受けた開発区域以外の区域
→賃賃貸住宅の敷地は､4m以上の幅員の道路に接していなければならないといった旨の規定はない
開発許可を受けた開発区域以外の区域
→建物新築の場合は都道府県知事の許可を受ける
(都市計画法法43条1項）
賃貸住宅を新築する場合→×
建物新築の場合→○
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【その他】 hirorin38 さん [ 10年10月11日 18時30分 ]
都道府県知事はこの許可を与えようとするときに、一定の許可基準（都市計画法施工令３６条）を満たしていなければ許可してはならないが、「敷地に４ｍ以上の幅員～」と言う規定はない。
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【その他】 moshimoshi さん [ 11年10月13日 15時07分 ]
参考
市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外の区域とは、普通の市街化調整区域のこと
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12
【問題】
開発許可について、都市計画法の規定に照らして適切か否か答えよ。
市街化調整区域における農産物の加工に必要な建築物の建築を目的とした500㎡の土地の区画形質の変更には,常に開発許可が不要である。
市街化調整区域における農産物の加工に必要な建築物の建築を目的とした500㎡の土地の区画形質の変更には,常に開発許可が不要である。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【追記(例文・解説追加)】
charlie さん
[ 08年08月03日 11時26分 ]
農産物の生産又は集荷の用に供する建築物は常に開発許可が不要であるが、農産物の加工に必要な建築物は必要である。
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【その他】 shinywater さん [ 09年07月01日 10時22分 ]
都市計画法29条第1項第2号
「市街化調整区域（…）で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又は（…）」
↓
都市計画法施行令20条第1項
「一 畜舎、蚕室、温室、育種苗施設、家畜人工授精施設、孵卵育雛施設、搾乳施設、集乳施設その他これらに類する農産物、林産物又は水産物の生産又は集荷の用に供する建築物
二 堆肥舎、サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等収納施設その他これらに類する農業、林業又は漁業の生産資材の貯蔵又は保管の用に供する建築物
三 家畜診療の用に供する建築物
四 用排水機、取水施設等農用地の保全若しくは利用上必要な施設の管理の用に供する建築物又は索道の用に供する建築物
五 前各号に掲げるもののほか、建築面積が９０平方メートル以内の建築物」
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年07月03日 10時26分 ]
問題文のような建物は、都市計画法３４条第１項第４号に該当するので、必要な許可申請をすれば、許可はおりる。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【その他】 chirori さん [ 09年09月17日 22時06分 ]
↑正解は×だから許可がおりないのでは？
「農産物の加工に必要な建築物」の場合、たてた後に気持ちが変わって別の目的で使ってしまうなんで懸念があるのでは？？
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【回答】 kazuki さん [ 09年09月29日 23時16分 ]
市街化区域を除いて、農林水産物の生産・集荷または生産資材の貯蔵・保管の用に供する建築物の建築を目的とした開発行為は、政令で定める農林業の用に供する建築物のためのものとして、開発許可は不要である。（29条1項2号、施行令20条1項2項）
しかし、農林魚業の用に供する建築物の全てが開発許可不要だということではない。生産される農水林産物の処理・貯蔵・加工に必要な「建築物の建築・第一種特定工作物の建設」のための開発行為は、開発許可不要ではない。
これは市街化調整区域での開発許可基準の一つになっている。（他の区域でも規模により開発許可が必要になる。）従って、この問題の正解は【×】となる。（34条4号）
なお、以下は読み飛ばしても良いが･･･
市街化調整区域の立地基準（開発許可の基準その２）（法第34条）
法第34条前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
四農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第29条第1項第二号の政令で定める建築物以外のものの建築又
は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築
物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為
問題の建物は許可される条件の建物に該当するので、shinywaterさんのコメントの通り許可される。chiroriさんの質問にある、「たてた後に気持ちが変わって別の目的で使ってしまうなんで懸念があるのでは？？」という前提は、宅建の試験の中では考えなくて良い。
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 takemikaduti さん [ 09年10月02日 11時48分 ]
許可がおりるか否かの問題ではなく、許可が必要か否かの問題です。
ここからは質問ですが、市街化調整区域以外の開発では33条基準が包括されている場合、知事は「許可しなくてないけない」とありますが、市街化調整区域での開発は、33条包括+34条基準のどれかが該当すると「認める場合でなくては許可をしてはいけない」とあります。
「認める場合でなくては許可してはいけない」というニュアンスは「認める場合であれば必ず許可される」と受け取っていいのでしょうか。
宅建試験において考えなくてもよいことなのでしょうが、気になっています。
どうかご教授下さい。
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【回答】 kazuki さん [ 09年10月03日 07時01分 ]
（開発許可の基準）
第33条 都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発行為が、次に掲げる基準（第4項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）に適合しており、かつ、その申請の手続がこの法律又はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 zukkii さん [ 10年05月15日 12時26分 ]
開発行為には原則として知事の開発許可が必要
市街化区域：1000㎡未満 許可不要
非線引区域・準都市計画区域：3000㎡未満 許可不要
市街化調整区域：いくら小さくても許可必要
両区域外：1ヘクタール未満 許可不要
〈例外〉農林漁業用建築物（市街化区域のみ1000㎡未満許可不要）、図書館・公民館・仮設建築物等、非常災害の応急措置・都市計画事業・土地区画整理事業等のための開発行為は許可不要
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【その他】 kaitohkid さん [ 11年06月19日 13時48分 ]
＜農林漁業用建築物に含まれるかどうか＞（試験に出やすい建築物を抜粋）
1.農林水産物の「集荷」の為の建物…含まれる（○）
2.生産資材の「貯蔵」の為の建物……含まれる（○）
3.生産資材の「保管」の為の建物……含まれる（○）
4.農林水産物の「加工」の為の建物…含まれない（×）
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【その他】 hatsuo さん [ 11年09月23日 23時14分 ]
農産物の加工に必要な建築物は、農林漁業用建築物にはあたらない。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
農産物の生産又は集荷の用に供する建築物は常に開発許可が不要であるが、農産物の加工に必要な建築物は必要である。
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【その他】 shinywater さん [ 09年07月01日 10時22分 ]
都市計画法29条第1項第2号
「市街化調整区域（…）で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又は（…）」
↓
都市計画法施行令20条第1項
「一 畜舎、蚕室、温室、育種苗施設、家畜人工授精施設、孵卵育雛施設、搾乳施設、集乳施設その他これらに類する農産物、林産物又は水産物の生産又は集荷の用に供する建築物
二 堆肥舎、サイロ、種苗貯蔵施設、農機具等収納施設その他これらに類する農業、林業又は漁業の生産資材の貯蔵又は保管の用に供する建築物
三 家畜診療の用に供する建築物
四 用排水機、取水施設等農用地の保全若しくは利用上必要な施設の管理の用に供する建築物又は索道の用に供する建築物
五 前各号に掲げるもののほか、建築面積が９０平方メートル以内の建築物」
[自説の根拠]
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【その他】 shinywater さん [ 09年07月03日 10時26分 ]
問題文のような建物は、都市計画法３４条第１項第４号に該当するので、必要な許可申請をすれば、許可はおりる。
[自説の根拠]
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【その他】 chirori さん [ 09年09月17日 22時06分 ]
↑正解は×だから許可がおりないのでは？
「農産物の加工に必要な建築物」の場合、たてた後に気持ちが変わって別の目的で使ってしまうなんで懸念があるのでは？？
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【回答】 kazuki さん [ 09年09月29日 23時16分 ]
市街化区域を除いて、農林水産物の生産・集荷または生産資材の貯蔵・保管の用に供する建築物の建築を目的とした開発行為は、政令で定める農林業の用に供する建築物のためのものとして、開発許可は不要である。（29条1項2号、施行令20条1項2項）
しかし、農林魚業の用に供する建築物の全てが開発許可不要だということではない。生産される農水林産物の処理・貯蔵・加工に必要な「建築物の建築・第一種特定工作物の建設」のための開発行為は、開発許可不要ではない。
これは市街化調整区域での開発許可基準の一つになっている。（他の区域でも規模により開発許可が必要になる。）従って、この問題の正解は【×】となる。（34条4号）
なお、以下は読み飛ばしても良いが･･･
市街化調整区域の立地基準（開発許可の基準その２）（法第34条）
法第34条前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
四農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第29条第1項第二号の政令で定める建築物以外のものの建築又
は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築
物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為
問題の建物は許可される条件の建物に該当するので、shinywaterさんのコメントの通り許可される。chiroriさんの質問にある、「たてた後に気持ちが変わって別の目的で使ってしまうなんで懸念があるのでは？？」という前提は、宅建の試験の中では考えなくて良い。
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【質問・指摘・意見】 takemikaduti さん [ 09年10月02日 11時48分 ]
許可がおりるか否かの問題ではなく、許可が必要か否かの問題です。
ここからは質問ですが、市街化調整区域以外の開発では33条基準が包括されている場合、知事は「許可しなくてないけない」とありますが、市街化調整区域での開発は、33条包括+34条基準のどれかが該当すると「認める場合でなくては許可をしてはいけない」とあります。
「認める場合でなくては許可してはいけない」というニュアンスは「認める場合であれば必ず許可される」と受け取っていいのでしょうか。
宅建試験において考えなくてもよいことなのでしょうが、気になっています。
どうかご教授下さい。
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【回答】 kazuki さん [ 09年10月03日 07時01分 ]
（開発許可の基準）
第33条 都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発行為が、次に掲げる基準（第4項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）に適合しており、かつ、その申請の手続がこの法律又はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。
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【その他】 zukkii さん [ 10年05月15日 12時26分 ]
開発行為には原則として知事の開発許可が必要
市街化区域：1000㎡未満 許可不要
非線引区域・準都市計画区域：3000㎡未満 許可不要
市街化調整区域：いくら小さくても許可必要
両区域外：1ヘクタール未満 許可不要
〈例外〉農林漁業用建築物（市街化区域のみ1000㎡未満許可不要）、図書館・公民館・仮設建築物等、非常災害の応急措置・都市計画事業・土地区画整理事業等のための開発行為は許可不要
--------------------------------------------------------------------
【その他】 kaitohkid さん [ 11年06月19日 13時48分 ]
＜農林漁業用建築物に含まれるかどうか＞（試験に出やすい建築物を抜粋）
1.農林水産物の「集荷」の為の建物…含まれる（○）
2.生産資材の「貯蔵」の為の建物……含まれる（○）
3.生産資材の「保管」の為の建物……含まれる（○）
4.農林水産物の「加工」の為の建物…含まれない（×）
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hatsuo さん [ 11年09月23日 23時14分 ]
農産物の加工に必要な建築物は、農林漁業用建築物にはあたらない。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
13
【問題】
宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明について、適切か否か答えよ。
Aは,建物の売買の契約を行うに際し,当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが,その旨説明しなかった。
Aは,建物の売買の契約を行うに際し,当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが,その旨説明しなかった。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【質問・指摘・意見】
cnacna さん
[ 08年09月10日 12時42分 ]
なぜ、説明しなくてもよいのでしょうか?
品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けているから?
新築住宅だから?
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 cnacna さん [ 08年09月21日 22時08分 ]
重要事項の説明事項として、品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価は含まれていないように思います。
どうでしょうか。
--------------------------------------------------------------------
【回答】 oriori さん [ 08年09月24日 09時07分 ]
新築の売買では説明必要、貸借では説明不要です。
[自説の根拠]自説の根拠は、教科書。
--------------------------------------------------------------------
【回答】 torachan さん [ 08年10月02日 23時20分 ]
売買の対象となる建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を重要事項として説明することになっているます(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第５号)。
説明しないと宅建業法に違反します。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 satoshi0711 さん [ 09年10月12日 22時03分 ]
私が活用しているテキストによると、「当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた住宅であるときは、その旨」とあり、『性能評価は受けてますよぉ～』とは言わなければいけませんが、具体的な内容の説明はする必要ないと解釈しました。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takemikaduti さん [ 09年10月16日 17時40分 ]
問題○適切か否か答えよ。
本肢○住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。
説明しないのは適切ではないので解答は×になります。
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【その他】 daimasa さん [ 10年10月03日 21時54分 ]
その旨説明しなかった。→違反します。×
宅建業法施行規則16条の4の3
四 当該建物（※昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。）が※建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する基本方針のうち建築物の耐震診断及び耐震改修の実施についての技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を※受けたものであるときはその内容
ハ 住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する登録住宅性能評価機関→重要説明事項
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月03日 22時01分 ]
ひっかけ問題ですから気をつけてください。
住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能表示評価を受けた新築住宅→重要説明事項です
※受けた場合は住宅性能評価書を交付します。だから説明します
宅建業法施行規則16条の4の3の条文は耐震改修促進法についての規定です。
耐震改修促進法→取引主任者の重要説明事項→56年6月1日以前の新築建物が対象→説明しなくてもよい。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 2010takkenok さん [ 10年10月11日 13時52分 ]
●住宅性能評価【新築の売買】は説明事項
売買の対象となる建物が，住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは，その旨を重要事項として説明する(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第５号)，説明しないと宅建業法違反です。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 kaitohkid さん [ 11年06月10日 07時28分 ]
（住宅性能評価）
・新築住宅の売買⇒説明は必要。
・貸借 ⇒説明は不要。
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なぜ、説明しなくてもよいのでしょうか?
品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けているから?
新築住宅だから?
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【質問・指摘・意見】 cnacna さん [ 08年09月21日 22時08分 ]
重要事項の説明事項として、品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価は含まれていないように思います。
どうでしょうか。
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【回答】 oriori さん [ 08年09月24日 09時07分 ]
新築の売買では説明必要、貸借では説明不要です。
[自説の根拠]自説の根拠は、教科書。
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【回答】 torachan さん [ 08年10月02日 23時20分 ]
売買の対象となる建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を重要事項として説明することになっているます(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第５号)。
説明しないと宅建業法に違反します。
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【その他】 satoshi0711 さん [ 09年10月12日 22時03分 ]
私が活用しているテキストによると、「当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた住宅であるときは、その旨」とあり、『性能評価は受けてますよぉ～』とは言わなければいけませんが、具体的な内容の説明はする必要ないと解釈しました。
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【その他】 takemikaduti さん [ 09年10月16日 17時40分 ]
問題○適切か否か答えよ。
本肢○住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。
説明しないのは適切ではないので解答は×になります。
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【その他】 daimasa さん [ 10年10月03日 21時54分 ]
その旨説明しなかった。→違反します。×
宅建業法施行規則16条の4の3
四 当該建物（※昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。）が※建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する基本方針のうち建築物の耐震診断及び耐震改修の実施についての技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を※受けたものであるときはその内容
ハ 住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する登録住宅性能評価機関→重要説明事項
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月03日 22時01分 ]
ひっかけ問題ですから気をつけてください。
住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能表示評価を受けた新築住宅→重要説明事項です
※受けた場合は住宅性能評価書を交付します。だから説明します
宅建業法施行規則16条の4の3の条文は耐震改修促進法についての規定です。
耐震改修促進法→取引主任者の重要説明事項→56年6月1日以前の新築建物が対象→説明しなくてもよい。
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【その他】 2010takkenok さん [ 10年10月11日 13時52分 ]
●住宅性能評価【新築の売買】は説明事項
売買の対象となる建物が，住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは，その旨を重要事項として説明する(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第５号)，説明しないと宅建業法違反です。
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【その他】 kaitohkid さん [ 11年06月10日 07時28分 ]
（住宅性能評価）
・新築住宅の売買⇒説明は必要。
・貸借 ⇒説明は不要。
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14
【問題】
取引主任者の登録について、適切か否か答えよ。
取引主任者Cが,登録を受けている都道府県知事から事務禁止の処分を受け,その禁止の期間中にCからの申請に基づくことなく登録を消除された場合は,事務禁止の期間が満了するまでの間は,Cは,新たな登録を受けることができない。
取引主任者Cが,登録を受けている都道府県知事から事務禁止の処分を受け,その禁止の期間中にCからの申請に基づくことなく登録を消除された場合は,事務禁止の期間が満了するまでの間は,Cは,新たな登録を受けることができない。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【回答】
torachan さん
[ 08年09月07日 06時31分 ]
事務禁止の処分を受け、その禁止の期間中に事務禁止違反等で登録を消除された場合、登録が消除された日から５年を経過しないと再登録を受けることはできません。
本問は「事務禁止の期間が満了するまでの間は、新たな登録を受けることができない。」としていますが、事務禁止の期間が満了するまでの間ではなく、登録を消除された日から５年間再登録を受けることはできないので×です。
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【質問・指摘・意見】 yoshio さん [ 09年03月23日 02時49分 ]
改題は結構ですけど、もう少し上手に作り変えては？
だって”新たな登録ができない”事に関しては”○”であり、ここで答えを”×”にしたら、それこそ”受けることができる”ということになるのでは？
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年08月11日 16時43分 ]
事務禁止の処分後、自ら登録を消した場合には（反省しているということでしょうから）、禁止期間が終了すれば登録できる（18条１項８号）。
これとの混同を誘おうとする問題です。
禁止期間中に、登録抹消されるというのは悪いことをしたということでしょうから、登録抹消から5年は登録できないというのは、なるべく登録してもらいたくない人物ということですね。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 jinjin さん [ 10年05月05日 17時10分 ]
この問題に関しては、いろんな本の解説は、登録を消除したから５年後だから誤りとあるし/事務禁止だから登録を消除しても、禁止期間満了すれば、登録できると有るし、正解はどちらですか？何方か、助けていただけますか？
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【その他】 gannbarumonn さん [ 10年07月05日 15時28分 ]
Cからの「申請に基づくことなく」登録を消除された
とありますから、5年経過しないと登録は受けられません。
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【その他】 hirorin38 さん [ 10年08月21日 07時35分 ]
理解はしていたのですが、５年間と言う文字が無かったから？ですね？それも判っていたのですが。結局理解していなかった。
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年03月29日 11時46分 ]
ポイントは「Cからの申請に基づくことなく」ですね。他の解説では「基づくことなく」だから、5年経過しないと再登録できないとの解説がありますがもう少し整理して説明します。（一概にこの設問ではそうとは確定できないため）
①登録消除がCの申請に基づく場合は、問題文通り。
②登録消除がCの申請に基づかない場合は
A：Cに欠格事由が存在しなければ・・・事務禁止期間中でも再登録はできる。
B：Cに欠格事由が存在すれば・・・事務禁止期間終了後も5年間は再登録はできない。
A、B以外の設問だから×となる
--------------------------------------------------------------------
【その他】 nukumizuman さん [ 11年09月17日 19時53分 ]
「申請に基づかず登録を消除された場合」について、当然に欠格事由（事務禁止処分違反などの悪質な理由など）があるものと判断してしまいました。
takkenkantanさんの解説で、自分の考えは誤りだと分かったのですが、そもそも欠格事由がなく登録消除される場合などあるのでしょうか？業者の場合、１年間の事業休止のように欠格事由がなく免許取消のケースがありますが、登録消除の場合に該当するものが想定できません。破産なども申請に基づきますし‥
どのようなケースがあるか、分かる方教えていただけますか？
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【その他】 hajime さん [ 11年09月25日 21時24分 ]
都道府県知事が取引主任者の登録を消除しなければならないのは、法22条各号の一に該当するときです。設問の場合、Cからの申請に基づくことなく登録を消除されたということは、Cが死亡し、もしくは営業許可を取り消された未成年者であった等一定の登録拒絶事由に該当したとして届出があったか、それらに該当する事実が判明したか、又は試験の合格の決定を取り消されたということです。なお、Cが存命であっても、失踪宣告の確定、認定死亡の制度があるので、法律上死亡したことになることはあります。
[自説の根拠]業法22条2号から4号まで
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【その他】 hatsuo さん [ 11年09月26日 15時59分 ]
事務禁止期間中、「本人の申請により」に登録が消除された場合、事務禁止期間の満了まで再登録はできない（18条1項8号）
これは事務禁止処分が実質上形骸化してしまうことを防止する趣旨である。
他方「本人の申請によらず」に登録を消除された場合、再登録ができるまでの期間は、消除の事由により異なる。例えば、破産を理由に消除された場合は、復権を得れば直ちに再登録できる。しかし、禁固以上の刑に処せられたことを理由に消除されたのであれば、刑の執行を終えてから５年を経過しなければ再登録できない。
[自説の根拠]業法
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事務禁止の処分を受け、その禁止の期間中に事務禁止違反等で登録を消除された場合、登録が消除された日から５年を経過しないと再登録を受けることはできません。
本問は「事務禁止の期間が満了するまでの間は、新たな登録を受けることができない。」としていますが、事務禁止の期間が満了するまでの間ではなく、登録を消除された日から５年間再登録を受けることはできないので×です。
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【質問・指摘・意見】 yoshio さん [ 09年03月23日 02時49分 ]
改題は結構ですけど、もう少し上手に作り変えては？
だって”新たな登録ができない”事に関しては”○”であり、ここで答えを”×”にしたら、それこそ”受けることができる”ということになるのでは？
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【その他】 shinywater さん [ 09年08月11日 16時43分 ]
事務禁止の処分後、自ら登録を消した場合には（反省しているということでしょうから）、禁止期間が終了すれば登録できる（18条１項８号）。
これとの混同を誘おうとする問題です。
禁止期間中に、登録抹消されるというのは悪いことをしたということでしょうから、登録抹消から5年は登録できないというのは、なるべく登録してもらいたくない人物ということですね。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 jinjin さん [ 10年05月05日 17時10分 ]
この問題に関しては、いろんな本の解説は、登録を消除したから５年後だから誤りとあるし/事務禁止だから登録を消除しても、禁止期間満了すれば、登録できると有るし、正解はどちらですか？何方か、助けていただけますか？
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【その他】 gannbarumonn さん [ 10年07月05日 15時28分 ]
Cからの「申請に基づくことなく」登録を消除された
とありますから、5年経過しないと登録は受けられません。
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【その他】 hirorin38 さん [ 10年08月21日 07時35分 ]
理解はしていたのですが、５年間と言う文字が無かったから？ですね？それも判っていたのですが。結局理解していなかった。
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年03月29日 11時46分 ]
ポイントは「Cからの申請に基づくことなく」ですね。他の解説では「基づくことなく」だから、5年経過しないと再登録できないとの解説がありますがもう少し整理して説明します。（一概にこの設問ではそうとは確定できないため）
①登録消除がCの申請に基づく場合は、問題文通り。
②登録消除がCの申請に基づかない場合は
A：Cに欠格事由が存在しなければ・・・事務禁止期間中でも再登録はできる。
B：Cに欠格事由が存在すれば・・・事務禁止期間終了後も5年間は再登録はできない。
A、B以外の設問だから×となる
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【その他】 nukumizuman さん [ 11年09月17日 19時53分 ]
「申請に基づかず登録を消除された場合」について、当然に欠格事由（事務禁止処分違反などの悪質な理由など）があるものと判断してしまいました。
takkenkantanさんの解説で、自分の考えは誤りだと分かったのですが、そもそも欠格事由がなく登録消除される場合などあるのでしょうか？業者の場合、１年間の事業休止のように欠格事由がなく免許取消のケースがありますが、登録消除の場合に該当するものが想定できません。破産なども申請に基づきますし‥
どのようなケースがあるか、分かる方教えていただけますか？
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【その他】 hajime さん [ 11年09月25日 21時24分 ]
都道府県知事が取引主任者の登録を消除しなければならないのは、法22条各号の一に該当するときです。設問の場合、Cからの申請に基づくことなく登録を消除されたということは、Cが死亡し、もしくは営業許可を取り消された未成年者であった等一定の登録拒絶事由に該当したとして届出があったか、それらに該当する事実が判明したか、又は試験の合格の決定を取り消されたということです。なお、Cが存命であっても、失踪宣告の確定、認定死亡の制度があるので、法律上死亡したことになることはあります。
[自説の根拠]業法22条2号から4号まで
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【その他】 hatsuo さん [ 11年09月26日 15時59分 ]
事務禁止期間中、「本人の申請により」に登録が消除された場合、事務禁止期間の満了まで再登録はできない（18条1項8号）
これは事務禁止処分が実質上形骸化してしまうことを防止する趣旨である。
他方「本人の申請によらず」に登録を消除された場合、再登録ができるまでの期間は、消除の事由により異なる。例えば、破産を理由に消除された場合は、復権を得れば直ちに再登録できる。しかし、禁固以上の刑に処せられたことを理由に消除されたのであれば、刑の執行を終えてから５年を経過しなければ再登録できない。
[自説の根拠]業法
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15
【問題】
宅地建物取引業者が,その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合に,宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面において必ず記載すべき事項以外のものとして、正しいか否か答えよ。
契約の解除に関する定めがあるときは,その内容
契約の解除に関する定めがあるときは,その内容
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【追記(例文・解説追加)】
charlie さん
[ 08年08月02日 13時55分 ]
契約の解除に関する事項は任意的記載事項であるが、その定めをした場合は必ず記載しなければならない。
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【質問・指摘・意見】 sin310 さん [ 08年09月05日 17時32分 ]
↑だとすれば○じゃないのでしょうか？
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【質問・指摘・意見】 torachan さん [ 08年09月06日 16時04分 ]
↑本問が、「必ず記載すべき事項“以外のもの”として正しいか否か」と問うているので、解答が×となります。
仮に問が「必ず記載すべき事項として正しいか否か」であれば本問の解答は○。
ちょっと性根のひねくれた問題ですよね。（＾＾）
--------------------------------------------------------------------
【その他】 force3000 さん [ 09年10月02日 17時59分 ]
「契約の解除に関する定めがあるときは,その内容」は、任意記載事項になります。しかし、この定めをしたら、必ず契約書に記載しなくてはなりません。なので、「○」が正しいと思います。
当問題は2000年No34は、
宅地建物取引業者が,その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合に,宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面において必ず記載すべき事項以外のものは、次のうちどれか。
①借賃の額並びにその支払いの時期及び方法
②契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
③契約の更新に関する事項
④損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
この回答は③です。②は定めをしたら、必ず記載しなくてはなりません。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takemikaduti さん [ 09年10月13日 15時33分 ]
ひっかけですね
規定では、契約の解除に関する定めがある時はその内容は記載しなくてはなりません。
問題は、「書面において必ず記載すべき事項【以外】のものとして、正しいか否か答えよ」となっています。
よって、正解は×です。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 operafan さん [ 10年09月07日 14時09分 ]
「必ず記載すべき事項以外」＝「定めがある場合の記載事項」
ではないのでしょうか？
私もforce3000さん同様回答は「○」であると思います。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 operafan さん [ 10年10月08日 09時22分 ]
過去問等を見ると、「必ず記載すべき事項以外」というのは、必須記載事項および任意記載事項を除いた37条書面の内容以外の事の意味ようですね。
前記失礼いたしました。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 10年10月22日 17時31分 ]
定めがあれば記載する事項 37条書面
①手付等代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額ならびにその金銭の授受の時期及び目的
②契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
③損害賠償の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
④代金又は交換差金について金銭の貸借(ローン)のあっせんに関する定めがあるときは、そのあっせんについての金銭の貸借が成立しなかったときの措置
⑤天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 10年10月22日 17時37分 ]
⑥瑕疵担保責任又は瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
⑦宅地建物について租税その他(固定資産税など)に関する定めがあるときは、その内容
※貸借の場合は、②解③損⑤不、及び「借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額ならびにその金銭の授受の時期及び目的」が定めがあれば記載すべき事項となる。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 317f85853e92 さん [ 11年05月12日 22時38分 ]
これは「必ず記載すべき事項以外のもの」＝必須事項に当てはまらないものですか？例外的なものですか？と聞かれている訳ですね。
「契約の解除に関する定めがあるときは,その内容 」は宅建業法第３７条第１項の第７号に定められているので、答えは×です。
[自説の根拠]宅建業法第３７条第１項第７号
--------------------------------------------------------------------
契約の解除に関する事項は任意的記載事項であるが、その定めをした場合は必ず記載しなければならない。
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【質問・指摘・意見】 sin310 さん [ 08年09月05日 17時32分 ]
↑だとすれば○じゃないのでしょうか？
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【質問・指摘・意見】 torachan さん [ 08年09月06日 16時04分 ]
↑本問が、「必ず記載すべき事項“以外のもの”として正しいか否か」と問うているので、解答が×となります。
仮に問が「必ず記載すべき事項として正しいか否か」であれば本問の解答は○。
ちょっと性根のひねくれた問題ですよね。（＾＾）
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【その他】 force3000 さん [ 09年10月02日 17時59分 ]
「契約の解除に関する定めがあるときは,その内容」は、任意記載事項になります。しかし、この定めをしたら、必ず契約書に記載しなくてはなりません。なので、「○」が正しいと思います。
当問題は2000年No34は、
宅地建物取引業者が,その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合に,宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面において必ず記載すべき事項以外のものは、次のうちどれか。
①借賃の額並びにその支払いの時期及び方法
②契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
③契約の更新に関する事項
④損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
この回答は③です。②は定めをしたら、必ず記載しなくてはなりません。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takemikaduti さん [ 09年10月13日 15時33分 ]
ひっかけですね
規定では、契約の解除に関する定めがある時はその内容は記載しなくてはなりません。
問題は、「書面において必ず記載すべき事項【以外】のものとして、正しいか否か答えよ」となっています。
よって、正解は×です。
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【その他】 operafan さん [ 10年09月07日 14時09分 ]
「必ず記載すべき事項以外」＝「定めがある場合の記載事項」
ではないのでしょうか？
私もforce3000さん同様回答は「○」であると思います。
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【追記(例文・解説追加)】 operafan さん [ 10年10月08日 09時22分 ]
過去問等を見ると、「必ず記載すべき事項以外」というのは、必須記載事項および任意記載事項を除いた37条書面の内容以外の事の意味ようですね。
前記失礼いたしました。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 10年10月22日 17時31分 ]
定めがあれば記載する事項 37条書面
①手付等代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額ならびにその金銭の授受の時期及び目的
②契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
③損害賠償の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
④代金又は交換差金について金銭の貸借(ローン)のあっせんに関する定めがあるときは、そのあっせんについての金銭の貸借が成立しなかったときの措置
⑤天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 10年10月22日 17時37分 ]
⑥瑕疵担保責任又は瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
⑦宅地建物について租税その他(固定資産税など)に関する定めがあるときは、その内容
※貸借の場合は、②解③損⑤不、及び「借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額ならびにその金銭の授受の時期及び目的」が定めがあれば記載すべき事項となる。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 317f85853e92 さん [ 11年05月12日 22時38分 ]
これは「必ず記載すべき事項以外のもの」＝必須事項に当てはまらないものですか？例外的なものですか？と聞かれている訳ですね。
「契約の解除に関する定めがあるときは,その内容 」は宅建業法第３７条第１項の第７号に定められているので、答えは×です。
[自説の根拠]宅建業法第３７条第１項第７号
--------------------------------------------------------------------
16
【問題】
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約について、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定に照らして適切か否か答えよ。
Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【質問・指摘・意見】
piopiokuma さん
[ 09年11月29日 05時43分 ]
Aは重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明しているので買主に不利な特約とはならない。よって、この特約は有効です。本問題で正解としてる×の解答は誤りと思われます。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 piopiokuma さん [ 09年11月30日 04時23分 ]
瑕疵担保責任を売主に追及できる者は、善意・無過失の買主に限られます。
買主がその瑕疵を知っていた場合は、その瑕疵は「隠れた瑕疵」ではなくなるので売主に対して瑕疵担保責任を追及することはできないので問題文中の特約は有効であると思われます。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 piopiokuma さん [ 09年12月29日 06時09分 ]
上記のコメントを訂正いたします。
法第35条の規定に基づく重要事項としてという部分の記述が誤りであるため×になることに気づきました。
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【質問・指摘・意見】 jinjin さん [ 10年03月03日 22時50分 ]
piopiokuma さん すごい！！まだ、誤り部分が理解できません。差し支えなければ、教えて、頂けますか。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 3399bcfcd10b さん [ 10年06月02日 08時24分 ]
買主へ瑕疵の存在が説明されている＝買主は善意無過失ではなくなるので、この肢は有効ではないでしょうか？
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 piopiokuma さん [ 10年06月13日 17時08分 ]
買主が悪意の場合、売主は瑕疵担保責任を負わないことになっています。
瑕疵担保責任は、瑕疵について買主が善意無過失の場合に負うものと規定されています。
売主が、契約を締結する前に説明していた瑕疵について買主は悪意ということになります。
この場合は、売主は瑕疵担保責任を負わなくても適法です。つまり、その瑕疵について担保責任を負わないとする特約は有効となります。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 skypink さん [ 10年06月25日 17時02分 ]
宅建業法における、買い手が業者で無い場合の特例について問うてるかと思いきや、結局権利関係の瑕疵担保責任の問いになっている･･･恐ろしい問題だ。
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【回答】 2010takkenok さん [ 10年10月11日 22時57分 ]
1)売主は契約締結前に「瑕疵」を説明済み
2）1)により、売主は＜公正な対応=悪意ではない>
3）売主は瑕疵担保責任を負わない
ということになるので、「その瑕疵について担保責任を負わないとする特約」は買主にとって不利とはいえず、【その特約は有効】
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【追記(例文・解説追加)】 michihiroao さん [ 11年07月02日 21時38分 ]
瑕疵担保責任とは、「隠れたる瑕疵」に対する責任のことです。瑕疵が説明され、その点につき了承しているのであれば、その瑕疵は「隠れたる瑕疵」に当たらず、「現れたる瑕疵」となります。
したがって、本問において既に説明した瑕疵につき瑕疵担保責任を負わないとすることは、〇ということになります。
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【回答】 hirotaku さん [ 11年09月11日 10時17分 ]
売主Ａが瑕疵の存在について買主Ｂに説明→買主Bは瑕疵を知っている(悪意)といえる→特約は有効と判断する。
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Aは重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明しているので買主に不利な特約とはならない。よって、この特約は有効です。本問題で正解としてる×の解答は誤りと思われます。
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【追記(例文・解説追加)】 piopiokuma さん [ 09年11月30日 04時23分 ]
瑕疵担保責任を売主に追及できる者は、善意・無過失の買主に限られます。
買主がその瑕疵を知っていた場合は、その瑕疵は「隠れた瑕疵」ではなくなるので売主に対して瑕疵担保責任を追及することはできないので問題文中の特約は有効であると思われます。
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【その他】 piopiokuma さん [ 09年12月29日 06時09分 ]
上記のコメントを訂正いたします。
法第35条の規定に基づく重要事項としてという部分の記述が誤りであるため×になることに気づきました。
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【質問・指摘・意見】 jinjin さん [ 10年03月03日 22時50分 ]
piopiokuma さん すごい！！まだ、誤り部分が理解できません。差し支えなければ、教えて、頂けますか。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 3399bcfcd10b さん [ 10年06月02日 08時24分 ]
買主へ瑕疵の存在が説明されている＝買主は善意無過失ではなくなるので、この肢は有効ではないでしょうか？
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【追記(例文・解説追加)】 piopiokuma さん [ 10年06月13日 17時08分 ]
買主が悪意の場合、売主は瑕疵担保責任を負わないことになっています。
瑕疵担保責任は、瑕疵について買主が善意無過失の場合に負うものと規定されています。
売主が、契約を締結する前に説明していた瑕疵について買主は悪意ということになります。
この場合は、売主は瑕疵担保責任を負わなくても適法です。つまり、その瑕疵について担保責任を負わないとする特約は有効となります。
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【その他】 skypink さん [ 10年06月25日 17時02分 ]
宅建業法における、買い手が業者で無い場合の特例について問うてるかと思いきや、結局権利関係の瑕疵担保責任の問いになっている･･･恐ろしい問題だ。
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【回答】 2010takkenok さん [ 10年10月11日 22時57分 ]
1)売主は契約締結前に「瑕疵」を説明済み
2）1)により、売主は＜公正な対応=悪意ではない>
3）売主は瑕疵担保責任を負わない
ということになるので、「その瑕疵について担保責任を負わないとする特約」は買主にとって不利とはいえず、【その特約は有効】
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【追記(例文・解説追加)】 michihiroao さん [ 11年07月02日 21時38分 ]
瑕疵担保責任とは、「隠れたる瑕疵」に対する責任のことです。瑕疵が説明され、その点につき了承しているのであれば、その瑕疵は「隠れたる瑕疵」に当たらず、「現れたる瑕疵」となります。
したがって、本問において既に説明した瑕疵につき瑕疵担保責任を負わないとすることは、〇ということになります。
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【回答】 hirotaku さん [ 11年09月11日 10時17分 ]
売主Ａが瑕疵の存在について買主Ｂに説明→買主Bは瑕疵を知っている(悪意)といえる→特約は有効と判断する。
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17
【問題】
次の説明は、不動産の売買に関する記述である。判例に照らして答えよ。
AがBに対しAの所有する不動産を売却した後に,同不動産を重ねてCにも売却した場合において,B,Cのうち,同不動産の引渡しまたは登記の移転を先に受けた方がその所有権を取得する。
AがBに対しAの所有する不動産を売却した後に,同不動産を重ねてCにも売却した場合において,B,Cのうち,同不動産の引渡しまたは登記の移転を先に受けた方がその所有権を取得する。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【その他】
daitoku さん
[ 07年06月24日 13時59分 ]
この場合は、引渡しではなく登記完了の際に所有権を取得できるのですか？
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 yamama さん [ 08年06月26日 00時58分 ]
二重譲渡になるので先に登記を備えた方が所有権を取得できます。
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【質問・指摘・意見】 asatuki さん [ 08年09月01日 11時37分 ]
引渡しではなくて登記の移転でのみと言うことですよね？
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【追記(例文・解説追加)】 miniranran さん [ 08年09月11日 23時47分 ]
登記の先後によるものとするので、引渡しだけでは所有権を取得することができません。
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【その他】 marika さん [ 09年02月11日 13時23分 ]
不動産→登記
動 産→引渡し
[自説の根拠]民法178条
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【その他】 d469760db78b さん [ 09年10月10日 23時46分 ]
または・・・てなってて登記してるのに正解じゃないのね・・・・
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【回答】 radwimps さん [ 10年02月25日 04時57分 ]
不動産（土地・建物）が二重に譲渡された場合、早く｛登記｝した者が勝つ。
この場合、悪意でも善意でも早く｛登記｝をしたものが勝つ。
二重譲渡の基本は登記の早いものが勝つ
[自説の根拠]氷見の楽学宅建から抜粋
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 michihiroao さん [ 11年05月15日 22時07分 ]
登記または引渡しは、それにより対抗できるだけである。所有権を取得することとは別問題である。
これは、民法が公信の原則を採用していないことからも明らかである。
[自説の根拠]民法１７７条「・・・・第三者に対抗することができない」とあるだけであり、所有権を取得するとは規定していない。
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【その他】 yonemasa さん [ 11年12月23日 09時29分 ]
不動産物権変動における第三者への対抗要件は登記を要する（民法第177条）
つまり、引渡しを受けただけでは所有権を取得したことにはならない。
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この場合は、引渡しではなく登記完了の際に所有権を取得できるのですか？
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【追記(例文・解説追加)】 yamama さん [ 08年06月26日 00時58分 ]
二重譲渡になるので先に登記を備えた方が所有権を取得できます。
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【質問・指摘・意見】 asatuki さん [ 08年09月01日 11時37分 ]
引渡しではなくて登記の移転でのみと言うことですよね？
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【追記(例文・解説追加)】 miniranran さん [ 08年09月11日 23時47分 ]
登記の先後によるものとするので、引渡しだけでは所有権を取得することができません。
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【その他】 marika さん [ 09年02月11日 13時23分 ]
不動産→登記
動 産→引渡し
[自説の根拠]民法178条
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【その他】 d469760db78b さん [ 09年10月10日 23時46分 ]
または・・・てなってて登記してるのに正解じゃないのね・・・・
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【回答】 radwimps さん [ 10年02月25日 04時57分 ]
不動産（土地・建物）が二重に譲渡された場合、早く｛登記｝した者が勝つ。
この場合、悪意でも善意でも早く｛登記｝をしたものが勝つ。
二重譲渡の基本は登記の早いものが勝つ
[自説の根拠]氷見の楽学宅建から抜粋
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【追記(例文・解説追加)】 michihiroao さん [ 11年05月15日 22時07分 ]
登記または引渡しは、それにより対抗できるだけである。所有権を取得することとは別問題である。
これは、民法が公信の原則を採用していないことからも明らかである。
[自説の根拠]民法１７７条「・・・・第三者に対抗することができない」とあるだけであり、所有権を取得するとは規定していない。
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【その他】 yonemasa さん [ 11年12月23日 09時29分 ]
不動産物権変動における第三者への対抗要件は登記を要する（民法第177条）
つまり、引渡しを受けただけでは所有権を取得したことにはならない。
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18
【問題】
次の事例について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
A銀行のB社に対する貸付債権につき,Cは,B社の委託を受けその全額につき連帯保証するとともに,物上保証人として自己の所有する土地に担保設定している。DもB社の委託を受け全額につき連帯保証している。保証人各自の負担部分は平等である。A銀行とB,C及びDとの間にその他特段の約定はない。
Dが,Aに対して債権全額につき保証債務を履行した場合,Cの物上保証の担保物件の価額相当額につきCに対する求償権を取得する。
A銀行のB社に対する貸付債権につき,Cは,B社の委託を受けその全額につき連帯保証するとともに,物上保証人として自己の所有する土地に担保設定している。DもB社の委託を受け全額につき連帯保証している。保証人各自の負担部分は平等である。A銀行とB,C及びDとの間にその他特段の約定はない。
Dが,Aに対して債権全額につき保証債務を履行した場合,Cの物上保証の担保物件の価額相当額につきCに対する求償権を取得する。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【その他】
kenken さん
[ 08年05月11日 12時45分 ]
Ｄが求償権を有する範囲は，Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額についてではなく，負担部分を超える額(主たる債務の半額)にとどまるので，本肢は誤りです。⇒ 肢２
●補足
Ｄは，主たる債務の全額を弁済したことにより，債権者に代位します。
主たる債務者Ｂ社に対してだけでなく，共同保証人であるＣに対しても，債権者の代位が及びます。本肢の場合，Ａ銀行の担保権についても代位しますが，その範囲は求償権を有する部分に限られます。
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 shinywater さん [ 09年04月28日 15時33分 ]
共同保証人の間の求償権＝民法４６５条（特約等のために）「全額または自己の負担部分を超える額を弁済したとき」は４４２条～４４４条（連帯債務者間の求償権＝各自の負担部分）を準用する。
弁済による代位＝民法５０１条「求償ができる範囲内において」権利行使できる。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【その他】 grancabrio さん [ 10年08月16日 12時06分 ]
難しい!分かりやすい解説を、お願いします。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hirorin38 さん [ 10年10月10日 13時55分 ]
Dは全額弁済したことによりＡに代位する。ので担保についても代位する。しかし、代位できるのは求償権の範囲内である。ＤがＣに求償できるのは債権の半額である。嫌な民法に苦しむ。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月10日 21時12分 ]
Ｄが～Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額につきＣに対する求償権を取得する→誤り
A銀行→債権者→Ｃの抵当権者
Ｂ社→主たる債務者
Ｃ→※連帯保証人・物上保証人→B社の委託
Ｄ→※連帯保証人→B社の委託
※保証人各自の負担部分は平等→重要
※連帯保証は全額保証
ＤがA銀行の債権全額を履行
→弁済は連帯債務の絶対効
→A銀行は債権者から外れる
Ｄは，主たる債務全額を弁済
→債権者代位
→連帯保証の負担部分(割合）に応じた求償権がある
→負担部分を超える額→重要
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月10日 21時33分 ]
物上保証人
→主たる債務者のために自己の不動産に担保権設定者
→利害関係を有する第三者に該当
→債務者の承諾がなくても債権者に弁済できる
Ｄは債権者代位するが、物上保証人Cは､A銀行と物上保証契約を締結したもので､連帯保証人Dには無関係
Ｄは、Ｃの物上保証の担保物件→抵当不動産の求償権を取得することはできない。
連帯保証は内部で各自どれ位負担する合意がある
Ｄは負担を超える額を債権者代位できます
あとは、特に条文に関して投稿コメント参考に読んでください。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月10日 23時07分 ]
追加
利害関係ある第三者
連帯保証人は利害関係人であるため、債権者であるに代位します（大判昭9.10.16）
債務全部を弁済した連帯債務者は他の連帯債務者に対して各負担部分について求償権取得する
弁済代位
→求償権取得
訂正
※債権者代位×
→代位弁済に訂正
Ｄは負担を超える額を求償権を得る
追加と訂正をお願いします。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takkenkantan さん [ 11年05月14日 08時44分 ]
Ｄが求償権を有する範囲は，Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額についてではなく，負担部分を超える額(主たる債務の半額)です。よって誤りとなります。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 0f0e5a98ab7f さん [ 11年09月02日 22時33分 ]
CもDも全額につき連帯保証しているので、負担部分は平等。
CとDの負担部分が平等で、Dが全額につき保証債務を履行したので、Dは債権の半分をCに求償できます。
そのため、
「Cの物上保証の担保物件の価額相当額につきCに対する求償権を取得する」
は誤りとなります。
--------------------------------------------------------------------
Ｄが求償権を有する範囲は，Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額についてではなく，負担部分を超える額(主たる債務の半額)にとどまるので，本肢は誤りです。⇒ 肢２
●補足
Ｄは，主たる債務の全額を弁済したことにより，債権者に代位します。
主たる債務者Ｂ社に対してだけでなく，共同保証人であるＣに対しても，債権者の代位が及びます。本肢の場合，Ａ銀行の担保権についても代位しますが，その範囲は求償権を有する部分に限られます。
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【質問・指摘・意見】 shinywater さん [ 09年04月28日 15時33分 ]
共同保証人の間の求償権＝民法４６５条（特約等のために）「全額または自己の負担部分を超える額を弁済したとき」は４４２条～４４４条（連帯債務者間の求償権＝各自の負担部分）を準用する。
弁済による代位＝民法５０１条「求償ができる範囲内において」権利行使できる。
[自説の根拠]
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【その他】 grancabrio さん [ 10年08月16日 12時06分 ]
難しい!分かりやすい解説を、お願いします。
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【その他】 hirorin38 さん [ 10年10月10日 13時55分 ]
Dは全額弁済したことによりＡに代位する。ので担保についても代位する。しかし、代位できるのは求償権の範囲内である。ＤがＣに求償できるのは債権の半額である。嫌な民法に苦しむ。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月10日 21時12分 ]
Ｄが～Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額につきＣに対する求償権を取得する→誤り
A銀行→債権者→Ｃの抵当権者
Ｂ社→主たる債務者
Ｃ→※連帯保証人・物上保証人→B社の委託
Ｄ→※連帯保証人→B社の委託
※保証人各自の負担部分は平等→重要
※連帯保証は全額保証
ＤがA銀行の債権全額を履行
→弁済は連帯債務の絶対効
→A銀行は債権者から外れる
Ｄは，主たる債務全額を弁済
→債権者代位
→連帯保証の負担部分(割合）に応じた求償権がある
→負担部分を超える額→重要
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月10日 21時33分 ]
物上保証人
→主たる債務者のために自己の不動産に担保権設定者
→利害関係を有する第三者に該当
→債務者の承諾がなくても債権者に弁済できる
Ｄは債権者代位するが、物上保証人Cは､A銀行と物上保証契約を締結したもので､連帯保証人Dには無関係
Ｄは、Ｃの物上保証の担保物件→抵当不動産の求償権を取得することはできない。
連帯保証は内部で各自どれ位負担する合意がある
Ｄは負担を超える額を債権者代位できます
あとは、特に条文に関して投稿コメント参考に読んでください。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月10日 23時07分 ]
追加
利害関係ある第三者
連帯保証人は利害関係人であるため、債権者であるに代位します（大判昭9.10.16）
債務全部を弁済した連帯債務者は他の連帯債務者に対して各負担部分について求償権取得する
弁済代位
→求償権取得
訂正
※債権者代位×
→代位弁済に訂正
Ｄは負担を超える額を求償権を得る
追加と訂正をお願いします。
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年05月14日 08時44分 ]
Ｄが求償権を有する範囲は，Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額についてではなく，負担部分を超える額(主たる債務の半額)です。よって誤りとなります。
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【その他】 0f0e5a98ab7f さん [ 11年09月02日 22時33分 ]
CもDも全額につき連帯保証しているので、負担部分は平等。
CとDの負担部分が平等で、Dが全額につき保証債務を履行したので、Dは債権の半分をCに求償できます。
そのため、
「Cの物上保証の担保物件の価額相当額につきCに対する求償権を取得する」
は誤りとなります。
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19
【問題】
建築基準法の規定に照らして、適切か否か答えよ。
建築物が第二種低層住居専用地域と第一種住居地域にわたる場合,当該建築物の敷地の過半が第一種住居地域であるときは,北側斜線制限が適用されることはない。
建築物が第二種低層住居専用地域と第一種住居地域にわたる場合,当該建築物の敷地の過半が第一種住居地域であるときは,北側斜線制限が適用されることはない。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【その他】
cnacna さん
[ 08年08月24日 16時41分 ]
一低住専、二低住専ともに北側斜線制限あり。
なお、隣地斜線制限は、制限なし。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 ucdrucdr さん [ 08年09月17日 10時41分 ]
第一種住居は北側斜線制限はなしではないのですか？
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 yamadajyaken さん [ 08年09月23日 17時52分 ]
北側斜線制限は、一種低層住専、二種低層住専は必ず適用で、一種、二種中高層住専は日影規制対象外の場合のみ適用になるそうです。
--------------------------------------------------------------------
【回答】 yoshio さん [ 09年03月16日 21時36分 ]
あのねあのね。
建築物が二以上の用途地域にわたる場合，北側斜線制限は，建築物の「部分」の属する用途地域ごとに制限が適用されます(建築基準法・56条５項)。
北側斜線制限については当該敷地の過半が属する用途地域の規定が適用されるのではないので※，本肢は誤りです。ですって。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年10月09日 23時06分 ]
条文は、こうです。
「建築物が第１項第２号及び第３号の地域、地区又は区域の２以上にわたる場合においては、これらの規定中『建築物』とあるのは、『建築物の部分』とする。」
[自説の根拠]建築基準法56条5項
--------------------------------------------------------------------
【その他】 harapeko さん [ 10年07月02日 17時49分 ]
第二種低層住居専用地域も北側斜線制限が適用される。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 coast767 さん [ 10年08月22日 12時36分 ]
日影規制の対象区域内の建築物は、第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域では北側斜線の規制は受けない。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 nyangara さん [ 11年06月07日 14時20分 ]
『建築物が二つの用途地域にわたる場合，北側斜線制限は，建築物の「部分」の属する用途地域ごとに制限が適用される。』
つまり、第二種低層住居専用地域に属する建築物の部分のみ＝北側斜線制限が適用されます。
そして第一種住居地域に属する建築物の部分＝北側斜線制限が適用されない。
※部分＝主要部分とかではない。“はみ出している部分”という意味。
[自説の根拠]いろんな解説を読み理解して簡単にいうとこういうことだとたどり着きました。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 dreamdream さん [ 11年06月12日 02時00分 ]
建築物が斜線制限の異なる2以上の区域にわたる場合、区域ごとに適用の有無を決める。第二種低層住居専用地域には北側斜線制限が適用され、第一種住居地域には、適用されない。よって、問題文の北側斜線制限が適用されることはないというのは、誤りである。
--------------------------------------------------------------------
一低住専、二低住専ともに北側斜線制限あり。
なお、隣地斜線制限は、制限なし。
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【その他】 ucdrucdr さん [ 08年09月17日 10時41分 ]
第一種住居は北側斜線制限はなしではないのですか？
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【追記(例文・解説追加)】 yamadajyaken さん [ 08年09月23日 17時52分 ]
北側斜線制限は、一種低層住専、二種低層住専は必ず適用で、一種、二種中高層住専は日影規制対象外の場合のみ適用になるそうです。
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【回答】 yoshio さん [ 09年03月16日 21時36分 ]
あのねあのね。
建築物が二以上の用途地域にわたる場合，北側斜線制限は，建築物の「部分」の属する用途地域ごとに制限が適用されます(建築基準法・56条５項)。
北側斜線制限については当該敷地の過半が属する用途地域の規定が適用されるのではないので※，本肢は誤りです。ですって。
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【その他】 shinywater さん [ 09年10月09日 23時06分 ]
条文は、こうです。
「建築物が第１項第２号及び第３号の地域、地区又は区域の２以上にわたる場合においては、これらの規定中『建築物』とあるのは、『建築物の部分』とする。」
[自説の根拠]建築基準法56条5項
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【その他】 harapeko さん [ 10年07月02日 17時49分 ]
第二種低層住居専用地域も北側斜線制限が適用される。
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【その他】 coast767 さん [ 10年08月22日 12時36分 ]
日影規制の対象区域内の建築物は、第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域では北側斜線の規制は受けない。
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【その他】 nyangara さん [ 11年06月07日 14時20分 ]
『建築物が二つの用途地域にわたる場合，北側斜線制限は，建築物の「部分」の属する用途地域ごとに制限が適用される。』
つまり、第二種低層住居専用地域に属する建築物の部分のみ＝北側斜線制限が適用されます。
そして第一種住居地域に属する建築物の部分＝北側斜線制限が適用されない。
※部分＝主要部分とかではない。“はみ出している部分”という意味。
[自説の根拠]いろんな解説を読み理解して簡単にいうとこういうことだとたどり着きました。
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【その他】 dreamdream さん [ 11年06月12日 02時00分 ]
建築物が斜線制限の異なる2以上の区域にわたる場合、区域ごとに適用の有無を決める。第二種低層住居専用地域には北側斜線制限が適用され、第一種住居地域には、適用されない。よって、問題文の北側斜線制限が適用されることはないというのは、誤りである。
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20
【問題】
宅地建物取引業者Aが,自ら売主となり,宅地建物取引業者でない買主Bとの間で,中古住宅及びその敷地である土地を,代金3,500万円,うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合について、宅地建物取引業法及び民法の規定に照らして適切か否か答えよ。
相手方が契約の履行に着手するまでは,Bは手付金のうち250万円を放棄して,また,Aは1,000万円を償還して,契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
相手方が契約の履行に着手するまでは,Bは手付金のうち250万円を放棄して,また,Aは1,000万円を償還して,契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【追記(例文・解説追加)】
miniranran さん
[ 08年09月12日 23時54分 ]
買主に有利な特約は定めることができる。
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【質問・指摘・意見】 naokisa さん [ 08年10月15日 00時10分 ]
確かに買主に対して有利な内容の場合は問題ないと思いますが、そもそも宅建業者でないＢと３５０万円以上の手付金で業法上、売買契約を結んで良いのですか？
--------------------------------------------------------------------
【その他】 torachan さん [ 08年10月15日 06時02分 ]
↑業者が素人の買主から受け取れる手付けの額は、代金の20％が限度です。なのでOK。
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 deslyke さん [ 09年07月28日 22時00分 ]
↑でも手付の保全をしていないので問題があるような気がします。。。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takemikaduti さん [ 09年09月10日 16時36分 ]
↑そもそも設問には契約したと書かれてませんし、手付を受け取ったとも書かれてません。
それ以前に、「定めをすることができるか否か」の問題なので、「契約をしてもよいか否か」の問題ではありません。
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【その他】 skypink さん [ 10年06月25日 17時11分 ]
まだ手付けを受け取っている訳ではないので、保全措置云々は無関係です。
この問いは、買主が非業者の場合に買主に不利になる特約は出来ないという事が理解できていれば解けます。
非業者のBは自分の支払った手付金500万に対して半額の250万のみを放棄すれば解除することが出来る→買主に有利な特約なのでOK
売り主（業者）は手付金500万の倍返しで1000万の償還で解除は適法で買主にとって不利にはならないので、この特約は有効です。
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【その他】 skypink さん [ 10年06月25日 17時15分 ]
買主が非業者の場合、完成物件だと10％を超える手付金には保全措置が必要ですから、この取引で業者が実際に手付金を受け取る際には保全措置が必要です。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 imanimewodas さん [ 11年08月19日 22時25分 ]
手付金について考えるに・・・・売主の受領した手付金を契約解除に伴い相手に償還するということは、売主の腹はぜんぜん痛まない事になります。（相手からもらったお金） 一方、買主は手付金を放棄するということは、全額持っていかれてしまうことになります。自己の都合により法的に解除できる対等の関係であれば、おのずと売主の「倍返し」でなければ対等とはいえないでしょう。この理屈、２回読み直して理解しましょう。
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年09月14日 10時00分 ]
（業法39条２項）
宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされ、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる 」
（業法39条３項）
上記内容より買主に不利な特約は無効である。
設問は、売主（宅建業者）は原則どおり倍返し。買主についてのみ250万円放棄。つまり、買主が放棄すべき金額が500万円の半分で済み、買主にとって有利な特約といえる。
よって○です。
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買主に有利な特約は定めることができる。
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【質問・指摘・意見】 naokisa さん [ 08年10月15日 00時10分 ]
確かに買主に対して有利な内容の場合は問題ないと思いますが、そもそも宅建業者でないＢと３５０万円以上の手付金で業法上、売買契約を結んで良いのですか？
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【その他】 torachan さん [ 08年10月15日 06時02分 ]
↑業者が素人の買主から受け取れる手付けの額は、代金の20％が限度です。なのでOK。
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【質問・指摘・意見】 deslyke さん [ 09年07月28日 22時00分 ]
↑でも手付の保全をしていないので問題があるような気がします。。。
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【その他】 takemikaduti さん [ 09年09月10日 16時36分 ]
↑そもそも設問には契約したと書かれてませんし、手付を受け取ったとも書かれてません。
それ以前に、「定めをすることができるか否か」の問題なので、「契約をしてもよいか否か」の問題ではありません。
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【その他】 skypink さん [ 10年06月25日 17時11分 ]
まだ手付けを受け取っている訳ではないので、保全措置云々は無関係です。
この問いは、買主が非業者の場合に買主に不利になる特約は出来ないという事が理解できていれば解けます。
非業者のBは自分の支払った手付金500万に対して半額の250万のみを放棄すれば解除することが出来る→買主に有利な特約なのでOK
売り主（業者）は手付金500万の倍返しで1000万の償還で解除は適法で買主にとって不利にはならないので、この特約は有効です。
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【その他】 skypink さん [ 10年06月25日 17時15分 ]
買主が非業者の場合、完成物件だと10％を超える手付金には保全措置が必要ですから、この取引で業者が実際に手付金を受け取る際には保全措置が必要です。
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【その他】 imanimewodas さん [ 11年08月19日 22時25分 ]
手付金について考えるに・・・・売主の受領した手付金を契約解除に伴い相手に償還するということは、売主の腹はぜんぜん痛まない事になります。（相手からもらったお金） 一方、買主は手付金を放棄するということは、全額持っていかれてしまうことになります。自己の都合により法的に解除できる対等の関係であれば、おのずと売主の「倍返し」でなければ対等とはいえないでしょう。この理屈、２回読み直して理解しましょう。
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年09月14日 10時00分 ]
（業法39条２項）
宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされ、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる 」
（業法39条３項）
上記内容より買主に不利な特約は無効である。
設問は、売主（宅建業者）は原則どおり倍返し。買主についてのみ250万円放棄。つまり、買主が放棄すべき金額が500万円の半分で済み、買主にとって有利な特約といえる。
よって○です。
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21
【問題】
賃貸人A(個人)と賃借人B(個人)との間の居住用建物の賃貸借契約について、借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Bが家賃減額の請求をしたが,家賃の減額幅についてAB間に協議が調わず裁判になったときは,Aは,その裁判が確定するまでの期間は,Aが相当と認める金額の家賃を支払うようにBに請求できる。
Bが家賃減額の請求をしたが,家賃の減額幅についてAB間に協議が調わず裁判になったときは,Aは,その裁判が確定するまでの期間は,Aが相当と認める金額の家賃を支払うようにBに請求できる。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【その他】
llkool さん
[ 08年09月07日 22時40分 ]
これはBが相当と認める金額ではないのでしょうか？
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【質問・指摘・意見】 dannsu さん [ 08年09月17日 18時54分 ]
Bが相当と認める金額を支払えばいいと勘違いをしていました。
自説の根拠は、特にありません。
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 nanakotting さん [ 08年09月23日 02時48分 ]
Bが請求しているのだから、Ｂの妥当と思う金額で良いと思っていました。
ＡもＢも請求すれば、各自が妥当と思う金額を支払う（支払ってもらえる）のでしょうか？
Ｂは妥当と思う金額を払い続けてよいと参考書に記載があったと思うのですが、請求した場合は違うのですかね・・・。
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 oriori さん [ 08年09月25日 09時47分 ]
あくまで請求はできるということではないでしょうか。請求に応じず、供託という流れだと思います。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 akikuchi さん [ 08年09月27日 20時08分 ]
賃借について協議が調わない場合には、賃貸人は相当と認める賃料を請求でき、賃借人は相当と認める賃料を支払えばよい。
[自説の根拠]借地借家法 第32条
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【その他】 kentan さん [ 09年09月10日 17時02分 ]
借賃の減額請求について協議が調わず裁判になったとき，賃貸人Ａは，その裁判で減額が確定するまでの期間は，賃貸人Ａ自身が『相当と認める金額』の家賃〔従来の家賃も可とする裁判例もある。〕を支払うように賃貸人Ｂに対して請求することができます。(32条３項本文)
--------------------------------------------------------------------
【その他】 rally1340 さん [ 10年10月09日 11時15分 ]
BはAからの請求金額について不当に思い、支払いをしなかった時、債務不履行になります。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月09日 19時01分 ]
記述とおりで○
※借地借家法32条3項
建物の借賃の減額について
裁判か確定したとき、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えたとき、その超過額が発生した場合は､年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない｡
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【その他】 nyangara さん [ 11年06月09日 14時28分 ]
賃借人が減額請求した場合：賃貸人は相当と認める金額を賃借人に請求可能。（従来の賃料までなら可能という裁判例あり）
※そのかわり！！
賃貸人が増額請求した場合：賃借人が相当と認める金額を賃貸人に支払えばよい。（支払う額は従来の賃料より低いものはNG)
【疑問】どうして上記のようになるのか？？
【答】①裁判の確定までの考え方が『裁判確定までは従来の法律関係が維持される』＝“基本的に今までの賃料でやりくりしましょう”ということ。
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これはBが相当と認める金額ではないのでしょうか？
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【質問・指摘・意見】 dannsu さん [ 08年09月17日 18時54分 ]
Bが相当と認める金額を支払えばいいと勘違いをしていました。
自説の根拠は、特にありません。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 nanakotting さん [ 08年09月23日 02時48分 ]
Bが請求しているのだから、Ｂの妥当と思う金額で良いと思っていました。
ＡもＢも請求すれば、各自が妥当と思う金額を支払う（支払ってもらえる）のでしょうか？
Ｂは妥当と思う金額を払い続けてよいと参考書に記載があったと思うのですが、請求した場合は違うのですかね・・・。
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【質問・指摘・意見】 oriori さん [ 08年09月25日 09時47分 ]
あくまで請求はできるということではないでしょうか。請求に応じず、供託という流れだと思います。
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【その他】 akikuchi さん [ 08年09月27日 20時08分 ]
賃借について協議が調わない場合には、賃貸人は相当と認める賃料を請求でき、賃借人は相当と認める賃料を支払えばよい。
[自説の根拠]借地借家法 第32条
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【その他】 kentan さん [ 09年09月10日 17時02分 ]
借賃の減額請求について協議が調わず裁判になったとき，賃貸人Ａは，その裁判で減額が確定するまでの期間は，賃貸人Ａ自身が『相当と認める金額』の家賃〔従来の家賃も可とする裁判例もある。〕を支払うように賃貸人Ｂに対して請求することができます。(32条３項本文)
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【その他】 rally1340 さん [ 10年10月09日 11時15分 ]
BはAからの請求金額について不当に思い、支払いをしなかった時、債務不履行になります。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年10月09日 19時01分 ]
記述とおりで○
※借地借家法32条3項
建物の借賃の減額について
裁判か確定したとき、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えたとき、その超過額が発生した場合は､年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない｡
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【その他】 nyangara さん [ 11年06月09日 14時28分 ]
賃借人が減額請求した場合：賃貸人は相当と認める金額を賃借人に請求可能。（従来の賃料までなら可能という裁判例あり）
※そのかわり！！
賃貸人が増額請求した場合：賃借人が相当と認める金額を賃貸人に支払えばよい。（支払う額は従来の賃料より低いものはNG)
【疑問】どうして上記のようになるのか？？
【答】①裁判の確定までの考え方が『裁判確定までは従来の法律関係が維持される』＝“基本的に今までの賃料でやりくりしましょう”ということ。
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22
【問題】
Aが,5,000万円相当の土地と,5,500万円の負債を残して死亡した。Aには,弟B,母C,配偶者D及びDとの間の子E・F・G並びにEの子Hがいる。民法の規定に照らして答えよ。
E・F及びGが相続放棄をしたときは,Cは,相続開始のときから3ヵ月以内に単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。
E・F及びGが相続放棄をしたときは,Cは,相続開始のときから3ヵ月以内に単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【その他】
yamadajyaken さん
[ 08年09月27日 23時57分 ]
「相続開始のときから」が間違いということですよね？
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【質問・指摘・意見】 oriori さん [ 08年09月29日 10時49分 ]
単純に母は相続人でないというヒッカケですかね
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【その他】 clicker さん [ 08年10月12日 17時51分 ]
配偶者Ｄは常に相続人となります。
子が全員相続放棄したので、相続する子がいない状況となり、次順位の母ＣがＤとともに相続人となります。
承認または放棄は、「相続の開始があったことを『知ったとき』より3ヵ月以内」ですね。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年05月19日 13時01分 ]
民法939条「相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。」→代襲相続（民法８８７条）も起こらない。
民法889条（直系尊属・兄弟姉妹は）「第８８７条の規定により相続人となるべきものがいない場合に」相続人となる。
民法915条「相続人は、自己のために相続の開始があったことを 知 っ た と き か ら 3 箇 月 以 内 に」（承認etc.をしなければならない。）
[自説の根拠]
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【その他】 asakusa さん [ 10年06月04日 13時55分 ]
これはＤもだから×なのではなく、知ったときから３カ月なので×ってことだよね？Ｃだけがとかになってないし
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【その他】 gannbarumonn さん [ 10年07月13日 08時58分 ]
相続の開始を「知った時から」三カ月以内に単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。
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【その他】 gannbarumonn さん [ 10年07月14日 09時39分 ]
相関図を書いてＣとＤが相続人になるところまでは
辿り着いたのですが、その後の相続開始から３ヶ月にひっかかり〇としてしまいました。
実際は、相続開始を知ってから３ヶ月以内が正解なので、答えは☓でした。
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【追記(例文・解説追加)】 skypink さん [ 10年07月14日 17時44分 ]
「しなければならない」でなく、３ヶ月以内に限定承認か放棄かの意思表示をしないと「単純承認したものとみなされる」のですよね？
ですから「しなければならない」の部分も×では？
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「相続開始のときから」が間違いということですよね？
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【質問・指摘・意見】 oriori さん [ 08年09月29日 10時49分 ]
単純に母は相続人でないというヒッカケですかね
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【その他】 clicker さん [ 08年10月12日 17時51分 ]
配偶者Ｄは常に相続人となります。
子が全員相続放棄したので、相続する子がいない状況となり、次順位の母ＣがＤとともに相続人となります。
承認または放棄は、「相続の開始があったことを『知ったとき』より3ヵ月以内」ですね。
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【その他】 shinywater さん [ 09年05月19日 13時01分 ]
民法939条「相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。」→代襲相続（民法８８７条）も起こらない。
民法889条（直系尊属・兄弟姉妹は）「第８８７条の規定により相続人となるべきものがいない場合に」相続人となる。
民法915条「相続人は、自己のために相続の開始があったことを 知 っ た と き か ら 3 箇 月 以 内 に」（承認etc.をしなければならない。）
[自説の根拠]
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【その他】 asakusa さん [ 10年06月04日 13時55分 ]
これはＤもだから×なのではなく、知ったときから３カ月なので×ってことだよね？Ｃだけがとかになってないし
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【その他】 gannbarumonn さん [ 10年07月13日 08時58分 ]
相続の開始を「知った時から」三カ月以内に単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。
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【その他】 gannbarumonn さん [ 10年07月14日 09時39分 ]
相関図を書いてＣとＤが相続人になるところまでは
辿り着いたのですが、その後の相続開始から３ヶ月にひっかかり〇としてしまいました。
実際は、相続開始を知ってから３ヶ月以内が正解なので、答えは☓でした。
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【追記(例文・解説追加)】 skypink さん [ 10年07月14日 17時44分 ]
「しなければならない」でなく、３ヶ月以内に限定承認か放棄かの意思表示をしないと「単純承認したものとみなされる」のですよね？
ですから「しなければならない」の部分も×では？
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23
【問題】
次の説明は、居住用建物を所有するAが死亡した場合の相続に関する記述である。民法の規定に照らして答えよ。
Aに法律上の相続人がない場合で,10年以上Aと同居して生計を同じくし,Aの療養看護に努めた内縁の妻Iがいるとき,Iは,承継の意思表示をすれば当該建物を取得する。
Aに法律上の相続人がない場合で,10年以上Aと同居して生計を同じくし,Aの療養看護に努めた内縁の妻Iがいるとき,Iは,承継の意思表示をすれば当該建物を取得する。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【その他】
gogotigers さん
[ 08年05月14日 23時03分 ]
家庭裁判所に請求することが必要。
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【質問・指摘・意見】 force3000 さん [ 09年09月27日 15時45分 ]
本題の「意思表示」は、「家庭裁判所に対する意思表示」と拡大解釈してしまう.....。思わず○にしてしまう....。
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【その他】 coast767 さん [ 10年09月04日 16時35分 ]
療養看護に努めていた人は特別縁故者とみなされ、家庭裁判所の審判により相続財産を継承する。
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【その他】 hirorin38 さん [ 10年10月11日 14時30分 ]
承継の意思表示だけではﾀﾞﾒなのですね。請求が必要。家庭裁判所により。私の心情的には意思表示だけでＯＫ．民放的解釈②今一ついていけない。
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【その他】 pacquiao さん [ 11年08月29日 17時50分 ]
承継の意思表示だけでは相続できません。家庭裁判所に財産分与の請求をする必要があります。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hatsuo さん [ 11年09月22日 23時54分 ]
>関連（内縁の妻等の建物賃借権）
居住用建物の賃借人が死亡して相続人がいない場合は、婚姻届又は縁組届を出していないが事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者が、賃借人の権利義務を承継する。
但し、同居者が、建物賃借人の死亡を知った時から１カ月以内に、賃貸人に対して承継しない旨の意思表示をすれば承継されない。（借地借家法３６条）
[自説の根拠]
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年09月24日 17時28分 ]
「Iは,承継の意思表示をすれば当該建物を取得する」→×
相続人がいない場合、特別縁故者は「家庭裁判所に請求」することによって、家庭裁判所が審判し相当と認めれば、特別縁故者は、相続財産の全部又は一部を取得することができます。
※家庭裁判所のこの分与決定がない場合、相続財産は国庫に帰属する。
【特別縁故者とは】
・被相続人と生計を同じくしていた者
・被相続人の療養看護に努めた者
・その他被相続人と特別の縁故があった者〔市町村・老人ホーム・福祉施設など法人も含む〕
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hajime さん [ 11年10月05日 11時54分 ]
設問は「Aに法律上の相続人がない場合」なので、相続人に関する家庭裁判所の審判手続については検討する必要はなく、民法958条の3に規定する特別縁故者に対する相続財産の分与についての主体、客体、要件及び効果に関する理解を問うものです。被相続人と特別の縁故があった者は、相続財産の管理人又は検察官の請求により家庭裁判所がした相続人の捜索の公告で定める期間満了後三か月以内に、家庭裁判所に対し、相続財産の分与を請求しなければなりません。したがって、Iは承継の意思表示をしても何の法律効果も生じません。
[自説の根拠]民法958条から民法958条の3まで
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家庭裁判所に請求することが必要。
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【質問・指摘・意見】 force3000 さん [ 09年09月27日 15時45分 ]
本題の「意思表示」は、「家庭裁判所に対する意思表示」と拡大解釈してしまう.....。思わず○にしてしまう....。
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【その他】 coast767 さん [ 10年09月04日 16時35分 ]
療養看護に努めていた人は特別縁故者とみなされ、家庭裁判所の審判により相続財産を継承する。
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【その他】 hirorin38 さん [ 10年10月11日 14時30分 ]
承継の意思表示だけではﾀﾞﾒなのですね。請求が必要。家庭裁判所により。私の心情的には意思表示だけでＯＫ．民放的解釈②今一ついていけない。
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【その他】 pacquiao さん [ 11年08月29日 17時50分 ]
承継の意思表示だけでは相続できません。家庭裁判所に財産分与の請求をする必要があります。
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【その他】 hatsuo さん [ 11年09月22日 23時54分 ]
>関連（内縁の妻等の建物賃借権）
居住用建物の賃借人が死亡して相続人がいない場合は、婚姻届又は縁組届を出していないが事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者が、賃借人の権利義務を承継する。
但し、同居者が、建物賃借人の死亡を知った時から１カ月以内に、賃貸人に対して承継しない旨の意思表示をすれば承継されない。（借地借家法３６条）
[自説の根拠]
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年09月24日 17時28分 ]
「Iは,承継の意思表示をすれば当該建物を取得する」→×
相続人がいない場合、特別縁故者は「家庭裁判所に請求」することによって、家庭裁判所が審判し相当と認めれば、特別縁故者は、相続財産の全部又は一部を取得することができます。
※家庭裁判所のこの分与決定がない場合、相続財産は国庫に帰属する。
【特別縁故者とは】
・被相続人と生計を同じくしていた者
・被相続人の療養看護に努めた者
・その他被相続人と特別の縁故があった者〔市町村・老人ホーム・福祉施設など法人も含む〕
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【その他】 hajime さん [ 11年10月05日 11時54分 ]
設問は「Aに法律上の相続人がない場合」なので、相続人に関する家庭裁判所の審判手続については検討する必要はなく、民法958条の3に規定する特別縁故者に対する相続財産の分与についての主体、客体、要件及び効果に関する理解を問うものです。被相続人と特別の縁故があった者は、相続財産の管理人又は検察官の請求により家庭裁判所がした相続人の捜索の公告で定める期間満了後三か月以内に、家庭裁判所に対し、相続財産の分与を請求しなければなりません。したがって、Iは承継の意思表示をしても何の法律効果も生じません。
[自説の根拠]民法958条から民法958条の3まで
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24
【問題】
次の説明は、被相続人Aの相続人の法定相続分に関する記述である。民法の規定及び判例に照らして答えよ。
Aが死亡し,配偶者D及びその2人の子供E,Fで遺産分割及びそれに伴う処分を終えた後,認知の訴えの確定により,さらに嫡出でない子Gが1人いることが判明した。Gの法定相続分は1/6である。
Aが死亡し,配偶者D及びその2人の子供E,Fで遺産分割及びそれに伴う処分を終えた後,認知の訴えの確定により,さらに嫡出でない子Gが1人いることが判明した。Gの法定相続分は1/6である。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【回答】
keibioyaji さん
[ 08年04月04日 08時56分 ]
嫡出でない子の相続分は嫡出子の二分の一である。したがって、Ｇの法廷相続分は１０分の１となります。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年05月02日 04時51分 ]
民法第７８４条 認知は、出生の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者が既に取得した権利を害することはできない。
→
民法第９０１条 相続の開始後認知によって相続人となった者が遺産の分割を請求しようとする場合において、他の共同相続人が既にその分割その他の処分をしたときは、価額のみによる支払の請求権を有する。
民法900条「嫡出でない子の相続分は、嫡出である子の相続分の二分の一とし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の二分の一とする。 」
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【質問・指摘・意見】 katsuya さん [ 09年09月24日 23時36分 ]
なぜ、法廷相続分が１０分の１になるのかわかりません。説明をおねが
--------------------------------------------------------------------
【その他】 yattaman さん [ 09年10月11日 16時50分 ]
まず妻が1/2を相続。子供がその半分をそれぞれ按分。1/2を２人で分けるとおもっていたら、もう一人非嫡出子の子供Ｆが登場し、その子の取り分は実子の半分ゆえ、２：２：１。よってＥＦは1/2の2/5を相続するので、1/5。Ｇはの半分で、1/10。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 mokopi さん [ 10年12月04日 11時52分 ]
まず妻が1/2を相続。
子共が1/2をそれぞれ按分だが、非嫡出子は嫡出子の半分になり2.2.1も割合になり分母が10になり嫡出は1/5。非嫡出子1/10になります。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 nyangara さん [ 11年06月08日 12時01分 ]
子供EF:1/2（各々1/4ずつ）
★『子供E,Fは非嫡出子の2倍お金がもらえる！』と考える。数字で表すと、
（E)２：（F)２：（G）１
この２：２：１を足すと５
この５を使い(E)2/5 (F)2/5 (G)1/5となる。
【具体例】
4万円を配偶者（D）と子供たち（EFG)で分けます。
※4万円の1/2は2万円。つまりDは2万円もらう。
※子供たちEとFとGは残った2万円を分ける。
先程の公式（2/5 2/5 1/5）をあてはめる。
⇒E:8千円 F:8千円 G:4千円
[自説の根拠]とりあえず調べた解説を見て理解したことをわかりやすく書いてみたのですが…
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 11年08月29日 10時38分 ]
子どもの相続割合
非嫡出子は嫡出子の1/2
E,F,Gの割合は、2:2:1
すなわち夫々2/5 2/5 1/5…①
配偶者は、相続財産の1/2の割合
子の全体の割合は1/2…②
相続財産－配偶者の相続割合＝相続財産の×1/2
②×①でそれぞれ1/5、1/5、1/10
D…1/2 E、F…1/5 G…1/10となる。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 moshimoshi さん [ 11年10月05日 11時09分 ]
参考
非嫡出子の遺産相続を嫡出子の半分とする民法の規定の違憲性が争われた家事審判の抗告審で、大阪高裁が法の下の平等を定めた憲法に違反するとして、嫡出子と同等の相続を認める決定をしていた。
決定理由で裁判長は、婚外子の相続格差を「法が差別を助長する結果にもなりかねず、慎重な検討が必要」と指摘。大法廷決定以後、（１）婚姻や家族について国民意識が多様化した（２）戸籍や住民票で嫡出・非嫡出を区別しない表示が採用された
[自説の根拠]新聞記事 産経新聞 2011年10月5日
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嫡出でない子の相続分は嫡出子の二分の一である。したがって、Ｇの法廷相続分は１０分の１となります。
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【その他】 shinywater さん [ 09年05月02日 04時51分 ]
民法第７８４条 認知は、出生の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者が既に取得した権利を害することはできない。
→
民法第９０１条 相続の開始後認知によって相続人となった者が遺産の分割を請求しようとする場合において、他の共同相続人が既にその分割その他の処分をしたときは、価額のみによる支払の請求権を有する。
民法900条「嫡出でない子の相続分は、嫡出である子の相続分の二分の一とし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の二分の一とする。 」
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 katsuya さん [ 09年09月24日 23時36分 ]
なぜ、法廷相続分が１０分の１になるのかわかりません。説明をおねが
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【その他】 yattaman さん [ 09年10月11日 16時50分 ]
まず妻が1/2を相続。子供がその半分をそれぞれ按分。1/2を２人で分けるとおもっていたら、もう一人非嫡出子の子供Ｆが登場し、その子の取り分は実子の半分ゆえ、２：２：１。よってＥＦは1/2の2/5を相続するので、1/5。Ｇはの半分で、1/10。
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【その他】 mokopi さん [ 10年12月04日 11時52分 ]
まず妻が1/2を相続。
子共が1/2をそれぞれ按分だが、非嫡出子は嫡出子の半分になり2.2.1も割合になり分母が10になり嫡出は1/5。非嫡出子1/10になります。
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【その他】 nyangara さん [ 11年06月08日 12時01分 ]
子供EF:1/2（各々1/4ずつ）
★『子供E,Fは非嫡出子の2倍お金がもらえる！』と考える。数字で表すと、
（E)２：（F)２：（G）１
この２：２：１を足すと５
この５を使い(E)2/5 (F)2/5 (G)1/5となる。
【具体例】
4万円を配偶者（D）と子供たち（EFG)で分けます。
※4万円の1/2は2万円。つまりDは2万円もらう。
※子供たちEとFとGは残った2万円を分ける。
先程の公式（2/5 2/5 1/5）をあてはめる。
⇒E:8千円 F:8千円 G:4千円
[自説の根拠]とりあえず調べた解説を見て理解したことをわかりやすく書いてみたのですが…
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【その他】 moshimoshi さん [ 11年08月29日 10時38分 ]
子どもの相続割合
非嫡出子は嫡出子の1/2
E,F,Gの割合は、2:2:1
すなわち夫々2/5 2/5 1/5…①
配偶者は、相続財産の1/2の割合
子の全体の割合は1/2…②
相続財産－配偶者の相続割合＝相続財産の×1/2
②×①でそれぞれ1/5、1/5、1/10
D…1/2 E、F…1/5 G…1/10となる。
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【その他】 moshimoshi さん [ 11年10月05日 11時09分 ]
参考
非嫡出子の遺産相続を嫡出子の半分とする民法の規定の違憲性が争われた家事審判の抗告審で、大阪高裁が法の下の平等を定めた憲法に違反するとして、嫡出子と同等の相続を認める決定をしていた。
決定理由で裁判長は、婚外子の相続格差を「法が差別を助長する結果にもなりかねず、慎重な検討が必要」と指摘。大法廷決定以後、（１）婚姻や家族について国民意識が多様化した（２）戸籍や住民票で嫡出・非嫡出を区別しない表示が採用された
[自説の根拠]新聞記事 産経新聞 2011年10月5日
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25
【問題】
次の説明は、制限行為能力制度に関する記述である。
本人以外の者の請求によって保佐開始の審判をするためには,本人の同意が必要である。
本人以外の者の請求によって保佐開始の審判をするためには,本人の同意が必要である。
【正解/解説】
×
本人の同意は不要です。
本人の同意は不要です。
【コメント】
【その他】
nishiyan さん
[ 08年09月27日 17時12分 ]
補助開始の審判をする場合には、本人以外の者の請求ならば本人の同意がなければならない。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年06月02日 02時29分 ]
■保佐開始の審判→民法１１条
■補助開始の審判→民法１５条
（第２項「本人以外の者の請求」→「本人の同意」）
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【その他】 chirori さん [ 09年09月13日 22時53分 ]
補佐開始には本人同意不要
補助開始には本人同意必要
ですね・・・
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【追記(例文・解説追加)】 8e15defcaa47 さん [ 10年03月17日 07時17分 ]
この問題の回答は誤りではないでしょうか。
広範囲に調べてみましたがどのコメントをみても次のような結論しか出ません。
本人以外の者の申立で保佐開始の審判をするには、本人の同意が必要です。
本人の同意が不要とする回答は誤りだと考えます。
早急にご検討願えれば幸いです。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 8e15defcaa47 さん [ 10年03月18日 04時09分 ]
（保佐人に代理権を付与する旨の審判）
民法867条の四
家庭裁判所は、第十一条本文に規定する者又は保佐人若しくは補佐監督人の請求によって、被保佐人のために特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をすることができる。
②本人以外の者の請求によって前項の審判をするには、本人の同意がなければならない。
このことを根拠に修正をお願いしたいと思います。
--------------------------------------------------------------------
【回答】 kurosan さん [ 10年03月23日 18時04分 ]
8e15defcaa47 様
先に挙げられた民法876条4項は保佐人の法律行為に関する規定です。
補佐開始の審判請求には一定の要件はありますが、（11条）補助開始の審判時（15条2項）のような要件は必要ありません。
丁寧に言うと 誰でも無条件に補助開始の請求ができるわけではなく、法律の定める要件を満たす者は本人の同意のもとで補助開始の審判を請求することができる。…15条の解説です。
一方、保佐開始の審判請求に関しては本人の同意を得た上でという断りはありません。もちろん請求権者（保佐開始の審判請求が出来る人）の規定はあります。
このように被補助人と 被後見人・被保佐人での規定の違いは、被補助人の場合は 被後見人・被保佐人の場合と比べて 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分ではあるが、本人の意思を尊重する必要があるためです。
（精神上の障害により事理を弁識する能力に欠く状況にある者と・精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分である者 被後見人と被保佐人の事ですが 被補助人は、事理を弁識する能力が不十分ではあるが、現在の自己の状況をある程度正確に把握する能力があるため、本人の意思を尊重する必要があるということです。）
勿論本人が同意しなければ審判請求されないため 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分であっても法律上原則、被補助人としての保護を受けることができません。（法律上被補助人として扱われない。） 本人がそれでいいと主張して慎重な行動をとっている限り特段問題はないと考えられるからです。
貴方が疑問に感じられていること（民法876条4項）は、既に保佐開始の審判を受けている者に関する規定のため問題文とは関係ありません。 深く考えすぎ当初の論点と離れてしまったため苦戦しているようですね。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 ken3bow さん [ 10年07月27日 11時56分 ]
「保佐」開始の審判には本人の同意は不要です。「補助」開始の審判には本人の同意が必要なので、混乱してしまうかもしれませんね。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takkenkantan さん [ 11年10月03日 09時35分 ]
【補助開始の審判の場合】
（民法15条2項）
本人以外の者の請求により補助開始の審判をするには、本人の同意がなければならない
という定めがあります
しかし
【保佐開始の審判の場合】
本人以外の者の請求によって保佐開始の審判をする場合でも、本人の同意は不要です
※被補助人は、成年被後見人や被保佐人と比べると、不十分であっても一定の判断能力があります。
ですから、本人の意思を尊重するという意味で、本人以外の者が補助開始を申し立てる場合は、本人の同意が必要となります。
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補助開始の審判をする場合には、本人以外の者の請求ならば本人の同意がなければならない。
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【その他】 shinywater さん [ 09年06月02日 02時29分 ]
■保佐開始の審判→民法１１条
■補助開始の審判→民法１５条
（第２項「本人以外の者の請求」→「本人の同意」）
[自説の根拠]
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【その他】 chirori さん [ 09年09月13日 22時53分 ]
補佐開始には本人同意不要
補助開始には本人同意必要
ですね・・・
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【追記(例文・解説追加)】 8e15defcaa47 さん [ 10年03月17日 07時17分 ]
この問題の回答は誤りではないでしょうか。
広範囲に調べてみましたがどのコメントをみても次のような結論しか出ません。
本人以外の者の申立で保佐開始の審判をするには、本人の同意が必要です。
本人の同意が不要とする回答は誤りだと考えます。
早急にご検討願えれば幸いです。
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【追記(例文・解説追加)】 8e15defcaa47 さん [ 10年03月18日 04時09分 ]
（保佐人に代理権を付与する旨の審判）
民法867条の四
家庭裁判所は、第十一条本文に規定する者又は保佐人若しくは補佐監督人の請求によって、被保佐人のために特定の法律行為について保佐人に代理権を付与する旨の審判をすることができる。
②本人以外の者の請求によって前項の審判をするには、本人の同意がなければならない。
このことを根拠に修正をお願いしたいと思います。
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【回答】 kurosan さん [ 10年03月23日 18時04分 ]
8e15defcaa47 様
先に挙げられた民法876条4項は保佐人の法律行為に関する規定です。
補佐開始の審判請求には一定の要件はありますが、（11条）補助開始の審判時（15条2項）のような要件は必要ありません。
丁寧に言うと 誰でも無条件に補助開始の請求ができるわけではなく、法律の定める要件を満たす者は本人の同意のもとで補助開始の審判を請求することができる。…15条の解説です。
一方、保佐開始の審判請求に関しては本人の同意を得た上でという断りはありません。もちろん請求権者（保佐開始の審判請求が出来る人）の規定はあります。
このように被補助人と 被後見人・被保佐人での規定の違いは、被補助人の場合は 被後見人・被保佐人の場合と比べて 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分ではあるが、本人の意思を尊重する必要があるためです。
（精神上の障害により事理を弁識する能力に欠く状況にある者と・精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分である者 被後見人と被保佐人の事ですが 被補助人は、事理を弁識する能力が不十分ではあるが、現在の自己の状況をある程度正確に把握する能力があるため、本人の意思を尊重する必要があるということです。）
勿論本人が同意しなければ審判請求されないため 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分であっても法律上原則、被補助人としての保護を受けることができません。（法律上被補助人として扱われない。） 本人がそれでいいと主張して慎重な行動をとっている限り特段問題はないと考えられるからです。
貴方が疑問に感じられていること（民法876条4項）は、既に保佐開始の審判を受けている者に関する規定のため問題文とは関係ありません。 深く考えすぎ当初の論点と離れてしまったため苦戦しているようですね。
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【その他】 ken3bow さん [ 10年07月27日 11時56分 ]
「保佐」開始の審判には本人の同意は不要です。「補助」開始の審判には本人の同意が必要なので、混乱してしまうかもしれませんね。
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年10月03日 09時35分 ]
【補助開始の審判の場合】
（民法15条2項）
本人以外の者の請求により補助開始の審判をするには、本人の同意がなければならない
という定めがあります
しかし
【保佐開始の審判の場合】
本人以外の者の請求によって保佐開始の審判をする場合でも、本人の同意は不要です
※被補助人は、成年被後見人や被保佐人と比べると、不十分であっても一定の判断能力があります。
ですから、本人の意思を尊重するという意味で、本人以外の者が補助開始を申し立てる場合は、本人の同意が必要となります。
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26
【問題】
次の事例について、民法及び借地借家法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと,同土地上で事業を行いたいBがいる。
甲土地につき,Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には,当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし,Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には,公正証書により存続期間を15年としても,更新しない特約は無効である。
自らが所有している甲土地を有効利用したいAと,同土地上で事業を行いたいBがいる。
甲土地につき,Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には,当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし,Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には,公正証書により存続期間を15年としても,更新しない特約は無効である。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【その他】
kenken さん
[ 08年05月18日 09時01分 ]
居住用建物所有目的では，事業用定期借地権を契約できない
一時使用目的の借地権には，借地借家法での存続期間・更新の規定とも適用されないので，更新をしない特約は有効です(借地借家法25条)。
＜居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合＞については，まず何が適用できないか考えないといけません。
適用できないのは，事業用定期借地権です。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 aoranger さん [ 08年09月14日 20時42分 ]
一時使用目的で土地を賃貸する場合は、借地借家法の法定更新の規定は適用されないので、更新をしない旨の特約は有効です。したがって、前半は正しい記述です。
事業用借地権であれば、契約更新が無い存続期間を10年以上30年未満とする借地権を設定することができますが、本問の場合は、居住の用に供するものであるので，事業用借地権は適用されません。
これにより通常の借地権となるので、更新しないという特約は無効となります。したがって、後半も正しい記述です。
よって、本問の記述は前後半とも正しく、解答は◯となります。
[自説の根拠]借地借家法 第25条、第23条、第9条
--------------------------------------------------------------------
【その他】 shinywater さん [ 09年05月15日 19時46分 ]
借地借家法
「（事業用定期借地権等）
第二十三条 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３ 前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。」
[自説の根拠]
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 09年10月02日 12時06分 ]
借地借家法の趣旨、土地及び建物の所有する賃貸借契約であるが、条項に反する当事者間の契約は、借地権者・建物賃借人の保護を目的としているので、不利な契約は強行規制で無効になる（借地借家法改正）
Aが土地を所有している。同土地上で事業したいBがいる。
※ポイント
事業用借地権は、専ら事業用として、存続期間は10年以上50年未満である。
事業用借地権は公正証書より契約する。
事業用は、居住用の借地権は認めれない。
①Bは１年間限定の催し物会場として建物建築→事業用借地権に該当する。
②一時使用目的の借地権は、更新をしない特約は有効である（借地借家法25条）。
更新建築再築による期間延長は規定は適用されない。
③Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合
催し物会場を壊して、マンションを建てたいB→定期借地権に該当する。
定期借地権は、公正証書により存続期間を15年としても､更新しない特約は無効であるので○
Aは土地を限定で貸している。Bは、事業用借地権から定期借地権に変更を求めてきている問題です。
定期借地権は、地主に土地が戻ることが目的である。
以前は、正当事由がなければ、土地を貸したら、半永久的に土地が戻る事はなかったが、現在は法改正された。
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【追記(例文・解説追加)】 kihokiho さん [ 10年08月15日 10時33分 ]
臨時商業施設の利用目的での借地権には、一時使用目的の借地権(25条)を適用できる。
居住用賃貸マンションの利用目的での借地権には、普通借地権、一般定期借地権(22条)、建物譲渡特約付借地権(24条)を適用できる。存続期間を30年未満と定めた場合、30年の普通借地権となり、借地契約の更新請求権(5条)が適用される。
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【質問・指摘・意見】 greenhill76 さん [ 10年09月27日 16時48分 ]
事業用 → 更新なし
居住用 → 更新あり (賃貸含む)
上記の理解で良いものでしょうか？
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【その他】 kaitohkid さん [ 11年06月24日 09時55分 ]
【一時使用目的での賃貸借契約】
更新しない旨の特約→有効
【居住用賃借マンション】
事業用定期借地権を設定はできない→更新しない特約は無効。
即ち、前半部分、後半部分とも正しい説明となる。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 hatsuo さん [ 11年09月21日 16時12分 ]
↑追記 事業用定期借地権の要否以外に,単純に38条から判別できます。
借地借家法38条
１ 定期建物賃貸借をする場合は,公正証書等書面で契約するときに限り,契約の更新をしない特約ができる。
２ この場合,賃貸人は,あらかじめその旨を記載した「書面を交付」して「説明」しなければならない。
３ 賃貸人がこれをしなかったときは,契約の更新をしない特約は「無効」とする。
∴公正証書により存続期間を15年としても「書面を交付して説明」しなければ,更新しない特約は無効である
[自説の根拠]借地借家法３８条全文
--------------------------------------------------------------------
居住用建物所有目的では，事業用定期借地権を契約できない
一時使用目的の借地権には，借地借家法での存続期間・更新の規定とも適用されないので，更新をしない特約は有効です(借地借家法25条)。
＜居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合＞については，まず何が適用できないか考えないといけません。
適用できないのは，事業用定期借地権です。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 aoranger さん [ 08年09月14日 20時42分 ]
一時使用目的で土地を賃貸する場合は、借地借家法の法定更新の規定は適用されないので、更新をしない旨の特約は有効です。したがって、前半は正しい記述です。
事業用借地権であれば、契約更新が無い存続期間を10年以上30年未満とする借地権を設定することができますが、本問の場合は、居住の用に供するものであるので，事業用借地権は適用されません。
これにより通常の借地権となるので、更新しないという特約は無効となります。したがって、後半も正しい記述です。
よって、本問の記述は前後半とも正しく、解答は◯となります。
[自説の根拠]借地借家法 第25条、第23条、第9条
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【その他】 shinywater さん [ 09年05月15日 19時46分 ]
借地借家法
「（事業用定期借地権等）
第二十三条 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３ 前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。」
[自説の根拠]
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 09年10月02日 12時06分 ]
借地借家法の趣旨、土地及び建物の所有する賃貸借契約であるが、条項に反する当事者間の契約は、借地権者・建物賃借人の保護を目的としているので、不利な契約は強行規制で無効になる（借地借家法改正）
Aが土地を所有している。同土地上で事業したいBがいる。
※ポイント
事業用借地権は、専ら事業用として、存続期間は10年以上50年未満である。
事業用借地権は公正証書より契約する。
事業用は、居住用の借地権は認めれない。
①Bは１年間限定の催し物会場として建物建築→事業用借地権に該当する。
②一時使用目的の借地権は、更新をしない特約は有効である（借地借家法25条）。
更新建築再築による期間延長は規定は適用されない。
③Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合
催し物会場を壊して、マンションを建てたいB→定期借地権に該当する。
定期借地権は、公正証書により存続期間を15年としても､更新しない特約は無効であるので○
Aは土地を限定で貸している。Bは、事業用借地権から定期借地権に変更を求めてきている問題です。
定期借地権は、地主に土地が戻ることが目的である。
以前は、正当事由がなければ、土地を貸したら、半永久的に土地が戻る事はなかったが、現在は法改正された。
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【追記(例文・解説追加)】 kihokiho さん [ 10年08月15日 10時33分 ]
臨時商業施設の利用目的での借地権には、一時使用目的の借地権(25条)を適用できる。
居住用賃貸マンションの利用目的での借地権には、普通借地権、一般定期借地権(22条)、建物譲渡特約付借地権(24条)を適用できる。存続期間を30年未満と定めた場合、30年の普通借地権となり、借地契約の更新請求権(5条)が適用される。
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【質問・指摘・意見】 greenhill76 さん [ 10年09月27日 16時48分 ]
事業用 → 更新なし
居住用 → 更新あり (賃貸含む)
上記の理解で良いものでしょうか？
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【その他】 kaitohkid さん [ 11年06月24日 09時55分 ]
【一時使用目的での賃貸借契約】
更新しない旨の特約→有効
【居住用賃借マンション】
事業用定期借地権を設定はできない→更新しない特約は無効。
即ち、前半部分、後半部分とも正しい説明となる。
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【その他】 hatsuo さん [ 11年09月21日 16時12分 ]
↑追記 事業用定期借地権の要否以外に,単純に38条から判別できます。
借地借家法38条
１ 定期建物賃貸借をする場合は,公正証書等書面で契約するときに限り,契約の更新をしない特約ができる。
２ この場合,賃貸人は,あらかじめその旨を記載した「書面を交付」して「説明」しなければならない。
３ 賃貸人がこれをしなかったときは,契約の更新をしない特約は「無効」とする。
∴公正証書により存続期間を15年としても「書面を交付して説明」しなければ,更新しない特約は無効である
[自説の根拠]借地借家法３８条全文
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27
【問題】
都市計画法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
開発許可を受けた開発区域内の土地においては,開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても,都道府県知事の承認を受けて,工事用の仮設建築物を建築することができる。
開発許可を受けた開発区域内の土地においては,開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても,都道府県知事の承認を受けて,工事用の仮設建築物を建築することができる。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【その他】
daitoku さん
[ 07年06月18日 13時18分 ]
都道府県知事の許可を受けて工事用の仮設建築物を建築することができます。
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【追記(例文・解説追加)】 aoranger さん [ 08年07月14日 00時20分 ]
開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても、当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物は、都道府県知事の承認無しで建築することができます。したがって、「都道府県知事の承認を受けて』としている本問は誤り。よって解答は×となります。
[自説の根拠]都市計画法 第37条 第1項
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【追記(例文・解説追加)】 kazuki さん [ 09年09月20日 19時33分 ]
開発許可を受けた開発区域内の土地においては、工事完了の公告があるまでの間は、原則として、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。
ただし、 開発行為に関する工事用の仮設建築物を建築する場合は例外であり、都道府県知事の承認を受けるまでもなく、建築することが許される（都市計画法37条1号）。
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【その他】 shinywater さん [ 09年10月05日 10時27分 ]
条文は次の通り。
「開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第３項の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
一 当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
（…）」
[自説の根拠]都市計画法３７条第１項第１号
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【質問・指摘・意見】 skyred さん [ 10年09月10日 15時17分 ]
承認を受ける必要がなくても、承認を受けたっていじゃない！
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【質問・指摘・意見】 pirosikikun さん [ 11年09月25日 20時13分 ]
「開発行為に関する工事用の仮設建築物を建築する場合は許可不要」とのことですが、問題文中に「開発行為に関する」との記載はみられませんが、どのように判断すべきなのでしょうか？
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【その他】 hatsuo さん [ 11年10月10日 16時30分 ]
開発許可を受けた開発区域内の土地においては,開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間は,原則として,建築物の建築や特定工作物の建設をしてはならない(37条)。造成工事完了前の状態であるから当然である。
但し,例外として,工事のための仮設建築物(作業員用仮設小屋やプレハブ道具置場など)は,当該工事のために必要不可欠であり,都道府県知事の承認を受けるまでもなく,当然に建築することができるとされている。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 iwa4078 さん [ 12年01月10日 18時59分 ]
問題文に少々難がありますね。
『都道府県知事の承認を受けて・・・』ではなく
『都道府県知事の承認を受けることによって・・・』ならば×として解りやすいのですが。
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都道府県知事の許可を受けて工事用の仮設建築物を建築することができます。
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【追記(例文・解説追加)】 aoranger さん [ 08年07月14日 00時20分 ]
開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても、当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物は、都道府県知事の承認無しで建築することができます。したがって、「都道府県知事の承認を受けて』としている本問は誤り。よって解答は×となります。
[自説の根拠]都市計画法 第37条 第1項
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【追記(例文・解説追加)】 kazuki さん [ 09年09月20日 19時33分 ]
開発許可を受けた開発区域内の土地においては、工事完了の公告があるまでの間は、原則として、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。
ただし、 開発行為に関する工事用の仮設建築物を建築する場合は例外であり、都道府県知事の承認を受けるまでもなく、建築することが許される（都市計画法37条1号）。
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【その他】 shinywater さん [ 09年10月05日 10時27分 ]
条文は次の通り。
「開発許可を受けた開発区域内の土地においては、前条第３項の公告があるまでの間は、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。ただし、次の各号の一に該当するときは、この限りでない。
一 当該開発行為に関する工事用の仮設建築物又は特定工作物を建築し、又は建設するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき。
（…）」
[自説の根拠]都市計画法３７条第１項第１号
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【質問・指摘・意見】 skyred さん [ 10年09月10日 15時17分 ]
承認を受ける必要がなくても、承認を受けたっていじゃない！
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【質問・指摘・意見】 pirosikikun さん [ 11年09月25日 20時13分 ]
「開発行為に関する工事用の仮設建築物を建築する場合は許可不要」とのことですが、問題文中に「開発行為に関する」との記載はみられませんが、どのように判断すべきなのでしょうか？
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【その他】 hatsuo さん [ 11年10月10日 16時30分 ]
開発許可を受けた開発区域内の土地においては,開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間は,原則として,建築物の建築や特定工作物の建設をしてはならない(37条)。造成工事完了前の状態であるから当然である。
但し,例外として,工事のための仮設建築物(作業員用仮設小屋やプレハブ道具置場など)は,当該工事のために必要不可欠であり,都道府県知事の承認を受けるまでもなく,当然に建築することができるとされている。
[自説の根拠]
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【質問・指摘・意見】 iwa4078 さん [ 12年01月10日 18時59分 ]
問題文に少々難がありますね。
『都道府県知事の承認を受けて・・・』ではなく
『都道府県知事の承認を受けることによって・・・』ならば×として解りやすいのですが。
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28
【問題】
次の説明は、住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(以下この問において「住宅ローン控除」という。)に関する記述である。
所得税法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
平成18年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得し,居住用家屋を建築した場合において,同年中に居住の用に供しなかったときは,平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。
所得税法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
平成18年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得し,居住用家屋を建築した場合において,同年中に居住の用に供しなかったときは,平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【質問・指摘・意見】
ganganike さん
[ 09年09月06日 18時52分 ]
新築後6ヶ月以内に居住しなければ適用されない、であれば、18年度の3月に新築したら19年度の9月までに居住すれば適用されるのではないですか？この場合は19年度の所得税に住宅ローン控除が適用されると言うことでよいのでしょうか？
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 kurosuke さん [ 09年09月11日 20時33分 ]
住宅ローン控除は、新築住宅では新築して６ヵ月以内 (取得後６ヵ月以内。増改築では増改築後６ヵ月以内) に居住の用に供したときに、適用されます。(租税特別措置法41条１項)
本肢の場合，平成18年中に新築していますが、平成18年には居住の用に供しなかったので(新築後６ヵ月以内に居住の用に供しなかったことが確定しています)、平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることはできません。正解は○です。
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【質問・指摘・意見】 ganganike さん [ 09年09月15日 21時50分 ]
平成18年10月（平成18年中）に新築後6ヶ月なら平成19年4月までに居住すればよいのではないですか？
「平成18年中に新築して平成18年に居住しなかったので6ヶ月以内に居住の用に供しなかったことが確定している」がいまいち理解できません。どなたか解説おねがいできないでしょうか？
--------------------------------------------------------------------
【その他】 chirori さん [ 09年09月20日 22時59分 ]
平成19年4月までに居住すれば１９年度の所得税から住宅ローン控除が受けられることになると思います。よって「平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。」は○なのでは？
--------------------------------------------------------------------
【回答】 kazuki さん [ 09年10月01日 03時37分 ]
所得税は1年間（1月1日～12月31日）の状況を基に計算します。当然平成18年分の住宅ローン控除も同様の期間です。このケースの場合は、「平成18年中に…同年中に居住の用に供しなかったときは」とあるので、18年分の住宅ローン控除はありません。
kurosukeさんの記載の通り、住宅ローン控除は、新築住宅では新築して6ヵ月以内、増改築では増改築後6ヵ月以内に居住の用に供した時に適用されます。
ganganikeさんご指摘の件ですが…、
私もごもっともだと思います。
「平成18年中に新築して平成18年に居住しなかったので、6ヶ月以内に居住の用に供しなかったことが確定している」
↓
「平成18年中に新築して平成18年に居住しなかったので、平成18年分の住宅ローン控除適用条件である「6ヶ月以内に居住の用に供し」なかったことが確定している」
このように解釈すると…意味は通じます。
異論はあるかもしれませんが、これだけ判れば本番困りませんよね？（笑）
--------------------------------------------------------------------
【その他】 coast767 さん [ 10年08月30日 17時42分 ]
住宅ローン控除の要件
新築・購入・増改築後６ケ月以内に居住すること。
居住していなければその年は住宅ローン控除を受けられない。
--------------------------------------------------------------------
【その他】 taku250 さん [ 10年09月25日 08時41分 ]
要件
(1)新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる。(注)贈与取得は、適用なし。
(2)所得金額が、3千万円以下
(3)床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するもの。
(4) 10年以上にわたり分割して返済する方法
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない。★1
[自説の根拠]★1 居住用財産の3000万特別控除等
国税HP
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takkenkantan さん [ 11年09月10日 07時09分 ]
（参考）
【再入居者の再適用】
住宅ローン控除の適用を受けていた居住者が、勤務先から転勤命令その他これに準ずる「やむを得ない事由により」居住の用に供しなくなった後、その事由が解消し再入居した場合、一定の要件の下で、再適用を受けることができる。
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新築後6ヶ月以内に居住しなければ適用されない、であれば、18年度の3月に新築したら19年度の9月までに居住すれば適用されるのではないですか？この場合は19年度の所得税に住宅ローン控除が適用されると言うことでよいのでしょうか？
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【追記(例文・解説追加)】 kurosuke さん [ 09年09月11日 20時33分 ]
住宅ローン控除は、新築住宅では新築して６ヵ月以内 (取得後６ヵ月以内。増改築では増改築後６ヵ月以内) に居住の用に供したときに、適用されます。(租税特別措置法41条１項)
本肢の場合，平成18年中に新築していますが、平成18年には居住の用に供しなかったので(新築後６ヵ月以内に居住の用に供しなかったことが確定しています)、平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることはできません。正解は○です。
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【質問・指摘・意見】 ganganike さん [ 09年09月15日 21時50分 ]
平成18年10月（平成18年中）に新築後6ヶ月なら平成19年4月までに居住すればよいのではないですか？
「平成18年中に新築して平成18年に居住しなかったので6ヶ月以内に居住の用に供しなかったことが確定している」がいまいち理解できません。どなたか解説おねがいできないでしょうか？
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【その他】 chirori さん [ 09年09月20日 22時59分 ]
平成19年4月までに居住すれば１９年度の所得税から住宅ローン控除が受けられることになると思います。よって「平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。」は○なのでは？
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【回答】 kazuki さん [ 09年10月01日 03時37分 ]
所得税は1年間（1月1日～12月31日）の状況を基に計算します。当然平成18年分の住宅ローン控除も同様の期間です。このケースの場合は、「平成18年中に…同年中に居住の用に供しなかったときは」とあるので、18年分の住宅ローン控除はありません。
kurosukeさんの記載の通り、住宅ローン控除は、新築住宅では新築して6ヵ月以内、増改築では増改築後6ヵ月以内に居住の用に供した時に適用されます。
ganganikeさんご指摘の件ですが…、
私もごもっともだと思います。
「平成18年中に新築して平成18年に居住しなかったので、6ヶ月以内に居住の用に供しなかったことが確定している」
↓
「平成18年中に新築して平成18年に居住しなかったので、平成18年分の住宅ローン控除適用条件である「6ヶ月以内に居住の用に供し」なかったことが確定している」
このように解釈すると…意味は通じます。
異論はあるかもしれませんが、これだけ判れば本番困りませんよね？（笑）
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【その他】 coast767 さん [ 10年08月30日 17時42分 ]
住宅ローン控除の要件
新築・購入・増改築後６ケ月以内に居住すること。
居住していなければその年は住宅ローン控除を受けられない。
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【その他】 taku250 さん [ 10年09月25日 08時41分 ]
要件
(1)新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる。(注)贈与取得は、適用なし。
(2)所得金額が、3千万円以下
(3)床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するもの。
(4) 10年以上にわたり分割して返済する方法
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない。★1
[自説の根拠]★1 居住用財産の3000万特別控除等
国税HP
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年09月10日 07時09分 ]
（参考）
【再入居者の再適用】
住宅ローン控除の適用を受けていた居住者が、勤務先から転勤命令その他これに準ずる「やむを得ない事由により」居住の用に供しなくなった後、その事由が解消し再入居した場合、一定の要件の下で、再適用を受けることができる。
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29
【問題】
次の説明は、制限行為能力者と取引をした相手方の保護に関する記述である。
制限行為能力者が自己の行為を取り消したときには,相手方は受け取っていた物を返還しなければならないが,相手方は,制限行為能力を理由とする取消しであることを理由に,現に利益を受けている限度で返還をすれば足りる。
制限行為能力者が自己の行為を取り消したときには,相手方は受け取っていた物を返還しなければならないが,相手方は,制限行為能力を理由とする取消しであることを理由に,現に利益を受けている限度で返還をすれば足りる。
【正解/解説】
×
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
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【コメント】
【その他】
shinywater さん
[ 09年05月08日 14時14分 ]
取消しの法律効果→民法１２１条「ただし、制限行為能力者は、その行為によって現に利益を受けている限度において、返還の義務を負う。」
このとおり、相手方には軽減の措置は定められていない。
[自説の根拠]
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【回答】 chirori さん [ 09年09月12日 14時45分 ]
↑制限行為能力者が取り消ししたときは、現に利益を受けた範囲のみでOKということでは？
問では返還するのは制限行為能力者ではないので・・・・
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【その他】 ken3bow さん [ 10年07月14日 16時47分 ]
↑の方の通りです。制限行為能力者が取り消した場合、現に利益を受けた範囲で返還義務を負うことになり、この問いは相手方が取り消しています。なので回答は×ですね。
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【その他】 skygreen さん [ 10年07月23日 16時35分 ]
ということは、「現に利益を受けて」いない分まで返還しなければいけないということですか？
「現に利益を受けている限度」を超える部分って具体的に何なのでしょうか？理解できません。どなたかご教示願います。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年09月16日 13時56分 ]
取消しの効果
公式解説の条文(民法121条) →ただし書は制限行為者だけで相手方には取消しの効果を認めていません。
制限行為能力者が自己の行為を取り消したときには、相手方は※不当利得の原則に基づく返還義務を負う
→設問の※制限行為能力を理由とする→誤り。
不当利得の原則に基づく返還義務は、相手方が善意の場合(703条）と悪意の場合(704条）で異なる返還義務を負う。
参考 不当利得の原則に基づく返還義務の善意の場合は、現に利益を受けている限度で返還をすれば足りる。
--------------------------------------------------------------------
【回答】 redjck さん [ 10年12月07日 11時54分 ]
制限行為能力者は現に利益が存在する場合、その利益の返還義務を負う。
借金の返済や生活費にその利益を充てた場合は、いわば経済的に得している状態にあるので、それに使った金銭も返還しなきゃいけない。
ギャンブルや遊興費に使った場合はそれで本人が楽しんだとしても現存利益にはならない。
現存利益についてギャンブルで使ったことにして返還を免れようとする話は法律漫画なんかでよく使われますね。
現存利益がないと主張する者はそのことについての立証責任を負います。
[自説の根拠]最判平3.11.19
--------------------------------------------------------------------
【その他】 takkenkantan さん [ 11年05月17日 14時24分 ]
（1）『制限能力者が自己の行為を取り消した場合』
制限行為能力者は、その行為によって「現に利益を受けている限度」において、返還の義務を負う。
（2）『相手方が取消した場合』
相手側は「不当利得の規定」に沿って返還義務を負うことになる。相手側が
a.「善意」であれば現存利益の返還で足りる。（それは「不当利得の規定」に沿ったものである。）
b.「悪意」であれば、利息をつけて返還しなければならず、なお損害があればその責任も負うことになる。
--------------------------------------------------------------------
【追記(例文・解説追加)】 takkenkantan さん [ 11年05月17日 14時31分 ]
↑（1）『制限能力者が自己の行為を取り消した場合』で「行為の文字が抜けてました。正式には『制限行為能力者が自己の行為を取り消した場合』です。訂正します。申し訳ございません。
--------------------------------------------------------------------
取消しの法律効果→民法１２１条「ただし、制限行為能力者は、その行為によって現に利益を受けている限度において、返還の義務を負う。」
このとおり、相手方には軽減の措置は定められていない。
[自説の根拠]
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【回答】 chirori さん [ 09年09月12日 14時45分 ]
↑制限行為能力者が取り消ししたときは、現に利益を受けた範囲のみでOKということでは？
問では返還するのは制限行為能力者ではないので・・・・
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【その他】 ken3bow さん [ 10年07月14日 16時47分 ]
↑の方の通りです。制限行為能力者が取り消した場合、現に利益を受けた範囲で返還義務を負うことになり、この問いは相手方が取り消しています。なので回答は×ですね。
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【その他】 skygreen さん [ 10年07月23日 16時35分 ]
ということは、「現に利益を受けて」いない分まで返還しなければいけないということですか？
「現に利益を受けている限度」を超える部分って具体的に何なのでしょうか？理解できません。どなたかご教示願います。
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【追記(例文・解説追加)】 daimasa さん [ 10年09月16日 13時56分 ]
取消しの効果
公式解説の条文(民法121条) →ただし書は制限行為者だけで相手方には取消しの効果を認めていません。
制限行為能力者が自己の行為を取り消したときには、相手方は※不当利得の原則に基づく返還義務を負う
→設問の※制限行為能力を理由とする→誤り。
不当利得の原則に基づく返還義務は、相手方が善意の場合(703条）と悪意の場合(704条）で異なる返還義務を負う。
参考 不当利得の原則に基づく返還義務の善意の場合は、現に利益を受けている限度で返還をすれば足りる。
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【回答】 redjck さん [ 10年12月07日 11時54分 ]
制限行為能力者は現に利益が存在する場合、その利益の返還義務を負う。
借金の返済や生活費にその利益を充てた場合は、いわば経済的に得している状態にあるので、それに使った金銭も返還しなきゃいけない。
ギャンブルや遊興費に使った場合はそれで本人が楽しんだとしても現存利益にはならない。
現存利益についてギャンブルで使ったことにして返還を免れようとする話は法律漫画なんかでよく使われますね。
現存利益がないと主張する者はそのことについての立証責任を負います。
[自説の根拠]最判平3.11.19
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【その他】 takkenkantan さん [ 11年05月17日 14時24分 ]
（1）『制限能力者が自己の行為を取り消した場合』
制限行為能力者は、その行為によって「現に利益を受けている限度」において、返還の義務を負う。
（2）『相手方が取消した場合』
相手側は「不当利得の規定」に沿って返還義務を負うことになる。相手側が
a.「善意」であれば現存利益の返還で足りる。（それは「不当利得の規定」に沿ったものである。）
b.「悪意」であれば、利息をつけて返還しなければならず、なお損害があればその責任も負うことになる。
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【追記(例文・解説追加)】 takkenkantan さん [ 11年05月17日 14時31分 ]
↑（1）『制限能力者が自己の行為を取り消した場合』で「行為の文字が抜けてました。正式には『制限行為能力者が自己の行為を取り消した場合』です。訂正します。申し訳ございません。
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30
【問題】
不動産の鑑定評価について、不動産鑑定評価基準に照らして適切か否か答えよ。
資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で,投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は,正常価格ではなく,特定価格として求めなければならない。
資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で,投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は,正常価格ではなく,特定価格として求めなければならない。
【正解/解説】
○
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
(この問題に対する解説は存在しないか、もしくは現在編集作業中です。)
【コメント】
【追記(例文・解説追加)】
aoranger さん
[ 08年05月06日 15時56分 ]
国土交通省『不動産鑑定評価基準』で、特定価格を求める場合として、「資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合」を例示しているので、正しい記述です。
[自説の根拠]不動産鑑定評価基準 第5章第3節
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【その他】 minicoopers さん [ 10年07月18日 22時35分 ]
「不動産鑑定評価基準」に載っている、特定価格を求める場合の例示
（１）資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
（２）民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
（３）会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
[自説の根拠]不動産鑑定評価基準 第5章 第3節 3.特定価格
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【その他】 moshimoshi さん [ 10年09月17日 11時05分 ]
参考
特定価格 市場性がある不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。たとえば、民事再生法の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合や資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合に、この価格を求める。
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【その他】 grancabrio さん [ 10年10月03日 01時46分 ]
特定価格の具体的な金額を入れた例をどなたかお願いします。文章だけだと、ぼんやりとしか分りません。
競売の最低価格と同じ価格くらいでしょうか?
もっと安いのでしょうか?
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【その他】 daimasa さん [ 10年10月04日 21時46分 ]
資産の流動化に関する法律に基づく評価目的→投資家対象→投資採算価値を表す価格を求める場合は特定価格を求める。
※市場性を有する不動産について
正常価格は、※現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場も形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格
特定価格とは、※法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格。
投資家にとって、不動産の経済価値が重要な判断基準です。
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【その他】 moshimoshi さん [ 11年09月14日 19時43分 ]
正常価格
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢のもとで合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう、市場価値を表示する適正な価格
⇒売り急ぎや買い進みなどの特別な事情がない場合に成立する価格
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【その他】 moshimoshi さん [ 11年09月14日 19時44分 ]
特定価格
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済的価値を適正に表示する価格
⇒民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合や、会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
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【その他】 yonemasa さん [ 11年11月24日 10時00分 ]
※参考
1）限定価格
不動産の併合または分割等により正常価格と同一の市場概念のもとにおいて形成されるであろう市場価格と乖離することにより市場が相対的に限定される場合における市場価値を適正に表示する価格をいう。
2）特殊価格
文化財等の一般市場性を有しない不動産についてその利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
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国土交通省『不動産鑑定評価基準』で、特定価格を求める場合として、「資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合」を例示しているので、正しい記述です。
[自説の根拠]不動産鑑定評価基準 第5章第3節
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【その他】 minicoopers さん [ 10年07月18日 22時35分 ]
「不動産鑑定評価基準」に載っている、特定価格を求める場合の例示
（１）資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
（２）民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
（３）会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
[自説の根拠]不動産鑑定評価基準 第5章 第3節 3.特定価格
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【その他】 moshimoshi さん [ 10年09月17日 11時05分 ]
参考
特定価格 市場性がある不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。たとえば、民事再生法の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合や資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合に、この価格を求める。
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【その他】 grancabrio さん [ 10年10月03日 01時46分 ]
特定価格の具体的な金額を入れた例をどなたかお願いします。文章だけだと、ぼんやりとしか分りません。
競売の最低価格と同じ価格くらいでしょうか?
もっと安いのでしょうか?
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【その他】 daimasa さん [ 10年10月04日 21時46分 ]
資産の流動化に関する法律に基づく評価目的→投資家対象→投資採算価値を表す価格を求める場合は特定価格を求める。
※市場性を有する不動産について
正常価格は、※現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場も形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格
特定価格とは、※法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格。
投資家にとって、不動産の経済価値が重要な判断基準です。
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【その他】 moshimoshi さん [ 11年09月14日 19時43分 ]
正常価格
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢のもとで合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう、市場価値を表示する適正な価格
⇒売り急ぎや買い進みなどの特別な事情がない場合に成立する価格
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【その他】 moshimoshi さん [ 11年09月14日 19時44分 ]
特定価格
市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済的価値を適正に表示する価格
⇒民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合や、会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
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【その他】 yonemasa さん [ 11年11月24日 10時00分 ]
※参考
1）限定価格
不動産の併合または分割等により正常価格と同一の市場概念のもとにおいて形成されるであろう市場価格と乖離することにより市場が相対的に限定される場合における市場価値を適正に表示する価格をいう。
2）特殊価格
文化財等の一般市場性を有しない不動産についてその利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
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